Gayrimenkul Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanılması

Türk vatandaşlığı, gayrimenkul alımı yoluyla elde edilebilen avantajlı bir yöntem haline gelmiştir. 2018 yılında yapılan yasal düzenlemelerle yabancı uyruklu kişiler, belirli şartları yerine getirerek Türkiye’den gayrimenkul alımı ile Türk vatandaşlığı kazanma hakkına sahip olmuşlardır. Bu düzenleme, hem yatırımcılar hem de Türkiye’de yaşamayı planlayan yabancılar için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı önemli koşullar ve prosedürler bulunmaktadır.

Gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyenler, belirli bir değer aralığında taşınmaz edinmek ve ilgili yasal şartları yerine getirmek zorundadır. Satın alınan taşınmazların, belirli kriterlere uygun olması ve tapu işlemlerinin belirli kurallara göre yapılması gerekmektedir. Ayrıca, alım işleminden sonra belirli bir süre taşınmazın satılmaması veya devredilmemesi gerektiği gibi önemli taahhütler de söz konusudur.

Bu yazımızda, gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma sürecini ve bu süreçte uyulması gereken yasal düzenlemeleri detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesiyle Türk Vatandaşlığının Kazanılması

Yukarıda kısaca bahsedildiği üzere 07.12.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yapılan değişikliklerden önce yabancılar yalnızca kat mülkiyeti tesis edilmiş ve tamamlanmış taşınmazları satın alması mümkündü. Ancak getirilen yeni değişiklikler ile birlikte yabancıların devam eden inşaat projelerindeki taşınmazları aşağıda belirtilen şartları taşıması kaydıyla Türk vatandaşlığına başvurması mümkün hale gelmiştir. Bu şartlar ise;

• Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır,
• En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da Türk Lirası peşin olarak yatırılmış olmalıdır.
• Taşınmaza ilişkin olarak noterden bir satış vaadi sözleşmesi yapılmalı ve
• İşbu sözleşmenin üç (3) yıl süreyle üçüncü bir kişiye devir veya tapu sicilinden terkini yapılamayacağına dair bir taahhüt ile tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir.

Yukarıda bahsedilen değişikliğin daha iyi anlaşılabilmesi için Türk Hukuku’nda “kat mülkiyeti” ile “kat irtifakı” kavramlarının açıklanması uygun olacaktır:

• Kat irtifakı; henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının mülkiyet hakkı olarak tanımlanmaktadır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir.
• Kat mülkiyeti ise; inşası bitmiş ve söz konusu yapı için iskân belgesi alınmış yapılarda kurulan mülkiyet hakkı şeklinde açıklanabilir.

Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanmasının ardından müteahhit tarafından ilgili belediyeye proje uygunluğuna dair denetim başvurusunda bulunulur. Belediyedeki konuyla ilgili birimler inşaatı yerinde inceleyerek onaylanmış olan projeye uygunluğunu denetler. Bu denetimin tamamlanması sonucunda inşaat projeye uygun biçimde bitirilmiş ise belediye bina için ‘Yapı Kullanma İzin Belgesi’ ya da diğer ismiyle ‘iskân’ çıkarır.

Bu kapsamda kat irtifaklı daire almanın bazı dezavantajları bulunmaktadır. Şöyle ki; kat irtifaklı tapuların alınmasından sonra müteahhit tarafından bina ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye aykırı bir şekilde tamamlanabilir. Bu durumda daireyi satın alan kişinin;

• Onaylı projeye aykırı olarak inşa edilmiş bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılabilir veya
• Otopark ve depo gibi ortak alanların dairelere dâhil edilememesi sebebiyle diğer hak sahiplerinin ilgili konut hakkında yıkım kararı aldırması gibi neticelerle karşılaşılmasına sebebiyet verebilir.

Ek olarak, bankalar müşterilerine konut kredisi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin yapı kullanım izninin olması şartını aramaktadır. Bu sebeple, daire projeye uygun yapılmış olsa dahi iskân alınmamış bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır.

Tüm bu yukarıdaki açıklananlar ışığında, kat irtifakı olan bir mülk daha yüksek hukuki riskler barındırırken, kat mülkiyeti tapusu yasal açıdan daha sağlam bir dayanaktır. İşbu nedenle, taşınmaz satın alınmadan önce tüm potansiyel risklerin incelenmesi gerekmektedir.

2. Taşınmaz Edinim Başvurularına İlişkin Usul ve Esaslar

Taşınmaz edinim başvurularında uyulması gereken usul ve esasların belirlenebilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı tarafından bu zamana kadar birçok genelge yayınlanmış olup işbu genelgeler sırasıyla 25.11.2017 tarih ve 2017/8 (1779) sayılı genelge (Mülga), 19.09.2018 tarih ve 2018/10 (1789) sayılı Genelge (Mülga), 15.10.2018 tarih ve 2018/12 (1791) sayılı genelge (Mülga), 10.12.2018 tarih ve 2018/14 (1793) sayılı genelge (Mülga) ve en son 30.05.2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı genelgedir. Bu kapsamda 30.05.2019 tarihinde yayınlanan 2019/5 (1799) sayılı Genelgeye ekli kılavuz ile belirlenen tapu müdürlüklerinde uygulanacak en güncel usul ve esaslar aşağıdaki başlıklar altında incelenecektir.

2.1. Kanuni Dayanak

Yönetmelikte 12.01.2017, 19.09.2018 ve 07.12.2018 tarihlerinde yürürlüğe giren üç (3) değişiklik yapılmıştır. Buna göre;

• 12.01.2017-18.09.2019 tarihleri arasında satın alınmış taşınmazlar için taşınmazın/taşınmazların değerinin en az 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması gerekmektedir;
• 19.09.2018 tarihi ve sonrası satın alınmış taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihi ve sonrasında satış vaadine konu olmuş taşınmazın/taşınmazların değerinin en az 400.000 Amerikan Doları tutarında olması gerekmektedir.

2.2. Yabancıların Taşınmaz Satın Alırken Tabi Oldukları Kanuni Sınırlamalar

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu kapsamda Türkiye 183 ülkenin vatandaşlarına karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz alma imkânı sağlamıştır. Bu kapsamda işbu 183 ülkenin vatandaşları aşağıda belirtilen kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla taşınmaz satın alabilirler ve sınırlı ayni hak edinebilirler:

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onuna (%10) kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak (ipotek dâhil) edinebilir. Bakanlar Kurulu işbu limitleri gerekli gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
• Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla otuz (30) hektar (30 hektar yaklaşık olarak 300.000 m² veya 3,223,000. – ft²’ye tekabül etmektedir.) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar Kurulu işbu limitleri gerekli gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
• İlgili taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yer almaması gerekmektedir. Bu açıklık, tapu sicil müdürlükleri tarafından sağlanmaktadır ve standart bir sistemdir.

2.3. Taşınmazın Niteliği

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yukarıda belirtilen kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, işyeri, arsa, tarla) edinebilmektedir. Ancak, yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorundadır.
• Noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür.
• Taşınmaz yabancı gerçek kişiler adına (edinecek olan yabancı kişinin eşi ve çocukları dahil) taşınmaz tapu silince kayıtlı olmamalıdır. Ayrıca, edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, eşi ve çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmalıdır.
• Edinecek olan yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.

2.4. Taşınmaz Sayısı

Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir.

Yabancı kişi aynı anda veya farklı zamanlarda birden fazla taşınmaz satın alması durumunda bu taşınmazların toplam değerinin en az 250.000 Amerikan Doları tutarında olması gerekmektedir ve her bir taşınmaz üzerinde en az üç (3) yıl satılmama şerhinin bulunması gerekir.

2.5. Satın Alınan Taşınmaz/Taşınmazların Değer Tespiti

Satın alınan taşınmazın değeri belirlenirken aşağıda sayılan üç değer türünün ayrı ayrı Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlamalıdır:

(i) Resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya satış vaadinde belirlenen değer/değerler toplamı ve

(ii) Değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve

(iii) Banka dekontunda bedel transferlerini gösterir ödemelerin toplamı.

Taşınmaz satın alınmadan önce Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) ve Bankacılık Denetleme Kurulu (“BDDK”) tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından taşınmazın piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunun hazırlanması gerekmektedir. Edinim başvurusu sırasında sunulan değerleme raporunun düzenleme tarihinin başvuru tarihinden en fazla üç (3) ay öncesine ait olması gerekir. Söz konusu değerleme raporu işlem tamamlanıncaya kadar geçerli sayılacaktır.

Eğer taşınmaz ediniminden önce taşınmaz değerleme raporu alınmadıysa, taşınmazın/taşınmazların edinim tarihi esas alınarak düzenlenmiş taşınmaz değerleme raporu istenir.

Önceki düzenlemede, resmi senette yer alan satış bedelinin değerleme raporunda yer bedelden düşük olamayacağı düzenlenmişti. Şimdi ise resmi senette yer alan satış bedeli ile değerleme raporundaki satış bedellerinin her birinin ayrı ayrı Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlamış olması aranırken resmi senette yer alan bedelin değerleme raporundan yüksek olması şartı aranmaz.

Henüz tamamlanmamış olan yapılardan taşınmaz satın alınması durumunda ise işbu değerleme raporunda bağımsız bölümün bitmiş olması halindeki değerinin hesaplanması ve gösterilmesi gerekmektedir.

2.6. Ödemelerin Banka Aracılığı ile Gerçekleştirilmesi

• 15.10.2018 tarih ve 2018/12 (1791) sayılı (mülga) Genelge ile işlemlerde ilk kez dekont ibrazı zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla bu tarihten önce yapılan satış işlemlerinde banka dekontu ibrazı zorunlu tutulmamalıdır.
• 15.10.2018 tarihinden sonra gerçekleştirilen satış veya satış vaadi sözleşmesi bedel transferinin/ödemesinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, bedelin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekont (havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu) ile tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurtdışından yapılacak transferlerde bedelin gönderildiği hesaba ait dekont da sunulmalıdır.
• Dekont tarihi, satış işleminde satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günü olmalıdır. Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme dekontu “peşin” ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır.

2.7. Kur oranlarının belirlenmesi

Bu kapsamda; kur belirlenirken aşağıdaki esaslar dikkate alınır

• Banka Dekontu Kuru: Taşınmazın bedelinin TL olarak ödenmesi durumunda banka dekont değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında, her ödeme gününden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (“TCMB”)’nın yayınladığı efektif satış kuru esas alınır.
• Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesi kuru; Resmi senet (satış) değerinin veya satış sözleşmesinde belirtilen TL değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Ancak farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde, resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında kur farklılığı sorunu söz konusu olabilmektedir. Bu durumda, her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığı hesaplanır. İşbu değer/değerlerin Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlayan dekont toplamlarından düşük olmamalıdır.
• Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru: İşbu raporda taşınmazın TL değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Taşınmaz değerleme raporunun satış işleminden sonra düzenlenmesi durumunda; rapor (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

2.8. İpotek ve Haciz

• Satış veya satış vaadi işleminde mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satış yapılması mümkündür.
• Taşınmazın satış-ipotek işlemi ile edinilmesi halinde; aranan değerin tespitinde satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısım en az Yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır.

2.9. Taksitli Satış

Yeni getirilen düzenlemeler ile taşınmazın 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınması ve her bir taksit bedelinin bu tarihten sonra olması şartıyla taşınmazın taksitle satın alınması mümkün hale gelmiştir. 19.09.2018 tarihinden önceki taksitli ödemeler dikkate alınmayacaktır. Taksitlerin Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın efektif satış kuru esas alınarak hesaplanır.

2.10. Taşınmaz/Taşınmazların Üzerine Üç Yıl Satılmama Şerhinin Konulması

Satış işlemi ve/veya satış vaadi işlemine konu olan taşınmazın/taşınmazların siciline de; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satılmayacağı ve/veya satış vaadi sözleşmesi şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır” şeklinde belirtme yapılır.

3. Uygunluk Belgesi Alınması İçin Gerekli Belgeler:

• Geçerli pasaport ve pasaportun noter onaylı Türkçe tercümesi
• Dört (4) adet renkli pasaporta uygun fotoğraf
• Satış işlemine ilişkin resmi senet veya noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
• Taşınmaz değerleme raporu
• Bedelin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekont (Havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu).
• İlgili tapu müdürlüğünde taşınmazın üzerinde üç (3) yıl süreyle satılmayacağına dair şerh konulması

Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı tarafından değerlendirilir. Herhangi bir eksikliği bulunmayan başvurular yedi (7) işgünü içerisinde sonuçlandırılır.