Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku ve Davaları
Gayrimenkul hukuku hukuk sistemimizde medeni hukukun içinde yer almıştır. Gayrimenkul hukuku ve davaları eşya hukuku ilişkisi bakımında Türk Medeni Kanunu’ndaki hükümlerle, sözleşmeler ile ilgisi bakımından başta Türk Borçlar Kanunu olmak üzere ilgili diğer Vakıflar Kanunu, Orman Kanunu, Tapu Kanunu, Kültür ver Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, , Kadastro Kanunu, Gecekondu Kanunu gibi çok geniş ve çeşitli mevzuatlardan oluşan bir yelpazeyi oluşturmaktadır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku, gerçek veya tüzel kişilerin şahsi ya da ticari amaçla taşınmaz edinmesini, devrini, tescilini veya iptalini, bu taşınmazlarının niteliklerinin değiştirilmesini, taşınmazlar üzerine sınırlı ayni haklar kurulmasını ya da kiralanmasını içeren mevzuatın tamamıdır.
Ev, arsa, daire, apartman gibi taşınmazlar ve bu taşınmazlara ait tüm kurallar gayrimenkul hukuku kapsamında düzenlenmiştir. Gayrimenkul mülkiyetinin konusu, kazanılması, kaybı, emlak, gayrimenkul taşınmaz alım satımı ile kiralama, imar ve inşaat projelerinin kanuna uygun olup olmadığının denetlenmesi, yapılacak işlemlerde gerekli izin ve ruhsatların alınması, edinilmiş tapuların iptali veya tapuyu edinmek için açılan tapu tescil davası dahil, her türlü kira sözleşmelerinin düzenlenmesi, gayrimenkul mülkiyetinin konusunu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfayı kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gibi konuların yanı sıra, devir sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, rehin ve ipotek tesisi, tapu işlemleri ve ayni hak tesis işlemlerinin takibi gibi alanlarda hukuki konu ve işlemler gayrimenkul hukukunun konularından sadece bir kaçıdır.
Gayrimenkul sektörünün genişliği, gayrimenkul hukukunun ve davalarının karmaşık, çeşitli ve geniş kapsamlı olması, gayrimenkul konulu tüm dava, iş, işlem, sözleşme, yatırım, alım-satım, tescil ve bunlardan kaynaklı gayrimenkul davalarının titizlik ve bilgiyle yürütülmesini gerekli ve zorunlu kılar. Bu gereklilik ve zorunluluğa önem verilmezse, telafisi mümkün olmayan zararların ve hak kayıplarının muhtemel olması nedeniyle, gayrimenkul (taşınmaz) hukuku davaları alanında uzman ve deneyimli avukatlardan hukuki destek alınması, gayrimenkul davalarında başarılı avukatlık hizmeti almak isteyen kişiler için hayati öneme sahiptir.
İşte, 25 yıllık gayrimenkul taşınmaz dava avukatlığı deneyime sahip Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, yerli ve yabancı müvekkillerine, gayrimenkul taşınmaz hukukunu kapsayan tüm alanlarda deneyim sahibi olan avukatları ile gayrimenkullere ilişkin tüm hukuki sorun, iş ve işlemlerde hak kayıplarının önüne geçmek, mağduriyetin önlenmesini sağlamak için başta Antalya olmak üzere Tüm Türkiye genelinde gayrimenkul taşınmaz hukuku ve davalarında avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.
Neden Güneş & Güneş Hukuk Bürosu?
25 Yıllık Tecrübe
1999 yılından beri müvekkillerimize hukuki danışmanlık hizmeti sağlamaktayız.
20 Kişilik Ekip
Farklı çalışma alanlarında uzman olan avukatlarımız ve yardımcı ekip arkadaşlarımızla 20 kişilik bir aileyiz.
6 Dilde Hizmet
Uluslararası olarak Türkçe, İngilizce, Almanca, Rusça, Ukraynaca ve Hollandaca dillerinde ana dil seviyesinde hukuki danışmanlık sağlamaktayız.
33 Farklı Çalışma Alanı
Bir çok farklı çalışma alanında müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız.
Güneş & Güneş Hukuk Bürosu Olarak Yerli ve Yabancı Müvekkillerimize Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku ve Davalarına Yönelik Alanında Uzman ve Deneyimli Avukatlarının Hukuksal Hizmetleri Şunlardır;
- Yerli ve Yabancı Yatırımcılara Yatırım Kararı Esnasında ve Sonrası Süreçlerinde Uluslararası Standartlarda Hukuki Danışmanlık ve Her Türlü Sözleşmelerin Hazırlanması.
- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesis Edilmesine Yönelik Yol Haritasının Hazırlanması ve Tesis ve Tescil İşlemlerinin Yürütülmesi ve Uyuşmazlıkların Giderilmesi,
- Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Apartman, Site Yönetim Planları Hazırlanması, Apartman Veya Site Genel Kurul Toplantılarında Danışmanlık, Sürecin Yönetimi, Genel Kurulun Yapılması Ve Tutanakların Hazırlanması, Site Yönetim Planının Tapu Sicil Müdürlüğü Ve Noterler Nezdinde Tescil İşlemlerinin Yürütülmesi Ve Takibi Ve Bu Hususlara İlişkin Uyuşmazlıkların Gerek Görüşmelerle Gerek Dava Yoluyla Giderilmesi,
- Satış Vaadi Sözleşmelerinin Yapılması, Bu Sözleşmelerden Kaynaklanan Tapunun Ferağı Davası ve Süreç Yönetimi,
- Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinin Hazırlanması, Tapu işlemleri, Devir işlemleri Takibi ve Süreç Yönetim hizmetleri
- Tapuda Satış İşlemlerinin Yapılması Esnasında Hazır Bulunma ve Temsil,
- Gayrimenkul Projelerinin Finansmanının Garanti Altına Alınması İçin Gerekli Gayrimenkul Teminatlarının Tesis Edilmesi, Yerli ve Yabancı Fon ve Kredi Kuruluşları İle Temasa Geçirilmesi, Görüşülmesi, Görüşmelerde Danışmanlık ve Temsil,
- Gayrimenkul (Taşınmaz) İpoteğinin Kurulması, İpotek Terkini, İpotek Terkin Davası, Var Olan İpotek Kaldırılması Süreç Yönetimi ve Dava Avukatlığı,
- Her Türlü Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin Hazırlanması, Kira Sözleşmesi İhlal Tespiti Ve Kira Sözleşmesinin İptali Ve Tahliye Davaları, Kira Bedelinin Tespiti, Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Ve Kira Alacaklarının Tahsili Ve Tüm Süreç Yönetimi,
- Kira Süresince veya Bitiminde Mülk Sahibi İle Kiracı Arasında Çıkan Anlaşmazlıklarla İlgili Hukuki Danışmanlık Ve Dava Avukatlık Hizmeti ve Süreç Yönetimi,
- İş Yeri Açma Ve Çalıştırma Ruhsatlarının Alınması Ve Resmi Kurumlara Başvuruların Yapılması Ve Sürecin Takibi,
- İnşaat Proje, Ruhsat ve sair İdari Merci İşlemlerinin Başvurusu, Takibi ve Yürütülmesi,
- Uluslararası ve Yerel Projelere Ait İnşaat, Alım-Satım, Ortaklık Dahil Her Türlü Sözleşmelerinin İngilizce, Rusça; Almanca Ve Hollandaca Dilleri Başta Olmak Üzere Çok Dilli Hazırlanması,
- Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat Ve Sair Gayrimenkul İnşaatlarına İlişkin Sözleşmelerin İngilizce, Rusça; Almanca Ve Hollandaca Dilleri Başta Olmak Üzere Çok Dilde Hazırlanması,
- İnşaat ve Gayrimenkul İşlemlerinden ve Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıkların Çözümlenmesi, Adli ve İdari İşlem ve Dava Süreç Yönetimi ve Avukatlık Hizmeti,
- Her Türlü Tapu İptal ve Tescil Davaları, Men’i Müdahale, Şuf’a (kanuni alım) Hakkı, Geçit Hakkı, Ortaklığın Giderilmesi (izale-i Şüyu) Davaları Açılması, Dava Süreç Yönetimi ve Avukatlık Hizmeti,
- Her Türlü Zilyetlik İle İlgili Ve Zilyetliğin Korunması Ve Kazanımlarına İlişkin Davalar İle Zilyetliğe Vaki Müdahalelerin Önlenmesi, 3091 Sayılı Yasa Kapsamında İdari Başvurular, Zilyetlikler Nedeniyle Olağan Veya Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımları İle İlgili Tapu İptal Ve Tescil Davalarında Dava Avukatlığı,
- İmar İşlemleri, Kıyı Kenar Çizgisi, Orman Sınırları Gibi İdari ve Hukuki İşlemlerden Kaynaklanan Mülkiyet Hakkı İhlalleri İlgili Danışmalık, Ayrıca Tapu İşlemleri, Kadastro İşlemleri, Orman İşlemleri (2-B Ve Kullanım Hakları) Ve Hazine Ait Taşınmazlarının Kullanımı Ve Satın Alınmasıyla İlgili İdari Başvurularda Hukuki Danışmanlık Ve Dava Avukatlık Hizmeti,
- Kamulaştırma (Tezyid-İ Bedel), Şuyulandırma Bedelinin Arttırılması, haksız Et Atma, Kamulaştırmasız El Atma Davaları ile İşgal Tazminatı (Ecri Misil) Davasının Açılması, Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davalarında Avukatlık Hizmeti Ve Süreç Yönetimi,
- Toplu Konut Projeleri ve Kooperatif Kuruluş İşlemlerinde Hukuk Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetlerimiz,
- Yabancı Alıcı Gerçek Şahıs veya Yabancı Şirketler Adına Yetkili Makamlar Nezdinde Gayrimenkulün Asgari İzni İçin Başvurma ve Sonrasında Kesin Olarak Tapuda Devir, Satış Ve Tescil İşlemlerinin Yürütülmesi, Vekaleten İle Satış Temsili Ve Süreç Yönetimi,
- Arazi Kullanımların Planlaması ve İnşaat Süreci Düzenleme, Resmî Kurumlar ve Kamu İdareleri Nezdinde Gerekli İzinlerin Alınması, Müvekkillerimizi İdari Mahkemeler, Tapu Dairesi Ve Belediyeler Nezdinde Temsil Etme, İşlemlerini Takip Etme Ve Devir Aşamasına Kadar Geçen Süreç Yönetimine İlişkin Danışmanlık Ve Avukatlık Hizmetlerimiz,
- El atmanın önlenmesi (Müdahalenin Men’i Davası) davasının açılması ve takibi süreci,
- Kentsel Dönüşümlerin Tüm Aşamalarında Daire Sahipleri, Bina/Site Yönetimleri Ve İnşaat Şirketlerine Hukuki Danışmanlık Ve Avukatlık Sağlanması Ve Tüm Taraflar Arasındaki Sözleşmelerin Hazırlanarak Hayata Geçirilmesi,
- Kentsel Dönüşüm Kapsamında Verilen Riskli Yapı Veya Riskli Alan Kararlarına İtiraz Ve Bu Kapsamda Açılan Davaların Takibi Ve Neticelendirilmesi,
- Kentsel Dönüşüm Kapsamında İnşaat Ve Yıkım Şirketleri İle Kat Malikleri Arasındaki Görüşmelerin Yürütülmesi, Uzlaşma Sağlanması, Yol Haritası Belirlenmesi, Kat Maliklerinin Bilgilendirilmesi Ve Kendi Aralarında Uzlaşmalarının Sağlanması,
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası Ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nce Kabul Edilen Ve Korunan, “Mülkiyet Hakkı” Kapsamında İhlal İddiasıyla; Anayasa Mahkemesi’ne Bireysel Başvuru Yapılması Veya Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru Ve Hukuki Destek Sağlanması, Başvuru Sürecinin Yönetilmesi,
- Daha Önce Tapulu Olup Da Tapusu İptal Edilen Orman Arazileri İle İlgili Tazminat Davaları Avukatlığı Ve Süreç Takibi,
- İmar Planlarından Kaynaklanan ve İmar Planında İmar Planında Taşınmazın Yeşil Alan, Park Alanı, Okul Alanı Gibi Kamuya Ayrılan Yerlerden Olması Sebebiyle Taşınmaz Üzerinde Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması Neticesinde İdareye Açılacak İptal Ve Tazminat Davaları Avukatlık Hizmeti,
- Bankalar nezdinde kullanılan konut kredileri uyuşmazlıklarından kaynaklanan icra veya takip süreçlerinde avukatlık hizmeti,
- Her Türlü Gayrimenkul İle İlgili (AVM, Otel, Arsa, İş Merkezi, Konut, Site Vs), İş Geliştirme, Mimarlık, İnşaat, İnşaat Yönetimi, Proje Yönetimi, Pazarlama, İşletme, Lisans, Aracılık, Simsarlık Sözleşmelerinin Hazırlanması Ve Bu Sözleşmelerde Müzakerelerde Temsil Hizmeti,
- Yurtdışında Yaşayan Türk Cumhuriyeti Vatandaşı veya Yabancı Gerçek Kişi Veya Şirketlerin Türkiye’deki Gayrimenkulleri İle İlgili Kira İlişkisi Düzenlenmesi, Denetlenmesi, Vergi Ve Devlet Dairesi Nezdindeki Tüm İşlemlerinin Takip Edilmesi, Gayrimenkulleri İle Hukuki Süreç Yönetimi,
- Türkiye’de Yerli ve Yabancı Yatırımcıların Gayrimenkul Alım ve Satımlarına İlişkin Süreç Yönetimi ve Yatırım Danışmanlığı Hizmeti,
- Faaliyet Konusunda uygun yatırım amaçlı gayrimenkul (taşınmaz) araştırılması,
- Taşınmazın Satışına ve Alınışına İlişkin İlgili Ayrıntılı Hukuki İncelemesinin Tapu, Mahkeme, Belediye Ve Diğer Kamu Kurumları Nezdinde Yapılması Ve Olası Risk Durumlarının Tespiti,
- Yapılan Araştırma Neticesinde Durum Tespit Raporu ve Değerleme Raporlarının Hazırlanması,
- Nazım İmar Planı, imar uygulamalarının ve resmi izinlerinin incelenmesi ve bulguların rapor halinde sunulması, Kat irtifakı tapulu ve hisseli tapu (sahiplik) durumlarında satış işlemlerinin Alıcı adına yönetilmesi,
- Satın alınacak veya yatırım yapılacak taşınmazın kayıtlarında; Belediye, Milli Emlak Müdürlüğü, İmar İşleri Müdürlüğü, Özel Kanuna Tabi Hallerde Hazine Ve Diğer Bakanlıklar, Kültür Ve Tabiat Varlıkları Kurulu, Özel Ve Tüzel Kurum Ve Kuruluşlar, Vakıf Ve Kamu Kuruluşları Nezdinde İncelemelerin Yapılması Ve Bu Kurumlar Nezdinde El Edilen Verilerin Veya Sınırlandırmaların Hukuki Değerlendirmeleri İçeren Hukuki Görüş Raporlarının Sunulması Ve Engellerin Ortadan Kalkmasına Yönelik Stratejik Süreç Yönetimi.
- Taşınmaz İle İlgili Önceden Açılmış Ve Halen Devam Eden İdari Ve Adli Davaların olup olmadığının araştırılması, Bu Davalara Bağlı İhtiyati Tedbir Ve Haciz Kararlarının olup olmadığının İncelenmesi, Haciz Ve Tedbir Kararlarında Yürütmeyi Durdurma İle İlgili İşlemlerin Yönetim Süreci,
- Taşınmazın Bağlı Olduğu Tapu Müdürlüğünden Taşınmazın Tapu Kayıtlarının Araştırılarak; Takyidatın Alınması, İncelenmesi, Satışa Engel Olası Hukuki Sınırlandırmaların Tespit, Analiz ve Risklerin Rapor Halinde Sunulması,
- Durum Tespit Raporu, Taşınmazın Değer Raporu ve Güncel Resmi Gayrimenkul Değerleme Raporları, Varsa Tapu Kaydında Sınırlandırmaların Hukuki Değerlendirme ve Gayrimenkul Risk Analiz Raporu ve Yasal Uygunluk Raporlarının Hazırlanması.
- Satın Almak İstediğiniz Taşınmazın İmar Planındaki Statüsü Ve Araştırılması, Tapudaki Vasfının, İmar Planının Ve Kadastro Durumunun Mevcut Durumuyla Uyumlu Olup Olmadığı Denetlenmesi Ve Rapor Haline Getirilmesi,
- Yatırım Konusuna Göre Gayrimenkul Performans Analizlerinin Hazırlanması,
- Yatırım Yapılacak Ya Da Satın Alınacak Olan Gayrimenkulün Sahibi Olan İşletmelerin, Şahıs ve Şirketlerin Hukuki ve Ticari Durumlarının Araştırılması, Analizi ve Raporlanması,
- Yatırım Finansmanının Bankalar Nezdinde Görüşmelerin ve İşlemlerin Yürütülmesi,
“Müvekkillerimizin hak ve kazanımlarını 25 yıldır önemsiyoruz”
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu amaçla “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davasını kiracısı aleyhine açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Sürenin Dolması veya Feshi İhbar Üzerine Sona Erme: Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler.
Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleşmenin nasıl sona erdirileceği probleminde ise herşeyden önce taraflar arasındaki sözleşmeye itibar edilmiştir. Eğer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiş ise, ona uyulacaktır. Şayet taraflar arasında bu hususa değinilmemiş ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi şu şekilde olacaktır:”Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır” ve bu gibi yerler, mahalli adet başka bir dönemde tayin edilmiş değilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) “mefruş apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat” ancak bir aylık dönemin bitimi icin ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.(BK262/2f2 Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akti feshedebilirler.
Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteğini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. Diğer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.
Buna göre kiralayan; kendisi veya eşi veya çocuklarının mesken veya işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir.
Tahliye davası açabilmek için “kiraya veren” sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eğer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan değildir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmişse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazi kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.
6570 sayılı kanun, kira sözleşmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiştir.
Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleşmenin asıl amacı itibariyle başkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutad olan otel, pansiyon öğrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın ‘tamamının’ başkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın ‘tamamı’ için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. İşte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple işgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, işgal edene karşıda fuzuli şagillikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.
Kiracının kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir.
Bu dava süreye bağlı değildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduğunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediğimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından ‘her zaman’ açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduğumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda değildir.
Buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleşmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki ‘bir yıl’ tabiri ‘bir kira yılı’ şeklinde anlaşılmalıdır İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için
- Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,
- Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde başka başka aylara ait olması,
- İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,
- Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.
6570 Sayılı Kanunun konuya ilişkin mad. 7/ç hükmüne göre “taşınmazı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda” kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı şekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli değildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmişse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inşaaya, esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır.
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir.
Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüte düşmüş olur.
Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkca belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehlin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüte düşecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur.
