Situation von gewerblich angemieteten Arbeitsplätzen während der COVID-19-Pandemie
Der Ausbruch des Coronavirus, der die ganze Welt erfasst hat, wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) am 11. März 2020 zu einer Pandemie erklärt. Die Coronavirus-Epidemie, die alle Lebensbereiche betrifft, wirkt sich auch auf das Geschäftsleben aus. Geschäftsinhaber, die ihre Geschäftstätigkeit nicht ordnungsgemäß ausüben können, können keinen Gewinn erzielen und haben Schwierigkeiten, die Mieten für ihre Arbeitsplätze zu bezahlen. Die Frage, ob das Coronavirus bei der Zahlung der Mieten als höhere Gewalt angesehen wird, gehört zu den spannenden Fragen.
Der Ausbruch des Coronavirus, der die ganze Welt betroffen hat, wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) am 11. März 2020 zur Pandemie erklärt. Die Coronavirus-Epidemie, die alle Lebensbereiche betrifft, wirkt sich auch auf das Geschäftsleben aus. Geschäftsinhaber, die ihre Geschäftstätigkeit nicht ordnungsgemäß ausüben können, können keinen Gewinn erzielen und haben Schwierigkeiten, die Mieten für ihre Arbeitsplätze zu bezahlen. Die Frage, ob das Coronavirus als höhere Gewalt für die Mietzahlung anerkannt wird, gehört zu den kuriosen Fragen.
Der Mietvertrag ist in Artikel 299 des türkischen Obligationenrechts definiert. Nach diesem Artikel ist der Pachtvertrag ein Vertrag, in dem “der Verpächter sich verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch einer Sache zusammen mit dem Gebrauch der Sache zu überlassen, und der Pächter sich verpflichtet, im Gegenzug den vereinbarten Pachtpreis zu zahlen”. Der Abschluss des Mietvertrags unterliegt keiner Formvorschrift. Die Parteien haben Willensfreiheit, sofern der Vertrag nicht gegen zwingende Vorschriften, die öffentliche Ordnung und die allgemeinen Sitten verstößt. Höhere Gewalt sind unvorhersehbare und unabwendbare Ereignisse, die dazu führen können, dass der Schuldner seine Verpflichtung nicht erfüllen kann. Was den Mietvertrag betrifft, so sind die Ereignisse höherer Gewalt und ihre Auswirkungen auf den Mietvertrag unterschiedlich, je nachdem, ob es sich bei der gemieteten Immobilie um einen Arbeitsplatz oder eine Wohnung handelt. In diesem Artikel werden Mietverträge behandelt, die für zu gewerblichen Zwecken gemietete Immobilien abgeschlossen wurden.
Der Begriff der höheren Gewalt ist im Obligationenrecht nicht klar definiert. Dies ist einer der Gründe für das Auftreten von Problemen im Zusammenhang mit höherer Gewalt. Höhere Gewalt wird jedoch in einigen speziellen Gesetzen, wie dem Gesetz über das öffentliche Auftragswesen, als Beispiel genannt. In Artikel 10 des Gesetzes über das öffentliche Auftragswesen Nr. 4735 werden Naturkatastrophen, legale Streiks, allgemeine Epidemien, teilweise oder allgemeine Mobilisierung als Beispiele für höhere Gewalt genannt. Höhere Gewalt ist ein unvorhersehbares und unwiderstehliches außergewöhnliches Ereignis, das sich dem Willen des Schuldners entzieht und ihn veranlassen kann, seine Verpflichtung nicht zu erfüllen. Nach allgemeiner Auffassung handelt es sich bei höherer Gewalt um Tod, Krankheit, Konkurs und Inhaftierung. Manchmal werden diese Situationen weiter gefasst und Situationen wie Feuer, Erdbeben, Überschwemmung, Krieg und Epidemien werden ebenfalls als höhere Gewalt angesehen. Einige gewerbliche Mietverträge enthalten Bestimmungen über höhere Gewalt. Daher sind im Vertrag verschiedene Fälle der Beendigung vorgesehen, oder es kann festgelegt werden, welche Partei im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung den Schaden zu tragen hat. Wenn höhere Gewalt im Vertrag geregelt ist, können sich die Parteien im Rahmen der Willensfreiheit auf diese Umstände der höheren Gewalt berufen. Ist die Situation höherer Gewalt oder die Auswirkungen des Virus jedoch nicht im Vertrag geregelt, müssen die Allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts herangezogen werden. Wie bereits erwähnt, ist höhere Gewalt im Obligationenrecht nicht definiert. Die Rechtsprechung gibt jedoch den allgemeinen Rahmen in dieser Hinsicht vor. Auf der Grundlage der Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs können Rückschlüsse auf die Merkmale gezogen werden, die eine Situation aufweisen muss, die als höhere Gewalt akzeptiert werden kann. In diesem Fall muss das Ereignis, das als höhere Gewalt anerkannt werden soll, 1. zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unvorhersehbar sein 2. nach der Vertragsunterzeichnung eintreten 3. die Erfüllung der im Vertrag vereinbarten Leistung unmöglich machen 4. unvermeidbar und unkontrollierbar sein, auch wenn die Parteien die erforderliche Sorgfalt walten lassen.
Das Gesetz Nr. 7226 ist in Kraft getreten, um die Auswirkungen des Coronavirus zu verringern
Im Zuge der Pandemie wurde eine Reihe aktueller Regelungen für die Miete von Arbeitsplätzen eingeführt. Zunächst ist das Gesetz Nr. 7226 zur Änderung bestimmter Gesetze zu nennen, das nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt vom 26. März 2020 unter der Nummer 31080 in Kraft getreten ist. Im vorläufigen Artikel 2 des Gesetzes Nr. 7226 heißt es: “Die Nichtzahlung der Miete für den vom 1. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 zu bearbeitenden Arbeitsplatz stellt keinen Grund für die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung dar.” Damit ist klar, dass der Vermieter zwischen März und Juni 2020 den Mietvertrag für den Arbeitsplatz nicht kündigen und den Mieter nicht zwangsräumen kann. Der Vermieter kann die Mieter nicht zwangsräumen und den Mietvertrag kündigen, weil die Mieter in diesem Zeitraum ihre Mietschulden nicht beglichen haben. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete oder der Nebenkosten, die nach der Übergabe des Mietvertrags fällig sind, nicht nach, kann er dem Mieter schriftlich eine Frist setzen und mitteilen, dass er den Vertrag im Falle der Nichterfüllung innerhalb dieser Frist kündigen wird. ” oder TCO 352 “Hat der Mieter bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr zwei begründete schriftliche Kündigungen wegen Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der Mietzeit, bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr und mehr innerhalb eines Mietjahres oder bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums von mehr als einem Mietjahr veranlasst, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietzeit und des Mietjahres, in dem die Kündigungen erfolgt sind, gerichtlich kündigen. “Nach dieser Bestimmung ist es nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen. Ebenso wenig kann der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums eine außerordentliche Kündigung gemäß Artikel 331 der Gewerbeordnung aussprechen.
An dieser Stelle sei jedoch darauf hingewiesen, dass im Rahmen dieses Gesetzes nur die Räumung der gemieteten Immobilie und die Beendigung des Mietvertrags verhindert werden. Die Mietschuld des Mieters bleibt bestehen. Dabei gerät nur der Mieter nicht in Verzug, weil er seine Schulden nicht bezahlt. Ebenso wenig kann während dieses Prozesses ein Vollstreckungsverfahren gegen ihn eingeleitet werden. Nach dem Präsidialerlass Nr. 2279 über die Aussetzung der Zwangsvollstreckung und des Konkurses vom 22. März 2020 kann das Vollstreckungsverfahren nämlich ab dem 01. Mai 2020 eingeleitet werden. In diesem Fall kann ab dem 30. April 2020, wenn die Frist endet, ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden, und zwar je nach Zahlungsbefehl ab dem darauffolgenden Tag für mindestens 30 (dreißig) Tage bei Wohn- und überdachten Arbeitsplatzmieten und 10 (zehn) Tage bei anderen Mieten, wobei die Mitteilung an den Mieter gemäß TCO 315 zu erfolgen hat. In diesem Fall kann der Mieter die Schuld bis zum Ende des Zeitraums begleichen, der mit dem Tag nach dem Datum der Mitteilung beginnt. Aber auch in diesem Fall kann der Vermieter den Vertrag nicht kündigen und das Mietobjekt aufgrund der nicht innerhalb dieser Fristen bezahlten Mietforderungen räumen.
Bis zum 1. Juli 2020 ist es nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen und den Mieter zu räumen. Aufgrund der Maßnahmen, die wegen des Ausbruchs des Coronavirus ergriffen wurden, gibt es jedoch verschiedene Lösungen für das weitere Vorgehen für Mieter, deren Arbeitsabläufe aufgrund der ergriffenen Maßnahmen gestört sind und die nicht in der Lage sind, die Arbeitsplatzmiete zu zahlen, und für Vermieter, die die Forderungen aus der Arbeitsplatzmiete nicht eintreiben können. Bei der Prüfung dieser Lösungen wird der Richter unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheiden. Die Weltgesundheitsorganisation erklärte das Coronavirus am 31. Januar 2020 zu einem “internationalen Gesundheitsnotfall”, die Risikostufe wurde am 28. Februar 2020 von hoch auf sehr hoch angehoben und am 11. März 2020 wurde eine Pandemie ausgerufen. In der Türkei wurden auf nationaler Ebene zahlreiche Vorschriften und Beschränkungen eingeführt, so wurden beispielsweise die Fristen in Urteilen ausgesetzt. Obwohl es noch keine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs zu den Auswirkungen des Ausbruchs des Coronavirus auf den Pachtvertrag gibt, wäre es nicht falsch zu sagen, dass ein als Pandemie erklärter Ausbruch höhere Gewalt darstellt. Allerdings muss der konkrete Fall noch bewertet werden.
“Außerordentliche Kündigung” Die Bedingung ist in Artikel 331 des TCO geregelt:
“Jede der Parteien kann das Mietverhältnis kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie unzumutbar wird
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Vertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Über die finanziellen Folgen der außerordentlichen Kündigung entscheidet der Richter unter Berücksichtigung der Umstände und Bedingungen.”
Mit der Begründung, dass die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist, können Mieter und Vermieter den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Ob es sich bei der Epidemie um einen wichtigen Grund handelt, wird jedoch vom Richter im konkreten Fall entschieden. Dabei kommt es darauf an, dass das Mietverhältnis durch die Epidemie unerträglich wird, d.h. es wird ein kausaler Zusammenhang gesucht. An dieser Stelle hat der Richter einen Ermessensspielraum. Bei einer erheblichen Kündigung müssen die gesetzlichen Fristen eingehalten werden, so dass die vom Mieter ausgesprochene Kündigung nach drei Monaten wirksam wird, und wenn der Richter es nach den Umständen des konkreten Falles für erforderlich hält, kann er dem Vermieter eine Entschädigung zusprechen.
“Übermäßige Erschwernis der Leistung” Bedingung, die in Artikel 138 des TCO geregelt ist:
“Von den Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhergesehen und nicht zu erwarten
Tritt ein ausserordentlicher Umstand ein, den der Schuldner nicht zu vertreten hat und der die bei Vertragsabschluss bestehende Sachlage zum Nachteil des Schuldners so verändert, dass es gegen Treu und Glauben verstösst, die Erfüllung zu verlangen, und hat der Schuldner seine Verpflichtung noch nicht erfüllt oder hat er seine Verpflichtung erfüllt, indem er sich seine Rechte aus der übermässigen Erschwernis der Erfüllung vorbehalten hat, so hat der Schuldner das Recht, den Richter zu ersuchen, den Vertrag den neuen Verhältnissen anzupassen, und wenn dies nicht möglich ist, hat der Schuldner das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Bei Dauerschuldverhältnissen macht der Schuldner in der Regel von seinem Kündigungsrecht und nicht von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch”.
Wenn dem Mieter die Erfüllung der Mietverpflichtung nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, z. B. wegen des bei Vertragsbeginn nicht vorhersehbaren Ausbruchs des Coronavirus und der durch die Epidemie verursachten Störung des Betriebsablaufs, hat der Mieter das Recht, die Anpassung des Mietvertrags oder die Kündigung des Vertrags zu verlangen. In diesem Fall muss der Schuldner seine Schuld noch nicht erfüllt haben oder er muss sie erfüllt haben, indem er sich seine Rechte aufgrund der übermäßigen Erfüllungsschwierigkeiten vorbehält. Der Richter wird dies in jedem konkreten Fall gesondert beurteilen. Obwohl es noch keine Präzedenzentscheidung zu den Folgen des Coronavirus gibt, lässt sich anhand der bisherigen Entscheidungen zur höheren Gewalt ein allgemeiner Rahmen abstecken, in welchen Fällen eine Anpassung des Mietvertrags an die durch die Epidemie veränderten Bedingungen möglich ist. Demnach
1) Das Auftreten einer unvorhersehbaren außergewöhnlichen Situation nach Abschluss des Vertrages
2) Aus diesem Grund wird die Erfüllung der im Vertrag vereinbarten Leistung unmöglich
3) Diese Situation ist nicht durch den Schuldner verursacht worden.
Der Richter wird eine Entscheidung treffen, indem er jeden konkreten Fall einzeln prüft. In diesem Fall kann der Mieter die Anpassung des Vertrages an die veränderten Bedingungen verlangen, und wenn eine Anpassung nicht möglich ist, kann er die Auflösung des Vertrages verlangen.
Die Nutzung des Mietobjekts und die Erfüllung der Schuld haben noch nicht begonnen:
Wenn die Nutzung des Leasingobjekts noch nicht begonnen hat, kann die Anwendung von TCO 137 und TCO 27 in Frage gestellt sein. Wenn z. B. bei einer Immobilie, die für drei Monate für touristische Aktivitäten in einer Tourismusregion vermietet wird, die Erfüllung der Handlungen noch nicht begonnen hat, kann gesagt werden, dass die touristischen Aktivitäten aufgrund des Coronavirus ernsthaft gestört werden, so dass es nicht möglich sein wird, Einnahmen durch touristische Aktivitäten zu erzielen und die Miete zu zahlen. Es wäre nicht fair, vom Mieter zu erwarten, dass er diesen Vertrag fortsetzt. Darüber hinaus kann der Vermieter möglicherweise Einnahmen erzielen, indem er das Mietobjekt an einen Mieter vermietet, der Einnahmen aus anderen Tätigkeiten als dem Tourismus erzielt; in diesem Fall wäre es unbillig, vom Mieter zu verlangen, dass er die Folgen dieser Situation aufgrund der Epidemie trägt;
TCO 137;
“Wird die Erfüllung der Verpflichtung aus Gründen, die der Schuldner nicht zu vertreten hat, teilweise unmöglich, so wird der Schuldner nur von dem Teil der Verpflichtung befreit, der unmöglich geworden ist. Wenn jedoch klar ersichtlich ist, dass die Parteien eine solche Vereinbarung nicht geschlossen hätten, wenn diese teilweise Unmöglichkeit der Erfüllung vorhergesehen worden wäre, wird die gesamte Verpflichtung befreit.”
Die vorübergehende Unmöglichkeit ist im türkischen Recht nicht definiert. In der Lehre wird die teilweise Unmöglichkeit jedoch als vorübergehende Unmöglichkeit im Sinne einer Analogie ausgelegt. In Anbetracht der Tatsache, dass diese vorübergehende Unmöglichkeit von unbestimmter Dauer ist, da die Dauer der Epidemie nicht vorhersehbar ist, wird festgestellt, dass die vorübergehende Unmöglichkeit in eine dauerhafte Unmöglichkeit übergeht. Wenn die Nutzung des Mietobjekts und die Erfüllung der Verpflichtungen noch nicht begonnen haben, wenn es dem Mieter teilweise, d. h. vorübergehend, unmöglich sein wird, die Verpflichtungen zu erfüllen, weil die Aktivitäten am Arbeitsplatz aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus ernsthaft gestört werden, und wenn der Mieter einen solchen Vertrag nicht geschlossen hätte, wenn er im Voraus hätte wissen können, dass der Ausbruch des Coronavirus und die Aktivitäten am Arbeitsplatz ernsthaft gestört werden würden, wird der Mietvertrag und damit die Schuld beendet. Im Gegensatz zu TCO 138 und TCO 331 endet in diesem Fall die Schuld, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.
TCO 27;
“Verträge, die gegen die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes, die guten Sitten, die öffentliche Ordnung oder die Persönlichkeitsrechte verstoßen oder deren Gegenstand unmöglich ist, sind absolut nichtig.
Die Nichtigkeit einiger Vertragsbestimmungen berührt nicht die Gültigkeit der anderen. Wenn jedoch klar ist, dass der Vertrag ohne diese Bestimmungen nicht geschlossen werden kann, ist der gesamte Vertrag absolut nichtig”.
Wenn mit der Nutzung des Mietobjekts und der Erfüllung der Verpflichtung noch nicht begonnen wurde, wenn es aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus nicht möglich ist, das Mietobjekt entsprechend seinem spezifischen Zweck zu nutzen, und wenn es dem Mieter nicht möglich sein wird, seine Geschäftstätigkeit fortzusetzen und Einkünfte zu erzielen, wenn das Mietobjekt genutzt wird, kann die vorübergehende Unmöglichkeit den Zweck des Abschlusses des Mietvertrags irrelevant machen. Gemäß TCO 27 führt in diesem Fall die vorübergehende Nichtigkeit dazu, dass der Vertrag mit allen seinen Folgen nichtig ist. Daher wird der Pachtvertrag aufgelöst. Im Gegensatz zu TCO 138 und TCO 331 wird in diesem Fall die Schuld beendet, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.
Status der durch Runderlass geschlossenen Arbeitsstätten
Ein weiterer Punkt, der die Sache verkompliziert und bewertet werden muss, sind die Arbeitsstätten, deren Tätigkeit durch Runderlasse des Innenministeriums eingestellt wurde. Mit den Runderlassen des Innenministeriums, die als Vorsichtsmaßnahme zum Schutz vor dem Ausbruch des Coronavirus erlassen wurden, wurde die Tätigkeit vieler Arbeitsstätten vorübergehend eingestellt. Zu den geschlossenen Arbeitsstätten gehören “Nachtclubs, Bars, Pavillons, Diskotheken, Theater, Kinos, Aufführungszentren, Konzertsäle, Verlobungs-/Hochzeitssäle, Restaurants/Cafés mit Musik, Kasinos, Bierstuben, Tavernen, Kaffeehäuser, Cafés, Cafeterias, Bauerngärten, Wasserpfeifen-Lounges, Wasserpfeifen-Cafés, Internet-Lounges, Internet-Cafés, alle Arten von Spielhallen, alle Arten von Indoor-Kinderspielplätzen (einschließlich derjenigen in Einkaufszentren und Restaurants), Teegärten, Clubhäuser, Vergnügungsparks, Schwimmbäder, türkische Bäder, Saunen, Spas, Massagesalons, SPA und Sportzentren”. Die Zahl der im ganzen Land geschlossenen Betriebe belief sich auf etwa 200.000. Zu den Problemen, die sich aus diesen Rundschreiben in Bezug auf vermietete Immobilien ergeben können;
Es könnte möglich sein, TCO 301 und TCO 136 gemeinsam zu bewerten;
TCO 301;
“Der Leasinggeber ist verpflichtet, das Leasingobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand zu übergeben, der für den vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignet ist, und es während der Vertragsdauer in diesem Zustand zu erhalten.”
TCO 136;
“Wird die Erfüllung des Schuldverhältnisses aus Gründen, die der Schuldner nicht zu vertreten hat, unmöglich, wird das Schuldverhältnis beendet.
Bei Verträgen mit beiderseitigen Verpflichtungen ist der Schuldner, der wegen Unmöglichkeit von der Verpflichtung befreit wird, verpflichtet, die von der anderen Partei erhaltene Leistung gemäß den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückzugeben, und verliert das Recht, die noch nicht erbrachte Leistung zu verlangen. Die Fälle, in denen der Schaden, der vor der Erfüllung der Schuld entstanden ist, dem Gläubiger durch Gesetz oder Vertrag auferlegt wird, sind von dieser Bestimmung ausgenommen.”
Wenn die Betriebe, deren Tätigkeit mit den Rundschreiben eingestellt wurde, den Zweck, zu dem sie das Mietobjekt nutzen werden, im Vertrag vorhergesehen und angegeben haben, können sie sich darauf berufen, dass die Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt in einer für den Gebrauch des Mieters geeigneten Weise zu erhalten, unmöglich geworden ist, und daher ist der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses gemäß TCO 301 und TCO 136 befreit, und wenn es eine Leistung gibt, die der Mieter für diesen Vorgang gezahlt hat, kann er verlangen, dass diese Leistungen gemäß den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgezahlt werden.
Obwohl es sich hier um eine vorübergehende und teilweise Unmöglichkeit handelt, kann man sagen, dass die Unmöglichkeit von unbestimmter Dauer ist, da nicht klar ist, wie lange die Auswirkungen der Pandemie andauern werden und ob die in diesen Rundschreiben festgelegten Fristen verlängert werden. Daher kann man sagen, dass die Unmöglichkeit nicht vorübergehend, sondern dauerhaft ist. Die Präzedenzentscheidungen des Kassationsgerichtshofs gehen ebenfalls in diese Richtung, so dass es in einer solchen Situation angebracht wäre, sich auf die Unmöglichkeit der Erfüllung in EGV 136 zu stützen, anstatt sich auf die Bestimmung in EGV 137 zu berufen, die die teilweise Unmöglichkeit der Erfüllung regelt. Außerdem,
Im Gegensatz zu Nr. 138 und Nr. 331 wird die Schuld beendet, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.
In diesem Fall ist es klar, dass ein Arbeitsplatz, dessen Tätigkeit nicht durch das Rundschreiben verboten ist, nicht mit einem verbotenen Arbeitsplatz gleichgesetzt werden kann. Damit der Mieter in den Genuss dieses Artikels kommt, muss es sich bei den gemieteten Räumlichkeiten also um einen Arbeitsplatz handeln, dessen Tätigkeiten durch ein Rundschreiben verboten sind. Dies reicht nicht aus, der Mieter des Arbeitsplatzes, dessen Tätigkeit im Vertrag ausgesetzt wurde, muss die gemieteten Räumlichkeiten als spezialisiert auf die Arbeitsplatztätigkeit gemietet haben, die die Aussetzung der Tätigkeit verursacht hat.
TCO 138 “Übermäßige Erschwerung der Leistung”:
Arbeitsplätze, die durch Rundschreiben geschlossen wurden, können von der Bestimmung der TCO 138 profitieren. Daher hat der Pächter gemäß TCO 138 das Recht, den Vertrag an die sich ändernden Bedingungen anzupassen, indem er erklärt, dass sich die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Bedingungen aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus in unvorhersehbarer Weise geändert haben, dass die Arbeitsplatztätigkeit mit dem Rundschreiben eingestellt wurde, dass sich das Gleichgewicht zu seinen Ungunsten verändert hat und dass ihm daher nicht zugemutet werden kann, die Pachtschuld unter den derzeitigen Bedingungen zu begleichen, und dass er, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich ist, das Recht hat, den Vertrag zu kündigen. Wenn man bedenkt, dass die Arbeit des Mieters eingestellt wurde, kann man sagen, dass diese Situation vom Richter als höhere Gewalt angesehen wird.
TCO 331 “Außerordentliche Kündigung”:
Eine weitere Regelung, von der Mieter oder Vermieter profitieren können, ist TCO 331. Jede Partei kann den Mietvertrag mit der Begründung kündigen, dass das Mietverhältnis für sie aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus und der Einschränkung der betrieblichen Tätigkeit durch Rundschreiben unmöglich geworden ist. Die Parteien können den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Beendigung des Mietvertrags auf der Grundlage von TCO 331 erst ab dem 1.7.2020 möglich ist. Hier wird der Richter die Bewertung vornehmen, aber in Anbetracht der Tatsache, dass die Arbeitsplatzaktivitäten per Rundschreiben eingestellt wurden, kann man sagen, dass dieser Umstand als wichtiger Grund angesehen wird.
Status von Arbeitsplätzen, die in Einkaufszentren vermietet werden
Große Einzelhandelsgeschäfte wie Einkaufszentren (Malls) sind soziale Treffpunkte, an denen Menschen zusammenkommen, und stellen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie eine Gefahr dar. Es gibt noch keine offizielle Entscheidung über die Schließung von Einkaufszentren. Der Verband der Einkaufszentren und Investoren (AYD) gab jedoch eine Empfehlung zu den Arbeitszeiten bekannt. Darin wird empfohlen, dass die Öffnungszeiten der Einkaufszentren zwischen 12:00 und 20:00 Uhr liegen sollten. Darüber hinaus empfahl der Verband der Einkaufszentren und Investoren auch die Schließung von Einkaufszentren und erklärte, dass den Mietern die notwendigen Einrichtungen zur Verfügung gestellt werden. Sollte es in Zukunft zur Schließung von Einkaufszentren kommen, gelten die Informationen, die wir für die Arbeitsstätten, deren Geschäftstätigkeit durch Rundschreiben eingestellt wurde, erwähnt haben, auch für Einkaufszentren. In der gegenwärtigen Situation gilt jedoch das, was wir über die Anwendung von TCO 138 und TCO 331 gesagt haben, auch für Einkaufszentren.
