Nach Artikel 350 des türkischen Obligationenrechts (TCO) kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Klage beenden, wenn der Vermieter gezwungen ist, das Mietobjekt zu nutzen, weil er eine Wohnung oder einen Arbeitsplatz für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Ehegattin, seine Nachkommen, seinen Vorgesetzten oder andere Personen benötigt, die gesetzlich verpflichtet sind, für ihn zu sorgen. Zu diesem Zweck kann der Vermieter eine „Räumungsklage wegen Eigenbedarfs“ gegen den Mieter einreichen.
In diesem Fall muss der Vermieter jedoch nachweisen, dass das „Wohnbedürfnis“, das der Grund für die Klage und den Anspruch ist, zwingend, real und dauerhaft ist. Wenn der Vermieter diesen Anspruch in der Klage gegen den Mieter nachweist, kann er die Wohnung per Gerichtsbeschluss räumen. Das vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedürfnis muss real, ernsthaft und dauerhaft sein.
Um in Fällen, in denen ein Bedarf geltend gemacht wird, über eine Räumung zu entscheiden, muss nachgewiesen werden, dass der Bedarf tatsächlich, ernsthaft und zwingend ist. Ein vorübergehender, nicht ständiger Bedarf kann kein Räumungsgrund sein, ebenso wenig wie ein Bedarf, der noch nicht entstanden ist oder dessen Verwirklichung von einer langen Zeitspanne abhängt. Es reicht nicht aus, dass zum Zeitpunkt der Klageerhebung ein Bedürfnis besteht, sondern dieses Bedürfnis muss während des Prozesses fortbestehen.
Wird die Räumungsklage beispielsweise mit der Behauptung „mein Kind wird heiraten, mein Kind wird dort wohnen“ eingereicht, muss nachgewiesen werden, dass das Kind wegen der Heirat tatsächlich eine neue Wohnung benötigt. Wenn es eine andere Wohnung gibt, die dem zu verheiratenden Kind gehört, wird die Räumungsklage abgewiesen, da das „Bedürfnis“ nicht aufrichtig sein wird.
Bei einer Räumungsklage eines im Ausland lebenden Bürgers, der behauptet: „Ich werde für immer in die Türkei zurückkehren und das Haus selbst bewohnen“, muss er beweisen, dass er tatsächlich für immer zurückkehren wird. Es liegt auf der Hand, dass das Bedürfnis nach einem Wohnsitz nur für einen mehrmonatigen Aufenthalt in der Türkei während des Sommers nicht dauerhaft ist.
Die Tatsache, dass die Immobilie gebaut und wiederaufgebaut wird, ist ein Räumungsgrund. Allerdings muss es unmöglich sein, die Immobilie während dieser Arbeiten zu nutzen. Wenn Renovierungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden können, während der Mieter in der Wohnung wohnt, kann die Räumung nicht verlangt werden.
Der Vermieter muss vor Gericht nachweisen, dass größere Reparaturen, Instandsetzungsarbeiten, Um- oder Ausbaumaßnahmen im Einklang mit der Raumordnungsgesetzgebung erforderlich sind und dass das Haus während dieser Arbeiten leer stehen muss.
In Artikel 350/1 des TCO ist festgelegt, dass die Person, die das Mietobjekt erwirbt, die Räumung verlangen kann, weil sie eine Wohnung oder einen Arbeitsplatz für sich selbst, ihren Ehegatten, ihre Nachkommen, ihre Nachkommen oder andere Personen, die von Gesetzes wegen zu ihrer Versorgung verpflichtet sind, benötigt. Nach den gesetzlichen Bestimmungen und der ständigen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs kann eine reale Person keine Räumung aufgrund des Bedarfs des Unternehmens verlangen.
Wann müssen der Vermieter und der Mieter eine Räumungsklage wegen Bedürftigkeit einreichen?
Gemäß Artikel 350/1 der Gewerbeordnung Nr. 6098 muss eine Räumungsklage aufgrund von Bedürftigkeit innerhalb eines Monats ab dem Datum eingereicht werden, das unter Einhaltung der in Artikel 328 dieses Gesetzes für befristete Verträge und für unbefristete Verträge festgelegten Kündigungsfristen zu bestimmen ist.
Hat der Vermieter dem Mieter schriftlich mitgeteilt, dass er vor oder spätestens innerhalb der Klagefrist Klage erheben wird, so kann die Klage gemäß Artikel 353 der Gewerbeordnung bis zum Ende eines verlängerten Mietjahres nach der Mitteilung erhoben werden.
Die Frist für die Klageerhebung hat mit der öffentlichen Ordnung zu tun und sollte vom Gericht automatisch berücksichtigt werden, auch wenn der Beklagte sie nicht geltend macht.
Kann der Vermieter die Wohnung, aus der ich wegen Bedürftigkeit vertrieben wurde, mit einem neuen Mietvertrag weitervermieten?
Der Vermieter darf den Ort, an dem die Zwangsräumung beschlossen wurde, bis zum Ablauf von drei Jahren nicht weitervermieten, es sei denn, es liegen berechtigte Gründe vor.
Artikel 355 des türkischen Bürgerlichen Gesetzbuchs verbietet es, die Wohnung drei Jahre lang an eine andere Person zu vermieten, es sei denn, es liegen triftige Gründe vor, wenn der Mieter wegen Bedürftigkeit aus der Wohnung vertrieben wird.
Artikel 355 des türkischen Obligationenrechts klärt diese Frage.
“ARTIKEL 355 – Wenn der Vermieter das Mietobjekt aus Not räumt, darf er das Mietobjekt nicht an eine andere Person als den früheren Mieter vermieten, es sei denn, es sind drei Jahre ohne gerechtfertigten Grund vergangen.
Die zum Zwecke des Wiederaufbaus und der Sanierung geräumte Immobilie darf in ihrem früheren Zustand nur nach Ablauf von drei Jahren ohne triftigen Grund weitervermietet werden. Der frühere Mieter hat das vorrangige Recht, die wiederaufgebaute und wiederhergestellte Immobilie in ihrem neuen Zustand und zu einem neuen Mietpreis zu vermieten. Dieses Recht muss innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Mitteilung des Vermieters ausgeübt werden; wird dieses Vorzugsrecht nicht beendet, kann die Immobilie nicht vor Ablauf von drei Jahren an eine andere Person vermietet werden.
Verstößt der Verpächter gegen diese Bestimmungen, so ist er verpflichtet, dem ehemaligen Pächter eine Entschädigung zu zahlen, die nicht weniger als eine Jahresmiete des letzten Pachtjahres beträgt.
Dieses Verbot wurde eingeführt, um Missbräuchen vorzubeugen und zu verhindern, dass Vermieter ihre Mieter aus dem Haus werfen und zu hohen Mieten an andere weitervermieten.
Das Verbot der Vermietung für 3 Jahre gilt für Räumungen zu Umbau- und Sanierungszwecken sowie für Räumungen aufgrund von Notlagen. In diesem Fall kann der Eigentümer die Wohnung, wenn er sie für drei Jahre vermieten will, an den früheren Mieter vermieten, nicht aber an einen anderen Mieter.
“Gemäß Artikel 350 Absatz 2 der Gewerbeordnung ist es möglich, den Mietvertrag wegen Umbau und Renovierung zu kündigen. Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, erlegt Artikel 355 desselben Gesetzes dem Vermieter bestimmte Beschränkungen und Verpflichtungen auf, um die Immobilie wieder zu vermieten, wenn das Mietverhältnis aufgrund eines Umbaus beendet wird. In Artikel 355 Absatz 2 des Gesetzes heißt es: “…Immobilien, die zu Wiederaufbau- und Sanierungszwecken geräumt wurden, können nicht in ihrem früheren Zustand an eine andere Person verpachtet werden, es sei denn, es sind drei Jahre ohne triftigen Grund vergangen. Der frühere Mieter hat das vorrangige Recht, die wiederaufgebauten und wiederhergestellten Immobilien im neuen Zustand und zu einem neuen Mietpreis zu vermieten. Dieses Recht muss innerhalb eines Monats nach der schriftlichen Mitteilung des Vermieters ausgeübt werden; wird dieses Vorzugsrecht nicht beendet, kann die Immobilie nicht vor Ablauf von drei Jahren an eine andere Person vermietet werden. Verstößt der Vermieter gegen diese Bestimmungen, so ist er verpflichtet, dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die mindestens der im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete entspricht…”.
In unserem Fall hat der Beklagte den klagenden Mieter aus den gemieteten Räumen wegen Umbauarbeiten vertrieben. Gemäß Artikel 355 Absatz 2 des Mietvertragsgesetzes hat der klagende Mieter das Recht, die renovierten und mit dem neuen Zustand und dem neuen Mietpreis wiederhergestellten Immobilien vorrangig zu vermieten, und der beklagte Vermieter kann erst nach Ablauf von drei Jahren an eine andere Person vermieten, ohne dass das vorrangige Recht des Klägers gemäß diesem Artikel erlischt. Dieses Recht gibt dem klagenden Mieter jedoch nicht das Recht, den klagenden Mieter durch einen Rechtsstreit zum Abschluss eines Vertrags und zur Festlegung des Mietpreises zu zwingen. Das diesem Artikel zuwiderlaufende Verhalten des Vermieters erfordert eine Entschädigung zu Gunsten des Mieters, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Daher sollte das Gericht zwar beschließen, die Klage abzuweisen, aber nicht beschließen, den Beklagten zu zwingen, einen Vertrag zu schließen und den neuen Mietpreis mit der schriftlichen Begründung festzulegen.” T.C RECHTSPRECHUNG 6. Zivilkammer Main: 2015/ 7205 Arar: 2016 / 102 Datum der Entscheidung: 19.01.2016
Welche Rechte kann der Mieter, der wegen Bedürftigkeit zwangsgeräumt wird, gegen den früheren Vermieter geltend machen, der die Mietsache vor Ablauf von 3 (drei) Jahren vermietet hat?
Der Vermieter, der sich nicht an das dreijährige Verbot der Vermietung an eine andere Person als den ehemaligen Mieter hält, kann verpflichtet werden, dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die mindestens der Jahresmiete des letzten Mietjahres entspricht.
Mit anderen Worten, in Artikel 355 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6100 mit dem Titel Verbot der Weitervermietung;
“Wenn der Vermieter das Mietobjekt aus Gründen der Notwendigkeit räumt, darf er das Mietobjekt bis zum Ablauf von drei Jahren nicht ohne triftigen Grund an einen anderen als den früheren Mieter vermieten. … Handelt der Verpächter diesen Bestimmungen zuwider, so ist er verpflichtet, dem früheren Pächter eine Entschädigung zu zahlen, die nicht geringer sein darf als eine Jahresmiete, die im letzten Pachtjahr gezahlt wurde.”
Es gibt eine Regelung.
Nach diesem Artikel ist der Eigentümer, der eine Mietwohnung zu Unrecht räumt und sie an einen anderen vermietet, verpflichtet, dem Mieter, den er vertrieben hat, als Entschädigung mindestens eine Jahresmiete zu zahlen.
Natürlich entscheidet das Gericht je nach der Art der Situation und den Umständen über die Entschädigung und darüber, ob der Mieter einen weiteren Schaden erlitten hat.
Damit diese Entschädigung oder der Rechtsstreit zugunsten des Mieters abgeschlossen werden kann, ist die Räumung des Mieters jedoch nur möglich, wenn eine gerichtliche Entscheidung oder Vollstreckung vorliegt. Mit anderen Worten, wenn der Mieter die gemietete Wohnung nicht ohne Gerichtsbeschluss oder Vollstreckung geräumt hat, d. h. wenn der Mieter die gemietete Wohnung freiwillig geräumt hat, kann er nicht in den Genuss dieser gesetzlichen Bestimmung kommen. Der Kassationsgerichtshof hat diese Frage in einer seiner Entscheidungen klargestellt und erklärt: “Es wird davon ausgegangen, dass der beklagte Vermieter keine Räumungsklage mit dem Ziel der Notwendigkeit eingereicht hat und der klagende Mieter die Immobilie nicht durch eine gerichtliche Entscheidung oder Vollstreckung geräumt hat. In diesem Fall sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung gemäß Artikel 355 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 nicht eingetreten.” (Kassationsgerichtshof 3. Zivilkammer, Esas: 2017/ 4956 Entscheidung: 2019 / 871 Entscheidungsdatum: 07.02.2019)
Häufig gestellte Fragen
1. Was ist eine Räumungsklage aus Gründen der Erforderlichkeit?
Eine Räumungsklage aus Gründen der Erforderlichkeit ist eine Klage des Vermieters auf Räumung des Mieters aus der gemieteten Immobilie, wenn der Vermieter die Räumung des Mieters für sich oder seine Angehörigen „wirklich braucht“. Diese Klage setzt bestimmte rechtliche Gründe für die Räumung des Mieters voraus.
2. Wer kann eine Klage auf Räumung wegen Bedürftigkeit einreichen?
Der Vermieter (Eigentümer) kann eine Klage auf Räumung wegen Bedürftigkeit einreichen. Diese Klage kann jedoch nur für den Vermieter selbst, seinen Ehepartner, seine Kinder, Eltern und Verwandten eingereicht werden. Der Vermieter kann die Räumung nicht wegen der Bedürftigkeit anderer Personen verlangen.
3. Unter welchen Voraussetzungen kann eine Räumungsklage wegen Bedürftigkeit eingereicht werden?
Der Vermieter muss die gemietete Immobilie tatsächlich benötigen. Dieser Bedarf liegt vor, wenn nachgewiesen wird, dass die Wohnung oder der Arbeitsplatz vom Vermieter selbst oder von seinen Angehörigen genutzt werden muss.
Der Vermieter muss diesen Bedarf langfristig und dauerhaft nachweisen. Ein vorübergehender Bedarf kann für eine Räumungsklage nicht ausreichen.
4. Welche Rechte hat der Mieter bei einer Räumung wegen Eigenbedarfs?
Wird der Mieter aufgrund einer Räumungsklage wegen Bedürftigkeit zwangsgeräumt, hat er Rechte in Bezug auf die Räumungsfrist und die Bedingungen. Die Räumung kann aufgeschoben werden, bis der Bedarf des Mieters gedeckt ist, oder der Mieter hat das Recht, eine Entschädigung zu verlangen.
Der Mieter kann gegen die Räumungsentscheidung Einspruch erheben oder die Immobilie innerhalb der ihm gesetzten Frist räumen lassen.
5. Wann kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs eingereicht werden?
Der Vermieter kann die Räumung der Immobilie vor Ablauf des Vertrages des Mieters verlangen. Zum Schutz des Mieters muss der Vermieter jedoch seine Bedürftigkeit nachweisen.
Der Vermieter muss dem Gericht Beweise dafür vorlegen, dass er die Räumung des Mieters benötigt.
6. Wie lange dauert ein Räumungsprozess wegen Bedürftigkeit?
Die Dauer des Verfahrens kann je nach Gericht und Komplexität des Falles variieren. In der Regel kann sie jedoch mehr als ein Jahr dauern. Das Gericht wertet die Beweise aus, hört Zeugen und trifft schließlich eine Entscheidung.
7. Welche Beweise sind in einer bedarfsorientierten Räumungsklage erforderlich?
Der Vermieter kann verschiedene Arten von Beweisen vorlegen, um seine Bedürftigkeit zu belegen. Zu diesen Nachweisen gehören:
Schriftliche Erklärungen, dass der Vermieter die Immobilie benötigt,
Dokumente, die den Wohnbedarf der Familienangehörigen des Vermieters belegen,
Fotos oder Berichte, die den Zustand des Mietobjekts zeigen.
Es kann auch nachgewiesen werden, dass der Vermieter auf der Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Arbeitsplatz ist und die Immobilie wirklich benötigt.
8. Was kann der Mieter tun, wenn eine Klage auf Räumung wegen Eigenbedarfs eingereicht wird?
Der Mieter kann gegen die Klage Einspruch erheben und dem Gericht während des Prozesses seine Verteidigungsmittel vorlegen. Der Mieter kann den Räumungsantrag ablehnen oder die Räumung unter bestimmten Bedingungen akzeptieren. Er kann zum Beispiel sein Recht auf Entschädigung ausüben oder eine Versöhnung anstreben.
9. Ist dem Mieter bei einer Räumungsklage wegen Bedürftigkeit eine Entschädigung zu zahlen?
Wenn der Mieter während der Räumung geschädigt wird, kann der Vermieter zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet werden. Diese Entschädigung kann die Zeit, die der Mieter benötigt, um eine neue Wohnung zu finden, oder die Umzugskosten abdecken.
10. In welchen Fällen kann eine Zwangsräumung aus Gründen der Bedürftigkeit abgelehnt werden?
Wenn der Vermieter die Bedürftigkeit nicht nachweisen kann oder wenn die Rechte des Mieters verletzt werden, kann das Gericht die Klage abweisen.
Außerdem kann das Gericht die Interessen des Mieters berücksichtigen, wenn der Mieter schon zu lange in der Wohnung lebt oder die Wohnverhältnisse in der Wohnung stark belastet sind.
11. Welche Verjährungsfrist gilt für eine Zwangsräumung aus Gründen der Bedürftigkeit?
Für eine Räumungsklage wegen Bedürftigkeit gibt es keine spezielle Verjährungsfrist. Es gilt jedoch die allgemeine Verjährungsfrist. Diese bezieht sich auf den Zeitraum, in dem der Mieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit den Bedarf des Vermieters an der Immobilie geltend machen kann.
12. Wie leitet man eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ein?
Eine Klage auf Räumung wegen Eigenbedarfs kann vom Vermieter eingereicht werden. Diese Klage wird beim Zivilgericht Ihres Wohnorts eingereicht, und die Berechtigung des Bedarfs muss nachgewiesen werden.
