Gayrimenkul Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanılması

Der Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch den Kauf von Immobilien ist eine vorteilhafte Methode geworden. Mit den gesetzlichen Änderungen im Jahr 2018 haben ausländische Staatsangehörige die Möglichkeit, die türkische Staatsbürgerschaft zu erlangen, wenn sie bestimmte Bedingungen erfüllen und eine Immobilie in der Türkei erwerben. Diese Regelung bietet sowohl Investoren als auch Ausländern, die in der Türkei leben möchten, wichtige Chancen. Allerdings gibt es einige wesentliche Bedingungen und Verfahren, die bei diesem Prozess beachtet werden müssen.

Wer die türkische Staatsbürgerschaft durch den Erwerb von Immobilien erhalten möchte, muss eine Immobilie in einer bestimmten Wertspanne erwerben und die relevanten gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Die gekauften Immobilien müssen bestimmten Kriterien entsprechen, und die Grundbuchformalitäten müssen gemäß den festgelegten Regeln durchgeführt werden. Darüber hinaus gibt es wichtige Verpflichtungen, wie die Bedingung, dass die Immobilie nach dem Kauf für eine bestimmte Zeit nicht verkauft oder übertragen werden darf.

In diesem Artikel werden wir den Prozess der Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft durch den Erwerb von Immobilien und die gesetzlichen Regelungen, die in diesem Zusammenhang beachtet werden müssen, im Detail untersuchen.

1. Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft durch einen Kaufversprechensvertrag

Wie bereits kurz erwähnt, war es vor den Änderungen, die durch das Präsidialdekret Nr. 418 vom 07.12.2018 im Amtsblatt veröffentlicht wurden, nur möglich, dass Ausländer Immobilien mit abgeschlossener Wohnungseigentumsgemeinschaft erwerben. Mit den neuen Änderungen ist es jedoch Ausländern nun möglich, in laufenden Bauprojekten Immobilien zu erwerben, vorausgesetzt, diese erfüllen die unten genannten Bedingungen. Diese Bedingungen sind:

  • Es muss eine Wohnungseigentumsgemeinschaft oder eine Baugenossenschaft auf der Immobilie bestehen.
  • Es muss ein Betrag von mindestens 400.000 US-Dollar oder ein entsprechender Betrag in Fremdwährung oder Türkischer Lira in bar eingezahlt werden.
  • Ein Kaufversprechensvertrag muss beim Notar abgeschlossen werden.
  • Der Vertrag muss mit einer Verpflichtung versehen werden, dass die Immobilie für drei (3) Jahre weder an eine dritte Person übertragen noch aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, und diese Verpflichtung muss im Grundbuch vermerkt werden.

Um die oben genannten Änderungen besser zu verstehen, ist es sinnvoll, die Begriffe „Wohnungseigentumsgemeinschaft“ und „Baugenossenschaft“ im türkischen Recht zu erklären:

  • Baugenossenschaft: Eine Baugenossenschaft wird als Eigentumsrecht an einem noch nicht fertiggestellten Gebäude definiert. Baugenossenschaften sind eine Art von Servitut, das an den Grundstücksanteil gebunden ist, und wird gemäß den Bestimmungen des türkischen Wohnungseigentumsgesetzes (Nr. 634) durch die Ausstellung einer Nutzungsgenehmigung automatisch in Wohnungseigentum umgewandelt, sobald das Gebäude abgeschlossen ist.
  • Wohnungseigentum: Wohnungseigentum bezieht sich auf das Eigentumsrecht an einem Gebäude, das bereits fertiggestellt und für das eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde.

Nach Fertigstellung eines Bauprojekts mit einer Baugenossenschaft wird der Bauunternehmer bei der zuständigen Stadtverwaltung eine Inspektion beantragen, um sicherzustellen, dass das Gebäude gemäß dem genehmigten Projekt errichtet wurde. Nach Abschluss dieser Inspektion stellt die Stadtverwaltung eine Nutzungsgenehmigung (auch „iskan“ genannt) für das Gebäude aus, wenn es den Genehmigungen entspricht.

In diesem Zusammenhang gibt es jedoch einige Nachteile beim Kauf von Immobilien mit einer Baugenossenschaft. Es besteht die Möglichkeit, dass der Bauunternehmer das Gebäude in Abweichung vom genehmigten Projekt fertigstellt, was zu rechtlichen Problemen führen kann. Falls dies der Fall ist, könnte der Käufer der Wohnung mit folgenden Konsequenzen konfrontiert werden:

  • Das Gebäude könnte von der Stadtverwaltung oder der Provinzverwaltung nach einer Entscheidung des Gemeinderates oder der Verwaltungsbehörde abgerissen werden.
  • Das Fehlen gemeinschaftlicher Bereiche wie Parkplätze oder Lagerräume könnte dazu führen, dass andere Eigentümer des Projekts eine Abrissentscheidung für die betreffende Wohnung anstreben.

Außerdem verlangen Banken für die Vergabe von Hypothekendarlehen an ihre Kunden, dass das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung (iskan) besitzt. Daher kann der Kauf einer Wohnung ohne diese Genehmigung auch dann riskant sein, wenn das Gebäude gemäß dem genehmigten Projekt errichtet wurde.

Im Licht der oben genannten Informationen ist eine Immobilie mit einer Baugenossenschaft rechtlich risikoreicher, während eine Immobilie mit Wohnungseigentum eine stärkere rechtliche Grundlage bietet. Aus diesem Grund sollte vor dem Erwerb einer Immobilie stets eine eingehende Prüfung aller potenziellen Risiken erfolgen.

2. Verfahren und Grundsätze bei Anträgen zum Erwerb von Immobilien

Um die Verfahren und Grundsätze für den Erwerb von Immobilien zu klären, hat das Ministerium für Umwelt und Stadtplanung, die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster sowie die Abteilung für Ausländerangelegenheiten bereits mehrere Rundverfügungen veröffentlicht. Diese Rundverfügungen sind:

  • Rundverfügung 2017/8 (1779) vom 25.11.2017 (außer Kraft gesetzt)
  • Rundverfügung 2018/10 (1789) vom 19.09.2018 (außer Kraft gesetzt)
  • Rundverfügung 2018/12 (1791) vom 15.10.2018 (außer Kraft gesetzt)
  • Rundverfügung 2018/14 (1793) vom 10.12.2018 (außer Kraft gesetzt)
  • Rundverfügung 2019/5 (1799) vom 30.05.2019

Im Rahmen der Rundverfügung 2019/5 (1799) wurden die aktuellsten Verfahren und Grundsätze für die Anwendung in den Grundbuchämtern festgelegt, die im Folgenden untersucht werden.

2.1. Gesetzliche Grundlage

Es wurden drei Änderungen im Verordnungsrecht vorgenommen: am 12.01.2017, am 19.09.2018 und am 07.12.2018. Danach gilt:

  • Für Immobilien, die zwischen dem 12.01.2017 und dem 18.09.2019 gekauft wurden, muss der Wert der Immobilie mindestens 1.000.000 US-Dollar betragen.
  • Für Immobilien, die nach dem 19.09.2018 oder nach dem 07.12.2018 für ein Kaufversprechen erworben wurden, muss der Wert der Immobilie mindestens 400.000 US-Dollar betragen.

2.2. Gesetzliche Einschränkungen für Ausländer beim Erwerb von Immobilien

Nach Artikel 35 des türkischen Gesetzes Nr. 2644 über das Grundbuch, geändert durch das Gesetz Nr. 6302, das am 18. Mai 2012 in Kraft trat, wurde die Voraussetzung der Gegenseitigkeit für ausländische Staatsangehörige bei Immobilienkäufen in der Türkei aufgehoben. Infolgedessen haben Staatsangehörige aus 183 Ländern nun die Möglichkeit, Immobilien in der Türkei zu erwerben, ohne dass die Gegenseitigkeit geprüft wird. Ausländer können Immobilien unter den folgenden gesetzlichen Einschränkungen erwerben:

  • Ausländische natürliche Personen dürfen bis zu 10 % der Fläche einer Gemeinde in Bezug auf Privatbesitz erwerben und beschränkte dingliche Rechte (einschließlich Hypotheken) an Immobilien erwerben. Der Ministerrat kann diese Grenzen verdoppeln, wenn er es für notwendig hält.
  • Ein ausländischer Käufer darf landesweit höchstens 30 Hektar (ca. 300.000 m² oder 3.223.000 ft²) an Immobilien erwerben und beschränkte dingliche Rechte an diesen Immobilien erwerben. Der Ministerrat kann diese Grenzen verdoppeln, wenn er es für notwendig hält.
  • Die betreffende Immobilie darf nicht in einem militärischen Sperrgebiet oder Sicherheitsbereich liegen, was durch die Grundbuchämter überprüft wird.

2.3. Art der Immobilie

Ausländische natürliche Personen können jede Art von Immobilien (Wohnungen, Geschäftshäuser, Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen) erwerben, sofern sie die oben genannten gesetzlichen Einschränkungen beachten. Wenn jedoch eine ausländische natürliche Person unbebaute Grundstücke oder landwirtschaftliche Flächen erwirbt, muss sie das Projekt, das sie auf diesem Land entwickeln möchte, innerhalb von zwei Jahren der zuständigen Behörde (Stadtverwaltung, Landwirtschaftsministerium) zur Genehmigung vorlegen.

Kaufversprechensverträge beim Notar sind nur für Immobilien möglich, die entweder Wohnungseigentum oder eine Baugenossenschaft haben.

Die Immobilie darf nicht bereits auf den Namen eines ausländischen Staatsangehörigen, seines Ehepartners oder seiner Kinder im Grundbuch eingetragen sein. Darüber hinaus muss die Immobilie nach dem 12.01.2017 von einem ausländischen Staatsangehörigen, seinem Ehepartner oder seinen Kindern übertragen worden sein.

Ein ausländischer Staatsangehöriger darf nicht die Eigentümergesellschaft einer Firma sein, die als juristische Person im Grundbuch eingetragen ist.

2.4. Anzahl der Immobilien

Es gibt keine Beschränkung für die Anzahl der Immobilien, die durch Kauf oder Kaufversprechen erworben werden können.

Wenn ein ausländischer Käufer mehrere Immobilien gleichzeitig oder zu unterschiedlichen Zeiten erwirbt, muss der Gesamtwert dieser Immobilien mindestens 250.000 US-Dollar betragen und jede Immobilie muss mit einer vertraglichen Verpflichtung versehen werden, dass sie mindestens drei (3) Jahre lang nicht verkauft wird.

2.5. Feststellung des Wertes der gekauften Immobilie(n)

Der Wert der gekauften Immobilie muss gemäß den folgenden drei Bewertungsarten den festgelegten Wert von 1.000.000 USD oder 250.000 USD erfüllen:

(i) Der im offiziellen Vertrag angegebene Verkaufspreis und/oder der Wert, der im Kaufversprechen angegeben ist.

(ii) Der Wert aus dem Immobilienbewertungsbericht.

(iii) Der Gesamtbetrag der Zahlungen, die im Bankbeleg über die Überweisung des Kaufpreises nachgewiesen sind.

Vor dem Erwerb der Immobilie muss ein unabhängiger Immobilienbewertungsbericht von einer von der Kapitalmarktaufsichtsbehörde (SPK) und der Bankenaufsicht (BDDK) anerkannten Immobilienbewertungsstelle vorgelegt werden. Der Bewertungsbericht muss höchstens drei Monate vor dem Antragstermin ausgestellt worden sein und ist bis zum Abschluss der Transaktion gültig.

Wenn vor dem Erwerb der Immobilie kein Bewertungsbericht erstellt wurde, muss ein solcher Bericht nach dem Datum des Erwerbs der Immobilie vorgelegt werden.

Im früheren Verfahren wurde festgelegt, dass der im offiziellen Vertrag angegebene Verkaufspreis nicht niedriger als der Wert im Bewertungsbericht sein darf. Nun wird jedoch nur noch verlangt, dass sowohl der im offiziellen Vertrag angegebene Preis als auch der Preis im Bewertungsbericht den erforderlichen Wert erfüllen, ohne dass der Preis im offiziellen Vertrag den Wert im Bericht überschreiten muss.

2.6. Zahlungen über die Bank

Mit dem Erlass der Rundverfügung 2018/12 (1791) vom 15.10.2018 (außer Kraft gesetzt) wurde die Vorlage eines Bankbelegs erstmals verpflichtend eingeführt. Daher sollte die Vorlage eines Bankbelegs für Verkäufe, die vor diesem Datum durchgeführt wurden, nicht erforderlich sein.

Für Verkäufe oder Kaufversprechen, die nach dem 15.10.2018 abgeschlossen wurden, muss die Zahlung des Kaufbetrages über die Bank abgewickelt werden. In diesem Zusammenhang muss die Zahlung, die von dem Käufer oder den entsprechenden Personen auf das Konto des Verkäufers oder der entsprechenden Personen geleistet wurde, durch einen von der Bank genehmigten Beleg (einschließlich Überweisung, EFT oder blockiertem Scheck zusammen mit einem Beleg) nachgewiesen werden. Bei Überweisungen aus dem Ausland muss ebenfalls der Beleg für das Konto vorgelegt werden, von dem die Zahlung überwiesen wurde.

Das Datum des Belegs kann nach dem Verkaufsdatum liegen. Im Fall eines Kaufversprechens muss das Datum des Belegs jedoch entweder vor der notariellen Beurkundung des Vertrages oder spätestens am Tag der Beurkundung des Vertrages liegen. Wenn die Zahlung nach der notariellen Beurkundung des Kaufversprechens erfolgt, wird der Beleg nicht als „Barzahlung“ betrachtet und nicht berücksichtigt.

2.7. Bestimmung der Wechselkurse

Die folgenden Grundsätze gelten bei der Bestimmung des Wechselkurses:

  • Bankbeleg-Kurs: Wird der Kaufpreis der Immobilie in Türkischer Lira (TRY) bezahlt, wird der entsprechende Betrag in US-Dollar unter Verwendung des effektiven Verkaufskurses der Zentralbank der Republik Türkei („CBRT“) am letzten Geschäftstag vor jedem Zahlungstag berechnet.
  • Offizieller Kaufpreis (Verkaufswert) oder Kurs des Kaufversprechens: Um den Wert des offiziellen Kaufpreises (Verkaufswertes) oder des in der Kaufvereinbarung angegebenen Betrages in Türkischer Lira in US-Dollar zu berechnen, wird der effektive Verkaufskurs der CBRT am letzten Geschäftstag vor dem Antragstag des Verkaufs oder vor der Beurkundung des Kaufversprechens verwendet. Wenn jedoch mehrere Belege mit unterschiedlichen Daten vorgelegt werden, kann es zu Wechselkursdifferenzen bei der Berechnung des entsprechenden USD-Betrages des offiziellen Kaufpreises (Verkaufswertes) oder des in der Kaufversprechensvereinbarung angegebenen (TRY) Wertes kommen. In diesem Fall wird der effektive Verkaufskurs der CBRT am letzten Geschäftstag vor jedem Zahlungstag angewendet, um den entsprechenden US-Dollar-Wert des offiziellen Kaufpreises (Verkaufswertes) oder des in der Kaufversprechensvereinbarung angegebenen (TRY)-Wertes zu berechnen. Diese Werte dürfen nicht niedriger sein als die Gesamtsumme der Belege, die den erforderlichen Betrag von 1.000.000 USD oder 250.000 USD, wie in der Verordnung festgelegt, erfüllen.
  • Immobilienbewertungsbericht-Kurs: In diesem Bericht wird der entsprechende Wert in US-Dollar des Immobilienwertes in Türkischer Lira unter Verwendung des effektiven Verkaufskurses der CBRT am letzten Geschäftstag vor dem Berichtstag berechnet. Wenn der Immobilienbewertungsbericht nach dem Verkauf erstellt wird, wird der effektive Verkaufskurs der CBRT am letzten Geschäftstag vor dem Antragstag des Verkaufs verwendet, um den entsprechenden USD-Betrag zu berechnen.

2.8. Hypothek und Pfändung

Es ist möglich, einen Verkauf mit einer bestehenden Hypothek oder Pfändung durchzuführen.

Im Fall des Erwerbs einer Immobilie mit einer Hypothek im Rahmen einer Kauf-Hypotheken-Transaktion wird der erforderliche Wert durch Subtrahieren des Darlehensbetrags vom Kaufpreis ermittelt, und der verbleibende Betrag muss den in der Verordnung geforderten Betrag mindestens erreichen.

2.9. Ratenzahlung

Mit den neu eingeführten Regelungen ist es nun möglich, Immobilien auf Raten zu kaufen, vorausgesetzt, dass die Immobilie nach dem 19.09.2018 erworben wurde und jede Ratenzahlung nach diesem Datum erfolgt. Ratenzahlungen, die vor dem 19.09.2018 geleistet wurden, werden nicht berücksichtigt. Der Wert der Raten in US-Dollar wird unter Verwendung des effektiven Verkaufskurses der Zentralbank der Republik Türkei zum Zeitpunkt der Transaktion berechnet.

2.10. Drei-Jahres-Verkaufsbeschränkung auf der Immobilie/Immobilien

Eine Einschränkung wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen, die besagt: „Gemäß Artikel 20 der Verordnung zur Umsetzung des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes wird die Immobilie für drei (3) Jahre ab dem Datum dieser Eintragung nicht verkauft, und/oder das Kaufversprechen wird für drei (3) Jahre ab dem Datum dieser Eintragung nicht übertragen oder gelöscht.“

3. Erforderliche Dokumente für die Ausstellung des Konformitätszertifikats:

  • Gültiger Reisepass und beglaubigte türkische Übersetzung des Reisepasses durch einen Notar
  • Vier (4) farbige, reisepassgeeignete Fotos
  • Offizieller Vertrag oder notariell beglaubigtes Kaufversprechen für die Immobilie
  • Immobilienbewertungsbericht
  • Vom Käufer oder den entsprechenden Personen bestätigter Bankbeleg über die Einzahlung des Betrags auf das Konto des Verkäufers oder der entsprechenden Personen (Überweisung, EFT oder Beleg einer Blockade-Scheckzahlung)
  • Eintrag der Verpflichtung im Grundbuch, dass die Immobilie für einen Zeitraum von drei (3) Jahren nicht verkauft werden darf.

Die Anträge werden vom Ministerium für Umwelt und Stadtplanung sowie der Abteilung für Ausländerangelegenheiten der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster geprüft. Anträge ohne fehlende Unterlagen werden innerhalb von sieben (7) Arbeitstagen bearbeitet.

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