Erwerb von Grundstücken durch Ausländer in der Türkei und Verfahren (Beispiel Kasachstan)
Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist ein Thema, das von der Öffentlichkeit seit jeher aufmerksam verfolgt wird. Obwohl das Recht von Ausländern, Immobilien zu erwerben, grundsätzlich anerkannt ist, hat sich die Nutzung dieses Rechts heute verändert, insbesondere durch die Auswirkungen der Globalisierung und den Übergang zur freien Marktwirtschaft. Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer wurde im Laufe der Geschichte auf unterschiedliche Weise gehandhabt, und diese Praktiken haben sich im Laufe der Zeit verändert.
In unserer Studie wird zunächst ein allgemeiner konzeptioneller Rahmen abgesteckt und dann das rechtliche Verfahren im Zusammenhang mit diesem Thema erläutert. Die Probleme, mit denen ausländische natürliche und juristische Personen beim Erwerb von Immobilien konfrontiert sind, werden unter bestimmten Gesichtspunkten zu bestimmen versucht, und es werden verschiedene Vorschläge gemacht. Zur Erstellung des konzeptionellen Rahmens wurde zunächst eine Literaturrecherche durchgeführt, Veröffentlichungen zum Thema im Internet identifiziert, die notwendigen Dokumente gesammelt und die ausgewählten Quellen genutzt. So wurde die Frage des Erwerbs von Grundstücken getrennt danach analysiert, ob es sich bei den Ausländern um Gebietsansässige handelt oder nicht. Anschließend werden die Bedingungen für den Erwerb von Grundstücken durch ausländische juristische Personen und Staatenlose analysiert.
Parallel zu den oben getroffenen Unterscheidungen wurde eine Unterscheidung zwischen dem Erwerb von Immobilien durch Ausländer und dem Erwerb von Immobilien, die nicht als Wohnsitz gelten, getroffen. Der Grund dafür ist, dass das Gesetz den Umfang der Rechte, die Ausländern gewährt werden, und die Höhe der Beschränkungen, die je nach Art der Wohnung auferlegt werden, festgelegt hat. Nach einer detaillierten Analyse des Erwerbs von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen wird der Erwerb von Immobilien durch Ausländer im Rahmen einer Erbschaft erörtert. Dabei wird die Situation ausländischer natürlicher und juristischer Personen bewertet und das Verfahren für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer erörtert.
Schließlich wird die Steuerpflicht von Ausländern bei der Veräußerung von Immobilien analysiert, und es wird eine Schlussfolgerung und Bewertung im allgemeinen Rahmen vorgenommen.
EINLEITUNG
Die Rechte und Pflichten ausländischer realer und juristischer Personen beim Erwerb von Immobilien im Inland waren Gegenstand einer Reihe von Rechtsvorschriften, die sich im Laufe der Geschichte verändert und weiterentwickelt haben. Während viele Staaten in bestimmten Epochen der Geschichte Regelungen einführten, die Ausländern den Erwerb von Immobilien in ihrem Land untersagten, versucht man heute, insbesondere unter dem Einfluss der Globalisierung und des Übergangs zur freien Marktwirtschaft, diese Hindernisse im Rahmen bestimmter Grundsätze zu minimieren. In meiner Studie wird der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Republik Kasachstan in allgemeiner Form untersucht.
Im ersten Teil meiner Studie wird der Begriff der Fremdheit erörtert und ein allgemeiner Rahmen in Bezug auf diesen Begriff abgesteckt. Bei der Erstellung des konzeptionellen Rahmens wurde zunächst eine Literaturrecherche durchgeführt, die notwendigen Dokumente wurden durch die Identifizierung der Veröffentlichungen im Internet zu diesem Thema gesammelt und die ausgewählten Quellen wurden verwendet. Dementsprechend wurde zwischen Ausländern mit ständigem Wohnsitz im Land und Ausländern mit vorübergehendem Wohnsitz im Land unterschieden.
Im zweiten und dritten Kapitel werden die Bedingungen für den Erwerb von Grundstücken durch ausländische natürliche und juristische Personen unabhängig davon, ob der Ausländer im Lande ansässig ist oder nicht, gesondert bewertet und analysiert. Außerdem wird zwischen dem Erwerb von Grundstücken durch Ausländer und dem Erwerb von Grundstücken, die nicht als Wohnsitz gelten, unterschieden. Der Grund dafür ist, dass das Gesetz den Umfang der Rechte, die Ausländern gewährt werden, und die Höhe der Beschränkungen, die je nach Art der Wohnung auferlegt werden, festgelegt hat.
Im vierten Kapitel werden die Regionen, in denen Ausländern der Erwerb von Immobilien untersagt ist, einzeln aufgeführt und die auferlegten Beschränkungen beschrieben. Anschließend werden die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien durch Erbschaft analysiert und Verfahrensvorschriften genannt.
Im letzten Teil meiner Studie wird die Frage der Steuerpflicht von Ausländern bei der Veräußerung von Immobilien untersucht und die Situation von gebietsansässigen und nicht gebietsansässigen Ausländern getrennt bewertet.
Da das Ziel meiner Studie darin besteht, die Probleme zu ermitteln, die beim Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen auftreten, ist sie inhaltlich sehr breit angelegt. Darüber hinaus werden durch die Analyse der von der Republik Kasachstan abgeschlossenen internationalen Verträge die Länder aufgelistet, für deren Immobilienerwerb der Grundsatz der Gegenseitigkeit gilt. Daher ist diese Studie für Ausländer, die beabsichtigen, in Kasachstan Immobilien zu erwerben, sehr nützlich.
ERWERB VON UNBEWEGLICHEM EIGENTUM DURCH AUSLÄNDER NACH KASACHSTANISCHEM RECHT
DER BEGRIFF DES AUSLÄNDERS
Der Begriff des Ausländers ist im kasachischen Recht in Artikel 2 des Gesetzes “Über die Rechtsstellung von Ausländern” definiert. Demnach wird die Ausländereigenschaft einer Person in zwei Kategorien eingeteilt: als natürliche und als juristische Person. Als ausländische natürliche Personen gelten natürliche Personen, d.h. Menschen, während ausländische juristische Personen beispielsweise Staaten, Verbände und Unternehmen sind. Die Bestimmung der Fremdheit einer natürlichen oder juristischen Person ist die Bestimmung der Staatsangehörigkeit. Nach diesem Gesetz ist ein Ausländer daher “eine Person, die nicht Bürger der Republik Kasachstan, sondern Bürger eines anderen Landes ist”. Ein Ausländer kann sowohl Bürger eines anderen Staates sein als auch ein Staatenloser oder ein Flüchtling.
Im kasachischen Recht wird der Begriff des Ausländers nach dem Kriterium der Staatsangehörigkeit bestimmt. Zweifellos werden den Bürgern der Republik Kasachstan die umfassendsten Rechte und Befugnisse gewährt, während für Staatenlose die meisten Einschränkungen vorgesehen sind. Gemäß Artikel 4 des Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern werden Ausländer in drei Kategorien unterteilt. Diese sind
Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Kasachstan,
Ausländer, die sich vorübergehend in Kasachstan aufhalten,
Ausländer, die sich noch nie in Kasachstan aufgehalten haben (im Lande).
Für Ausländer, die diesen drei Kategorien angehören, gelten unterschiedliche Rechtsstellungen, und die auferlegten Beschränkungen richten sich danach, zu welcher dieser Kategorien der Ausländer gehört.
Ausländer mit ständigem Wohnsitz im Land
Als Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der Republik Kasachstan gelten Ausländer, die über eine ständige Aufenthaltsgenehmigung im Lande verfügen. Ausländer, die zu dieser Kategorie gehören, sind Personen, die eine vom Innenministerium der Republik Kasachstan ausgestellte Aufenthaltserlaubnis für den ständigen Aufenthalt im Land haben.
Ausländer, die sich zum Zweck des ständigen Aufenthalts im Land aufhalten, haben die Rechte und Befugnisse, die den kasachischen Staatsbürgern zustehen. Daher können sie innerhalb der Grenzen des Landes jede Art von Immobilien ohne Einschränkungen erwerben.
Ausländer, die sich vorübergehend im Lande aufhalten
Ausländer, die sich vorübergehend im Land aufhalten, werden als Ausländer definiert, die sich aus einem anderen Grund als dem des ständigen Aufenthalts im Land aufhalten.
Ausländer, die in diese Kategorie fallen, sind verpflichtet, sich innerhalb von 3 Tagen nach ihrer Einreise beim Innenministerium anzumelden und registrieren zu lassen. Das Ministerium legt dann die maximale Aufenthaltsdauer des Ausländers im Land fest. Nach Ablauf dieser Frist ist der Ausländer verpflichtet, das Land zu verlassen. Die Rechte und Genehmigungen von Ausländern, die dieser Kategorie angehören, sind stärker eingeschränkt.
Ausländer, die sich noch nie im Land aufgehalten haben
Zu dieser Kategorie gehören Ausländer, die sich noch nie innerhalb der Grenzen der Republik Kasachstan aufgehalten haben und in anderen Ländern leben. Das Gesetz erlaubt diesen Ausländern den Erwerb von Immobilien, schränkt jedoch die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien ein. Dies liegt daran, dass sie versuchen, über einen Vermittler Immobilien in Kasachstan zu erwerben, obwohl sie noch nie in Kasachstan waren, sondern sich in einem anderen Land aufhalten.
GRUNDSÄTZE DES AUSLÄNDERRECHTS
Um die Grundsätze des internationalen Rechts zu bestimmen, muss man sich die Quellen dieses Rechts ansehen und von dort aus vorgehen. Bei diesen Quellen handelt es sich um Verträge, Völkergewohnheiten, allgemeine Rechtsgrundsätze, Gerichtsentscheidungen und Doktrin. Die Grundsätze des Völkerrechts, die sich aus dem Gewohnheitsrecht, einer der Quellen des Völkerrechts, ergeben, lassen sich wie folgt auflisten
Territoriale Souveränität
Bekanntlich unterscheiden sich in jedem Land die Rechtsstellung der eigenen Staatsbürger und die Rechtsstellung von Ausländern. Dies liegt daran, dass die Rechte, die Ausländern gewährt werden, eingeschränkt sind. Einige Länder haben beispielsweise Beschränkungen für das Recht von Ausländern auf Arbeit und die Bedingungen für die Einbürgerung eingeführt. Diese Einschränkungen stehen im Zusammenhang mit der öffentlichen Ordnung.
Nach diesem Grundsatz können Staaten das Recht von Ausländern auf Einreise, Reisen und Aufenthalt im Lande auf der Grundlage ihrer Souveränität einschränken. Die territoriale Souveränität ist einer der Gründe für die Existenz eines Landes. Denn ein Land besteht aus Land, Menschen und Souveränität.
Die Freiheit, besondere Vorschriften für Ausländer zu erlassen
Es gibt keine ausländerrechtliche Vorschrift, die Länder dazu verpflichtet, Bürgern und Ausländern die gleichen Rechte zu gewähren. Ausländern können mehr Rechte zugestanden werden, oder es können Beschränkungen auferlegt werden. Diese Frage liegt ganz im Ermessen der Staaten. In der Tat gewährt die Gesetzgebung der Republik Kasachstan einigen Kategorien von Ausländern mehr Rechte und auferlegt anderen Beschränkungen.
Aufenthaltsfreiheit
Die Aufenthaltsfreiheit ist in der Verfassung wie folgt geregelt: “Jeder, der sich rechtmäßig auf dem Territorium der Republik Kasachstan aufhält, hat das Recht auf Freizügigkeit und das Recht, seinen Wohnsitz frei zu wählen”. Durch die Verwendung des Wortes “jeder” anstelle von “Bürger der Republik Kasachstan” erkennt die Verfassung die Aufenthaltsfreiheit auch für Ausländer an und garantiert sie verfassungsrechtlich.
Reziprozität
Reziprozität bedeutet, dass ein Ausländer in einem Land nicht mehr Rechte haben kann als die Rechte, die sein eigener Staat Ausländern gewährt.
Dementsprechend ist der Erwerb von Immobilien durch einen Ausländer an die Bedingung geknüpft, dass auch die Bürger des Landes, in dem der Ausländer Immobilien erwerben möchte, dies unter den gleichen Bedingungen tun. Der Grundsatz der Gegenseitigkeit gewährleistet die Gleichheit in den internationalen Beziehungen. Dieser Grundsatz ist in Artikel 47 des am 07.10.2002 von Kasachstan, Aserbaidschan, Belarus, Georgien, Kirgisistan, Moldawien, Russland, Turkmenistan, Usbekistan und der Ukraine unterzeichneten Abkommens von Chisinau eindeutig geregelt.
UMFANG DER DEN AUSLÄNDERN ZU GEWÄHRENDEN RECHTE
Die grundlegende völkerrechtlich anerkannte Garantie für Ausländer ist, dass der Ausländer ein Rechtssubjekt ist. Ein Ausländer ist auch eine Person, die Rechte haben und Rechtsgeschäfte tätigen kann.
Die Grundsätze, die bei der Bestimmung des Umfangs, in dem Ausländern Rechte gewährt werden, und der Höhe der Beschränkungen herangezogen werden können, werden im Folgenden analysiert.
Grundsatz der Gleichstellung von Ausländern und Staatsangehörigen
Nach diesem Grundsatz werden Ausländer und Staatsangehörige als gleichwertig betrachtet, und es wird kein Unterschied zwischen ihnen festgestellt. Der Ausländer unterliegt demselben Rechtssystem wie der Staatsbürger und genießt dieselben Rechte wie der Staatsbürger. Dies ist in Artikel 9 des Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern festgelegt. Darin heißt es: “Ausländer, die sich dauerhaft in Kasachstan aufhalten, haben in Bezug auf den Erwerb von Wohnraum die gleichen Rechte wie kasachische Staatsbürger”.
Grundsatz des Vorrangs von internationalen Verträgen
Diese Frage ist in Artikel 7 des Grundbuchgesetzes geregelt. Demnach gilt Folgendes: “Wenn die internationalen Verträge, bei denen die Republik Kasachstan Vertragspartei ist, eine diesem Gesetz widersprechende Bestimmung enthalten, haben die internationalen Verträge Vorrang”. Im Falle eines Konflikts zwischen den Bestimmungen dieses Gesetzes und den internationalen Verträgen, denen das Land beigetreten ist, haben die internationalen Verträge Vorrang. Daher können die Staaten durch den Abschluss eines internationalen Vertrags den Umfang der anzuerkennenden Rechte und die Beschränkungen, die Ausländern in ihrem Hoheitsgebiet auferlegt werden sollen, festlegen. So können den Bürgern des Landes, das Vertragspartei ist, mehr Rechte zugestanden oder Beschränkungen auferlegt werden.
ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN DURCH AUSLÄNDISCHE NATÜRLICHE PERSONEN
4.1 Gesetzliche Regelungen
Mit der Auflösung der Sowjetunion im Jahr 1991 hat sich die Rechtsstellung der Bürger der Länder, die ihre Unabhängigkeit erlangt haben, geändert. Da die Bürger der durch den Zerfall entstandenen Länder untereinander in den Status von Ausländern traten, wurde es notwendig, dass die Länder den Umfang der den Ausländern zu gewährenden Rechte und Befugnisse festlegen.
Während die Staaten in der Vergangenheit Ausländern den Erwerb von Immobilien nicht gestatteten, haben sie parallel zu den Entwicklungen im Bereich der Menschenrechte diesen Erwerb unter bestimmten Bedingungen möglich gemacht. Daher wurden die Rechte und Pflichten von Ausländern in vielen Gesetzen, insbesondere in der Verfassung, geregelt.
Andererseits trägt der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer auch zur Wirtschaft bei. Aus diesem Grund wurden die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen in der Republik Kasachstan im Laufe der Zeit gelockert
In der Regel sind die Beschränkungen des Rechts von Ausländern auf den Erwerb von Immobilien auf dem Gebiet der Republik Kasachstan gesetzlich festgelegt. Das Recht auf Eigentum von Ausländern wird jedoch auch durch internationale Verträge geregelt. Einer der Verträge über das Recht auf Eigentum ist die Allgemeine Erklärung der Menschenrechte.
Infolgedessen hat die geltende Rechtsordnung einerseits Beschränkungen auferlegt, um die öffentliche Ordnung zu gewährleisten, und andererseits die Beschränkungen verringert, indem sie den Erwerb von Immobilien durch Ausländer erleichtert hat. Denn das Recht von Ausländern, Immobilien zu erwerben, ist wichtig für die Entwicklung von Wirtschaft, Landwirtschaft und Industrie.
Die Regeln für den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer sind je nach Art des Grundstücks unterschiedlich. Aus diesem Grund unterscheidet das Gesetz zwischen a) dem Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer und b) dem Erwerb von Nichtwohnimmobilien durch Ausländer.
Erwerb von Wohneigentum durch ausländische natürliche Personen
Für den Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische natürliche Personen wurden verschiedene Beschränkungen eingeführt und die Bedingungen verschärft.
Die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer sind unterschiedlich, je nachdem, ob der Ausländer seinen ständigen Wohnsitz im Hoheitsgebiet der Republik Kasachstan hat oder nicht. Nur Ausländer, die ihren ständigen Wohnsitz innerhalb der Grenzen der Republik Kasachstan haben, können Immobilien in Form einer Wohnung erwerben. Ausländer, die sich vorübergehend im Lande aufhalten, können kein Wohneigentum erwerben.
Erwerb von Wohnraum durch ausländische natürliche Personen mit ständigem Wohnsitz im Land
Das Gesetz schränkt den Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer erheblich ein und erlaubt nur ansässigen Ausländern den Erwerb von Wohneigentum.
Artikel 9 des Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern regelt den Erwerb von Wohn- und Nichtwohnimmobilien durch Ausländer. In diesem Artikel heißt es: “Ausländer, die ihren ständigen Wohnsitz in Kasachstan haben, sind in Bezug auf den Erwerb von Wohneigentum den Bürgern Kasachstans gleichgestellt, sofern die Verfassung und internationale Verträge nichts anderes vorsehen”. Schlussfolgerung;
Ausländer mit einer Aufenthaltserlaubnis können jede Art von Immobilien, einschließlich Wohnraum, erwerben.
Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung können kein Wohneigentum erwerben.
Das Gesetz gibt kasachischen Staatsbürgern und Ausländern, die sich im Lande aufhalten, die gleichen Rechte und ermöglicht ihnen den Erwerb von Wohnraum.
Obwohl der Gesetzgeber die Rechte und Befugnisse von Ausländern, die sich im Land aufhalten, in Bezug auf den Erwerb von Wohnraum klar geregelt hat, hat er keine Regelung für den Erwerb von Wohnraum durch einen Bürger der Republik Kasachstan vorgesehen, der mit einem ausländischen Staatsbürger verheiratet ist. Es gibt jedoch keine Bestimmung, die dieses Recht einschränkt. Daher kann ein Bürger der Republik Kasachstan, der mit einem ausländischen Staatsbürger verheiratet ist, ohne jegliche Einschränkungen Wohneigentum erwerben.
Dasselbe gilt für den Erwerb von unbeweglichem Vermögen in Form von Grundstücken. Ein Staatsbürger der Republik Kasachstan kann trotz seiner Ehe mit einem ausländischen Staatsbürger Grundstücke ohne jede Einschränkung erwerben.
Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische natürliche Personen, die sich vorübergehend im Lande aufhalten
Gemäß dem Gesetz Nr. 2337 über die Rechtsstellung von Ausländern: “Ausländer, die sich vorübergehend im Lande aufhalten, können kein Wohneigentum erwerben”. Das Gesetz erlaubt nur den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, die sich dauerhaft im Land aufhalten. Der Erwerb von Wohneigentum durch Ausländer, die sich nur vorübergehend im Land aufhalten, wird strikt eingeschränkt.
Die wörtliche Auslegung der Gesetzesbestimmung führt zu dem Schluss, dass Ausländer, die nicht in Kasachstan ansässig sind, jede Art von unbeweglichem Eigentum, das kein Wohneigentum ist, frei erwerben können. Dies liegt daran, dass das Gesetz dieser Kategorie von Ausländern nur den Erwerb von Wohneigentum untersagt und keine Beschränkungen für Nicht-Wohnimmobilien vorsieht.
In der Praxis können Ausländer mit ständigem Wohnsitz im Land Wohnimmobilien erwerben, Ausländer, die sich nur vorübergehend im Land aufhalten, hingegen nicht.
Daher gibt es für Ausländer, die nicht ständig in der Republik Kasachstan wohnen, aber Wohneigentum erwerben möchten, zwei Möglichkeiten der Antragstellung:
Antragstellung bei den zuständigen Behörden und Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung,
Gründung einer juristischen Person im Land und Erwerb einer Wohnung in deren Namen.
Ausländische juristische Personen haben das Recht, unbewegliches Vermögen zu erwerben, unabhängig davon, ob es sich innerhalb der Landesgrenzen befindet oder nicht.
Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch ausländische natürliche Personen
Gemäß dem Gesetz über die Rechtsstellung von Ausländern: “Ausländer, die sich vorübergehend im Lande aufhalten, können kein unbewegliches Eigentum mit Wohncharakter erwerben”. Diese Bestimmung verbietet Ausländern nur den Erwerb von Wohneigentum und regelt nicht ausdrücklich den Erwerb von Nicht-Wohnimmobilien.
Die wörtliche Auslegung der Bestimmung lässt jedoch den Schluss zu, dass nicht im Land ansässige Ausländer jede Art von Immobilien, die keine Wohnimmobilien sind, frei erwerben können. Dies liegt daran, dass das Gesetz keine Beschränkungen für den Erwerb von Nichtwohnimmobilien (z. B. Gebäude, Büros, Geschäfte) durch Ausländer vorsieht. Der Erwerb solcher Immobilien ist nicht an die Bedingung geknüpft, dass der Ausländer eine Aufenthaltsgenehmigung besitzt. Daher kann ein Ausländer, auch wenn er sich nicht ständig im Land aufhält, unbewegliches Vermögen erwerben.
In der Praxis wird die für Wohnimmobilien geltende Beschränkung jedoch auch auf Nichtwohnimmobilien angewandt. So wird für den Erwerb von Nichtwohnimmobilien die Bestimmung von Artikel 9 des Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern angewandt, und der Ausländer, der nicht in Kasachstan ansässig ist, muss eine Aufenthaltsgenehmigung besitzen. Somit ist es für Ausländer, die sich vorübergehend im Land aufhalten, nicht möglich, Immobilien zu erwerben.
Die Rechtsprechung geht in der Tat in diese Richtung. Für Nicht-Wohnimmobilien (Geschäfte, Büros) sieht das Gesetz jedoch keine Beschränkungen vor, unabhängig davon, ob der Ausländer eine Aufenthaltsgenehmigung hat oder nicht.
Mit der neuen Regelung im Grundbuchgesetz wurde diese Ungenauigkeit in der Praxis beseitigt. Artikel 23 des Grundbuchgesetzes sieht vor, dass ausländische natürliche und juristische Personen sowie Staatenlose ein Grundstück zum Zwecke der Errichtung eines Gebäudes oder eines bereits errichteten Gebäudes ohne jede Einschränkung erwerben können. Wird die Immobilie zu den in der Gesetzesbestimmung aufgeführten Zwecken erworben, spielt es keine Rolle, ob der Ausländer seinen ständigen Wohnsitz im Lande hat oder nicht, und es können keine diesbezüglichen Beschränkungen auferlegt werden. Die gegenteilige Praxis steht im Widerspruch zum Gesetz.
Das Gesetz erlaubt Ausländern ausdrücklich den Erwerb von Grundstücken zum Zweck der Errichtung eines Gebäudes oder den Erwerb von Grundstücken, auf denen bereits ein Gebäude errichtet wurde. Daraus folgt, dass ein Ausländer ein Gebäude oder eine Arbeitsstätte auf einem Grundstück oder einem Grundstück, das nicht als Wohnsitz gilt, erwerben kann, nicht aber eine auf diesem Grundstück errichtete Wohnung. Ausländische natürliche und juristische Personen, die ein Gebäude erwerben, gelten somit als Erwerber des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet. Umgekehrt gelten Ausländer, die ein Grundstück erwerben, auch als Erwerber des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes.
Aus wirtschaftlicher Sicht würde eine Ausweitung des Rechts von Ausländern auf den Erwerb von Immobilien in Kasachstan jedoch die Entwicklung des Bausektors im Land fördern und damit einen Beitrag zur Wirtschaft leisten.
Illegaler Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch einen Ausländer
Gemäß Artikel 252 Absatz 1 des Zivilgesetzbuches der Republik Kasachstan gilt Folgendes: “Hat ein Ausländer unrechtmäßig eine Immobilie erworben, deren Erwerb gesetzlich verboten ist, ist er verpflichtet, sie innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Erwerbs zu veräußern”.
Derselbe Artikel regelt auch die Folgen, wenn der Ausländer die Immobilie nicht innerhalb der festgelegten Frist veräußert. In diesem Artikel heißt es: “Wenn der Ausländer das illegal erworbene Eigentum nicht innerhalb der im Gesetz festgelegten Frist veräußert, wird das Eigentum vom Staat durch Gerichtsbeschluss zwangsweise verkauft, indem ihm der Preis des Eigentums gezahlt wird.
Erwirbt beispielsweise ein Ausländer, der keine Aufenthaltsgenehmigung in Kasachstan besitzt, eine Wohnimmobilie auf beliebige Weise, auch durch Erbschaft, und veräußert sie nicht innerhalb eines Jahres, so wird sie per Gerichtsbeschluss zwangsweise verkauft und der Verkaufspreis an den Ausländer gezahlt. Nach dem Gesetz kann ein Ausländer ohne Aufenthaltsgenehmigung kein unbewegliches Vermögen in der Republik Kasachstan erwerben.
In der Praxis hat jedoch noch nie ein staatliches Organ eine Klage auf Zwangsversteigerung einer Immobilie eingereicht, wenn der Ausländer die Einjahresfrist nicht einhält. Auch wenn der Ausländer die Immobilie nicht innerhalb eines Jahres veräußert, werden keine Sanktionen verhängt.
Eine Zwangsversteigerung der Immobilie, wie sie im Gesetz vorgesehen ist, findet nicht statt. Auch Bußgelder werden nicht verhängt. Obwohl diese Bestimmungen im Gesetz verankert sind, werden sie in der Praxis also nicht angewandt.
Verlust der Staatsbürgerschaft der Republik Kasachstan nach dem Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch einen Ausländer
Das Gesetz sieht keine Sanktionen für den Fall vor, dass ein Bürger der Republik Kasachstan nach dem Erwerb von Immobilien auf seine Staatsangehörigkeit verzichtet oder diese aus anderen Gründen verliert. Dies liegt daran, dass hier das in der Verfassung garantierte Recht auf Eigentum zum Tragen kommt.
Das Gesetz sieht nicht vor, dass derjenige, der die kasachische Staatsbürgerschaft verliert, über das erworbene unbewegliche Vermögen verfügen muss, und wenn er es nicht veräußert, kann es vom Staat zwangsverkauft werden.
Darüber hinaus sieht das Gesetz keine Frist für den Verkauf von Immobilien vor. Eine Ausnahme bilden jedoch Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Artikel 252 des Zivilgesetzbuches gilt für einen Ausländer, der in der Republik Kasachstan Wohnimmobilien erwirbt und anschließend die kasachische Staatsbürgerschaft verliert. In diesem Artikel heißt es: “Wenn ein Ausländer unrechtmäßig eine Immobilie erworben hat, deren Erwerb gesetzlich verboten ist, ist er verpflichtet, die Immobilie innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Erwerbs zu veräußern”.
Derselbe Artikel regelt auch die Folgen, wenn der Ausländer die Immobilie nicht innerhalb der genannten Frist veräußert. In diesem Artikel heißt es: “Wenn der Ausländer die unrechtmäßig erworbene Immobilie nicht innerhalb der im Gesetz festgelegten Frist veräußert, wird die Immobilie vom Staat gegen Zahlung des Preises an den Ausländer und auf der Grundlage eines Gerichtsbeschlusses zwangsweise verkauft”.
In dieser Hinsicht gelten die Bestimmungen für illegal erworbenes unbewegliches Vermögen auch für den Fall, dass der Ausländer nach dem Erwerb von unbeweglichem Vermögen seine Staatsangehörigkeit der Republik Kasachstan verliert.
Sonderregelungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer
Gegenseitigkeit bedeutet, dass ein Ausländer in einem Land nicht mehr Rechte haben kann, als sein eigener Staat Ausländern zugesteht.
Die Staaten können durch Abschluss eines internationalen Vertrags den Bürgern des Landes, das Vertragspartei ist, Privilegien gewähren oder Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien auferlegen.
Dementsprechend
Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Bürger der Russischen Föderation:
Gemäß Artikel 7 des Grundbuchgesetzes: “Wenn die internationalen Verträge, bei denen die Republik Kasachstan Vertragspartei ist, eine diesem Gesetz widersprechende Bestimmung vorsehen, haben die internationalen Verträge Vorrang”. Dementsprechend wurde der “Vertrag über die Rechtsstellung der Bürger der Republik Kasachstan mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet der Russischen Föderation und der Bürger der Russischen Föderation mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan” zwischen den beiden Ländern unterzeichnet.
Demnach werden den Bürgern der Republik Kasachstan mit ständigem Wohnsitz auf dem Territorium der Russischen Föderation dieselben Rechte und Befugnisse eingeräumt wie den Bürgern der Russischen Föderation mit ständigem Wohnsitz auf dem Territorium der Republik Kasachstan. Mit anderen Worten, der Internationale Vertrag schreibt den Grundsatz der Gegenseitigkeit zwischen den beiden Ländern vor. Allerdings heißt es in Artikel 6 Absatz 1 dieses Vertrags: “Auf den Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Staatsangehörige eines anderen Landes, die ihren ständigen Wohnsitz innerhalb der Grenzen einer der Vertragsparteien haben, ist das Recht des Wohnsitzlandes des Ausländers anzuwenden”.
Dementsprechend gelten für den Erwerb von Immobilien durch Bürger der Russischen Föderation, die ihren ständigen Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan haben, die Normen des innerstaatlichen Rechts (die Gesetze der Republik Kasachstan). Bürger der Russischen Föderation, die ihren ständigen Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan haben, unterliegen somit auch den in den Absätzen 3 und 4 des Artikels 23 des Grundbuchgesetzes festgelegten Beschränkungen und können kein unbewegliches Vermögen in Gebieten erwerben, in denen der Erwerb von unbeweglichem Vermögen verboten ist.
Anwendung für belarussische Staatsbürger
Das Gleiche gilt für belarussische Staatsbürger, die ihren ständigen Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan haben. Denn die beiden Länder haben einen Vertrag über die Rechtsstellung der Bürger der Republik Kasachstan mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Belarus und der Bürger von Belarus mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan unterzeichnet. Gemäß Artikel 4 Absatz 1 des genannten Vertrages: “Die gleichen Rechte und Befugnisse, die den Bürgern von Belarus mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan gewährt werden, werden auch den Bürgern der Republik Kasachstan mit ständigem Wohnsitz auf dem Gebiet von Belarus gewährt. Mit anderen Worten, der Internationale Vertrag schreibt den Grundsatz der Gegenseitigkeit zwischen den beiden Ländern vor. Gemäß Artikel 6 Absatz 1 dieses Vertrages ist jedoch beim Erwerb von Immobilien durch Bürger des anderen Landes, die ihren ständigen Wohnsitz innerhalb der Grenzen einer der Vertragsparteien haben, das Recht des Wohnsitzlandes des Ausländers anzuwenden. Dementsprechend gilt für den Erwerb von Immobilien durch Bürger der Republik Kasachstan, die ihren ständigen Wohnsitz auf dem Gebiet der Republik Kasachstan haben, das Recht der Republik Kasachstan. Für belarussische Staatsbürger mit ständigem Wohnsitz auf dem Territorium der Republik Kasachstan gelten somit die in den Absätzen 3 und 4 des Artikels 23 des Grundbuchgesetzes festgelegten Beschränkungen.
ERWERB VON UNBEWEGLICHEM VERMÖGEN DURCH AUSLÄNDISCHE JURISTISCHE PERSONEN
Das Recht auf den Erwerb von Immobilien wurde juristischen Personen eingeräumt, um zu gewährleisten, dass kommerzielle Unternehmen mit Rechtspersönlichkeit, die im Ausland gemäß den Gesetzen ihres eigenen Landes niedergelassen sind, im Lande investieren, Technologietransfers durchführen und so zur nationalen Wirtschaft beitragen.
Ausländische juristische Personen können ohne jede Einschränkung unbewegliches Vermögen erwerben, unabhängig davon, ob es sich innerhalb der Grenzen der Republik Kasachstan befindet oder nicht. Das Gesetz erlaubt also den Erwerb jeder Art von Immobilien, unabhängig davon, ob es sich um Wohnimmobilien handelt oder nicht. Außerdem ist es nicht einmal erforderlich, dass die juristische Person ihren Hauptsitz oder eine Niederlassung in Kasachstan hat. Folglich sieht das Gesetz keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch juristische Personen vor.
ERWERB VON UNBEWEGLICHEM EIGENTUM DURCH STAATENLOSE IN DER REPUBLIK KASACHSTAN
Das Gesetz enthält keine Regelung darüber, ob ein Ausländer, der nicht die Staatsangehörigkeit eines Landes besitzt, eine Wohnung erwerben kann. Allerdings heißt es in Artikel 9 des Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern: “Ausländer, die sich dauerhaft im Land aufhalten (mit Ausnahme von Ausländern mit vorübergehendem Aufenthalt), können einen Wohnsitz erwerben”. Bei wörtlicher Auslegung dieser Bestimmung ist es nur Ausländern, die sich vorübergehend im Land aufhalten, untersagt, eine Wohnimmobilie zu erwerben. Für Staatenlose sieht das Gesetz dieses Verbot nicht vor. Daher kann durch Auslegung gefolgert werden, dass Staatenlose Wohneigentum erwerben können. Da das Gesetz keine Beschränkung für den Erwerb von Wohneigentum vorsieht, können sie folglich auch Nichtwohnimmobilien erwerben.
Trotz dieser Bestimmung wird jedoch kein Notar das Risiko eingehen und einen Kaufvertrag für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Staatenlose ausstellen.
Auf der Grundlage der oben genannten Punkte sollte Artikel 9 des Gesetzes über den Rechtsstatus von Ausländern sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus rechtlicher Sicht überprüft und korrigiert werden. Denn die genannte Bestimmung ist nicht nur ungenau, sondern auch unvollständig formuliert.
REGIONEN, IN DENEN AUSLÄNDERN DER ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN UNTERSAGT IST
7.1 Beschränkungen in sensiblen Bereichen für das öffentliche Interesse und die nationale Sicherheit
Für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer wurden in bestimmten Gebieten Beschränkungen eingeführt. Dementsprechend ist es Ausländern untersagt, in Gebieten, die aufgrund ihrer kulturellen Merkmale geschützt werden müssen, in besonderen Schutzgebieten, in sensiblen Gebieten, die aufgrund der Merkmale von Flora und Fauna geschützt werden müssen, und an strategischen Standorten im Hinblick auf das öffentliche Interesse und die nationale Sicherheit unbewegliches Vermögen und beschränkte dingliche Rechte zu erwerben.
Ausländische natürliche und juristische Personen sowie Staatenlose dürfen kein unbewegliches Vermögen erwerben, auch nicht in Grenzgebieten. Das Gesetz verbietet den Erwerb von Grundstücken in diesen Gebieten absolut.
Für die landwirtschaftliche Produktion und Forstwirtschaft zugewiesene Grundstücke
Immobilien, die für die land- und forstwirtschaftliche Produktion bestimmt sind, können von Ausländern nicht erworben werden. In Artikel 37/5 des Grundbuchgesetzes heißt es: “Für die Land-, Land- und Forstwirtschaft zugewiesene Grundstücke können nicht an Ausländer verkauft, aber für einen Zeitraum von 10 Jahren verpachtet werden”.
Nach Artikel 37 des Grundbuchgesetzes ist das Recht auf die Nutzung von Grundstücken, die Ausländern vorübergehend für die landwirtschaftliche Produktion und den Ackerbau zugewiesen wurden, auf einen Zeitraum von 10 Jahren begrenzt.
Das Gesetz erschwert auch den Erwerb solcher Immobilien für die Bürger des Herkunftslandes und sieht strenge Sanktionen für den Fall vor, dass die Staatsbürgerschaft aus irgendeinem Grund verloren geht. Das Grundbuchgesetz regelt nämlich eindeutig die Situation eines kasachischen Staatsbürgers, der Eigentümer von für die Land-, Land- und Forstwirtschaft zugewiesenem Land ist und anschließend seine Staatsbürgerschaft verliert.
In Artikel 24 Absatz 5 des Grundbuchgesetzes heißt es: “Verliert der Eigentümer der für die Land-, Land- und Forstwirtschaft zugewiesenen Grundstücke seine Staatsbürgerschaft, müssen die betreffenden Grundstücke innerhalb eines Jahres in das Staatseigentum zurückgeführt werden, andernfalls wird das Eigentumsrecht an den Grundstücken in ein zehnjähriges Pachtrecht umgewandelt”. Nach dieser Bestimmung muss der Ausländer innerhalb eines Jahres über die betreffende Immobilie verfügen, andernfalls endet das Eigentumsrecht und wandelt sich in ein Pachtrecht um. Wird die Immobilie an den Staat zurückgegeben, erhält die Person den Preis der Immobilie zum Zeitpunkt ihres Erwerbs vom Staat. Lehnt der Staat den Erwerb der Immobilie ab, wird die Immobilie mit Genehmigung der zuständigen Behörden an einen Bürger Kasachstans verkauft.
ERWERB VON IMMOBILIEN DURCH ERBSCHAFT VON AUSLÄNDERN
Das Gesetz sieht keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Vererbung durch Ausländer vor. Alle Ausländer, unabhängig davon, ob sie ihren Wohnsitz im Land haben oder nicht, können Immobilien durch Erbschaft erwerben. Durch den Abschluss eines internationalen Vertrags können die Länder jedoch den Bürgern des Vertragsstaates Privilegien gewähren oder Beschränkungen auferlegen.
Auf der Grundlage der von der Republik Kasachstan abgeschlossenen internationalen Verträge gelten die oben genannten Beschränkungen nicht für den Erwerb von Immobilien durch Erbschaft.
Gemäß Artikel 47 des am 07.10.2002 zwischen Kasachstan, Aserbaidschan, Belarus, Georgien, Kirgisistan, Moldawien, Russland, Turkmenistan, Usbekistan und der Ukraine unterzeichneten Abkommens von Chisinau gilt Folgendes “Der Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Erbschaft durch einen Staatsangehörigen eines jeden Landes, das Vertragspartei des Übereinkommens ist, in dem anderen Land, das Vertragspartei des Übereinkommens ist, unterliegt denselben Bedingungen wie der Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch die Staatsangehörigen des Landes, in dem der Ausländer unbewegliches Vermögen in seinem eigenen Land zu erwerben wünscht”. Demnach unterliegt der Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Erbschaft durch Ausländer dem Grundsatz der Gegenseitigkeit. Daher können die Bürger der Länder, die Vertragsparteien des Übereinkommens sind, unbewegliches Vermögen im Wege der Erbfolge erwerben, ohne den oben genannten Beschränkungen zu unterliegen.
Für den Erwerb von unbeweglichem Vermögen zu Wohnzwecken durch Erbschaft ist für die Staatsangehörigen der Vertragsstaaten des Übereinkommens keine Bedingung des ständigen oder vorübergehenden Aufenthalts erforderlich.
Der Ausländer, der unbewegliches Vermögen durch Erbschaft erwirbt, erhält unabhängig davon, ob er seinen Wohnsitz innerhalb der Grenzen der Republik Kasachstan hat oder nicht, vom Notar einen Erbschein, woraufhin das unbewegliche Vermögen ordnungsgemäß übertragen wird.
VERFAHREN FÜR DEN ERWERB VON UNBEWEGLICHEM EIGENTUM DURCH AUSLÄNDER
Gemäß Artikel 21 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien: “Wenn ein Ausländer eine Immobilie erwirbt, muss er seinen Personalausweis, sein Einreisevisum und sein Sparbuch von einem Notar beglaubigen lassen. Der Notar leitet dann in Anwesenheit beider Parteien die notwendigen Verfahren für die Übertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer ein. Der Verkaufspreis kann in bar oder über eine Bank bezahlt werden. “.
Nach der vorgenannten Gesetzesbestimmung sind für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags keine weiteren Bedingungen erforderlich. Allerdings heißt es in Absatz 2 desselben Artikels: “Der Immobilienkaufvertrag wird entweder in Anwesenheit eines Notars oder in Anwesenheit von Beamten der Registrierungsbehörde geschlossen. Wird der Vertrag in Anwesenheit von Beamten der Eintragungsbehörde geschlossen, so ist die Eintragungsbehörde verpflichtet zu prüfen, ob die Unterschriften gefälscht sind, ob die Personen geschäftsfähig sind und ob der Wille zum Vertragsabschluss besteht”.
Wird der Vertrag in Gegenwart eines Notars geschlossen, so teilt der Notar dem Grundbuchamt die Eintragung des Grundstücks in die Eigentumsurkunde mit. Diese Mitteilung erfolgt von Amts wegen durch den Notar in einer elektronischen Umgebung. Das Grundbuchamt übermittelt dem Notar die Informationen über die Eintragung ebenfalls auf elektronischem Wege.
Wird der Vertrag im öffentlichen Dienstleistungszentrum abgeschlossen, das im Gesetz als Registrierungsbehörde definiert ist, muss der Ausländer (mit Ausnahme von Ausländern mit ständigem Wohnsitz im Land) neben den in Artikel 21 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien aufgeführten Dokumenten auch eine in Kasachisch und Russisch übersetzte Kopie des Reisepasses vorlegen.
Der Stempel der Registrierungsbehörde zeigt an, dass der Vertrag abgeschlossen wurde. Das Vorhandensein des Stempels allein reicht jedoch nicht aus, um den Eigentumsübergang auf den Käufer zu vollziehen. Das Eigentumsrecht wird mit der Eintragung der Immobilie in die Eigentumsurkunde auf den Käufer übertragen.
Nach der Übertragung der Immobilie muss der Käufer seine Einwohnermeldung an dem Ort registrieren lassen, an dem sich die Immobilie befindet.
Außerdem muss der Ausländer, der seinen ständigen Wohnsitz nicht in Kasachstan hat, für die Eintragung der erworbenen Immobilie im Grundbuchamt ein Dokument vorlegen, aus dem hervorgeht, dass er ein Steuerzahler ist.
Der Ausländer, der eine Immobilie erwirbt, muss nicht jedes Jahr eine neue Eintragung in das Grundbuch vornehmen, um sein Recht zu registrieren. Das Gesetz sieht eine solche Verpflichtung nicht vor.
VERKAUF VON IMMOBILIEN DURCH EINEN AUSLÄNDER
Ein Ausländer kann eine in der Republik Kasachstan erworbene Immobilie frei verkaufen, unabhängig davon, ob er eine Aufenthaltsgenehmigung besitzt oder nicht. Der einzige Unterschied liegt in der Steuerpflicht des Ausländers. Die Steuerpflicht eines Ausländers hängt davon ab, ob er im Lande ansässig ist oder nicht.
Steuerpflicht von Ausländern mit Wohnsitz im Land
Wenn ein Ausländer seinen ständigen Wohnsitz in der Republik Kasachstan hat, unterliegt er dem für die Bürger Kasachstans geltenden Steuersystem. Ansässige Ausländer zahlen nur dann Steuern, wenn der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs höher ist als der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Dementsprechend unterliegt beim Verkauf von Immobilien der Wertzuwachs der Immobilie der individuellen Einkommenssteuer zu einem Satz von 10 %. Wird die Immobilie jedoch innerhalb eines Jahres nach dem Kaufdatum verkauft, muss der Ausländer keine Steuer zahlen. Diese Steuerbefreiung gilt nur für gebietsansässige Ausländer, nicht gebietsansässige Ausländer unterliegen nicht den Steuerbefreiungsregeln.
Wird die Immobilie unentgeltlich erworben, wird vor der Übertragung eine Bewertung der Immobilie vorgenommen. Daher wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis der unentgeltlich erworbenen Immobilie und ihrem geschätzten Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs als Wertzuwachs betrachtet. Auf die ermittelte Wertsteigerung wird eine Steuer erhoben.
Steuerpflicht von nicht ansässigen Ausländern
Ist der Ausländer, der eine Immobilie in der Republik Kasachstan erwirbt, kein ständiger Einwohner (Nichtansässiger), gilt eine andere Regelung. Gemäß Artikel 192/1 des Steuergesetzbuches der Republik Kasachstan: “Bei der Veräußerung von Immobilien, die sich auf dem Territorium der Republik Kasachstan befinden und im Eigentum eines nicht ansässigen Ausländers stehen, unterliegt der daraus resultierende Wertzuwachs der Besteuerung. Der Wertzuwachs ist die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und ihrem Preis zum Zeitpunkt des Kaufs”.
Gemäß Artikel 194/f.6 des Steuergesetzes: “Die Einkünfte eines nicht ansässigen Ausländers aus dem Wertzuwachs werden mit 15 % besteuert”.
Dementsprechend werden die Einkünfte des Ausländers aus dem Wertzuwachs absolut besteuert. Das Gesetz sieht keine Ausnahmen vor.
Allerdings müssen gebietsansässige Ausländer, unabhängig von der Dauer des Besitzes der Immobilie, Steuern zahlen, wenn der Preis der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs höher ist als der Preis zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Wird die Immobilie unentgeltlich erworben (z. B. durch Schenkung oder Erbschaft), wird vor der Einleitung des Übertragungsverfahrens eine Bewertung der Immobilie vorgenommen. Der Wertzuwachs des unentgeltlich erworbenen Grundstücks ist daher definiert als die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Grundstücks und seinem geschätzten Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs. Der ermittelte Betrag ist zu versteuern.
Staatsangehörige von Ländern, die mit der Republik Kasachstan ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen haben, können die Bestimmungen dieses Abkommens in Anspruch nehmen, wenn die Gesetzgebung des Landes, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzen, keine Besteuerung des Wertzuwachses zum Zeitpunkt der Veräußerung von Immobilien vorsieht. Um die Bestimmungen dieses Abkommens in Anspruch nehmen zu können, muss der Ausländer ein schriftliches Dokument des Finanzamtes des Landes, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt, erhalten, aus dem hervorgeht, dass er in diesem Staat ansässig ist.
SCHLUSSFOLGERUNG
In dieser Studie werden die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen in der Republik Kasachstan analysiert und der Umfang der auferlegten Beschränkungen bewertet.
Da der Gegenstand der Studie den Erwerb von Immobilien sowohl durch ausländische natürliche als auch durch ausländische juristische Personen umfasst, ist der Umfang der Studie recht groß. Darüber hinaus gelten nach kasachischem Recht Staatenlose, obwohl sie als Ausländer gelten, in Bezug auf den Erwerb von Immobilien in einer eigenen Kategorie. Daher wird der Erwerb von Immobilien durch Ausländer unter drei Gesichtspunkten untersucht. Aus diesem Grund war es schwierig, alle Probleme, mit denen alle drei Gruppen konfrontiert sind, zu identifizieren; stattdessen wurden die häufigsten Probleme ermittelt und Lösungen vorgeschlagen.
Infolge der weit verbreiteten Nutzung von Kommunikation, Transport und Handel mit den Auswirkungen der Globalisierung sind die Grenzen verschwunden, und die Menschen wollten Immobilien in verschiedenen Ländern besitzen, indem sie ihre eigenen Grenzen überschritten. Das Recht auf Eigentum, das zu den Grundrechten der Menschen gehört, ist nicht nur ein Menschenrecht, sondern auch ein von allen Staaten anerkanntes Recht. Die Frage, ob die Nutzung dieses Rechts für alle gleichermaßen möglich ist, ist jedoch von Staat zu Staat unterschiedlich. Bis auf wenige Ausnahmen erkennen alle Staaten das Recht auf den Erwerb von Grundstücken für Ausländer an. Bei der Regelung dieses Rechts berücksichtigen die Staaten nationale Interessen sowie nationale und wirtschaftliche Gründe.
Durch den Abschluss eines internationalen Vertrages können die Staaten den Bürgern des Landes, das Vertragspartei ist, Privilegien gewähren oder Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien auferlegen. Tatsächlich hat die Republik Kasachstan mit vielen Ländern Verträge auf der Grundlage der Gegenseitigkeit geschlossen.
Die Gesetzgebung der Republik Kasachstan räumt Ausländern, die sich im Lande aufhalten, weitreichende Befugnisse beim Erwerb von Grundstücken ein. Ausländer, die dieser Kategorie angehören, sind den Staatsbürgern des Landes gleichgestellt. Die Rechte von Ausländern, die sich vorübergehend im Lande aufhalten, sind jedoch eingeschränkt. Obwohl das Gesetz Ausländern dieser Kategorie den Erwerb von Wohneigentum verbietet, sieht es keine Beschränkungen für den Erwerb von Nicht-Wohnimmobilien vor. In der Praxis wird die Bedingung der Ansässigkeit auch für den Erwerb von Nicht-Wohnimmobilien verlangt.
Abschließend ist zu sagen, dass die Unterschiede zwischen der gesetzlichen Regelung und der Praxis beseitigt werden sollten, um die Einheitlichkeit zu gewährleisten.
REFERENZEN
AKINA, G.Z: Einige Grundsätze zum Erwerb von Immobilien durch Ausländer http://repository.enu.kz/bitstream/handle.pdf (Datum des Zugriffs: 01.11.2017)
BOBRYASHEVA, M.A: Die Situation von Doppelbürgern beim Erwerb von Grundstücken in Russland, XXI Jahrhundert, Almaty 2010
BOBRAYASHEVA, М.А. Erwerb von Grundstücken durch Doppelbürger, Almaty, 2010
IVEST.KZ Zeitung, 17.10.2011: http://news.ivest.kz/inostrancy-v-kazahstane-priobretenie-nedvizhimosti (Datum des Zugriffs: 08.11.2017)
KN.KZ Newspaper, Ausgabe vom 02.11.2012: https://www.kn.kz/helpful/view/id/94/ (Datum des Zugriffs: 08.11.2017)
KRISHA GAZETTE, Ausgabe vom 29.01.2016: https://krisha.kz/content/answer/9633 (Datum des Zugriffs: 10.11.2017)
MEGAPOLIS Newspaper, http://www.megapolis.kz (Datum des Zugriffs: 02.11.2017)
SHAPOV, А.G: Reformen zum Immobilienerwerb, Almaty 2007
SHUTOVA, I: 20.03.2007 von “KRISHA” Zeitung, Rechtliche Dimension des Problems
SIZITSEV, S. De-Facto Anwaltskanzlei: Prian.Ru: https://prian.ru/pub/2341.html 09.07.20009 (Datum des Zugriffs: 10.12.2017)
SİZİNTSEV, S: Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Ausländer in der Republik Kasachstan http://www.defacto.kz/content/inostrantsy-v-kazakhstane-priobretenie-nedvizhimosti (Datum des Zugriffs: 10.11.2017)
SUKHOTERIN, M: sion & partners international law firm, Restrictions on the Acquisition of Immovable Property by Foreigners https://sionlf.com/ru/article (Datum des Zugriffs: 01.11.2017)
TLEBAYEVA, G. M. Kozhakhmetova A.A. The Rights of Foreign Persons to the Land Plots in the Republic of Kazakhstan, Almaty, 2010
TLEBAYEVA, G. und Коzhakhmetova, А: Erwerb von unbeweglichem Vermögen durch Ausländer in der Republik Kasachstan https://cyberleninka.ru/article/n/prava-inostrannyh-lits-na-zemelnye-uchastki-v-respublike-kazahstan (Zugriffsdatum: 10.11.2017)
TLEUPOV, A: Eterna Law Law Firm: https://www.zakon.kz/4854864-pravovye-aspekty-priobretenija.html (Datum des Zugriffs: 08.11.2017)
Gesetz Nr. 2337 vom 19.06.1995 über die Rechtsstellung von Ausländern
Grundbuchgesetzbuch der Republik Kasachstan: 20.06.2003, Almaty 2010
01.06.1999 Zivilgesetzbuch der Republik Kasachstan
http://kodeksy-kz.com/registratsii_prav_na_nedvizhimost/21.htm (Datum des Zugriffs: 05.11.2017)
Verfassung der Republik Kasachstan vom 30.08.1995, Almaty 2010
