Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltung

Verfahren und Grundsätze der Wohnungseigentümergemeinschaft und Zuständigkeiten des Verwalters

Die Verfahren und Grundsätze der Wohnungseigentümerversammlung werden durch das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt. In diesem Zusammenhang schreibt das Wohnungseigentumsgesetz die Bildung eines Wohnungseigentümerbeirats vor, um den Wohnungseigentümern eine wirksame Beteiligung an der Verwaltung und die Wahrung ihrer Interessen zu ermöglichen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist Wohnungseigentum definiert als das von dem oder den Eigentümern der Immobilie begründete Eigentumsrecht an denjenigen Teilen eines fertiggestellten Gebäudes wie Stockwerke, Wohnungen, Geschäftsräume, Läden, Geschäfte, Keller, Lager usw., die zur getrennten und selbständigen Nutzung geeignet sind, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (Artikel 1 /f.1, 2/b.a) Damit die Wohnungseigentümer ihre Eigentumsrechte in vollem Umfang ausüben können und Streitigkeiten unter ihnen minimiert werden, ist es von großer Bedeutung, dass der Vorstand der Wohnungseigentümer seine Aufgaben gemäß dem Gesetz erfüllt. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht nur für die Wohnungseigentümer, sondern auch für die Verwalter der Wohnung von großer Bedeutung. Man kann also sagen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl in Bezug auf die Verwaltung als auch auf die Rechte der Wohnungseigentümer als Gerüst fungiert. In diesem Zusammenhang ist es sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für die Verwalter von großem Nutzen, die Bildung, die Aufgaben und die Befugnisse der Wohnungseigentümerversammlung zu kennen.

A- Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Gremium, das sich aus den Eigentümern unabhängiger Abteilungen zusammensetzt und keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt. Jeder Eigentümer einer selbständigen Abteilung ist verpflichtet, sich an der Versammlung zu beteiligen. Für die Zusammensetzung des Verwaltungsrats ist die Art des selbständigen Teils oder die Größe des Grundstücksanteils nicht von Bedeutung. Jeder selbständige Teil wird durch den Eigentümer dieses Teils im Vorstand der Wohnungseigentümer vertreten. Gehört der selbständige Teil im Rahmen der Eigentumsordnung mehreren Personen, so müssen diese durch einen Vertreter im Vorstand vertreten sein (Artikel 31/f.3, c.1 des CCC). Nach dieser Vorschrift können also nicht alle Personen, die die unabhängige Sektion in Form von Miteigentum oder Gemeinschaftseigentum besitzen, im Vorstand mitwirken, sondern nur der von ihnen benannte Vertreter kann am Vorstand teilnehmen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer des selbständigen Teils, der am Vorstand der Wohnungseigentümer teilnehmen wird, handlungsfähig ist. Personen, die nicht handlungsfähig sind, können nicht als Wohnungseigentümer im Vorstand mitwirken und auch keine Maßnahmen in Bezug auf ihr Wohnungseigentum ergreifen. Steht der Eigentümer eines selbständigen Teils unter Vormundschaft oder Pflegschaft, so wird er von seinem gesetzlichen Vertreter im Vorstand vertreten (Artikel 31/f.3, c.2 des CPC). Ist eine juristische Person Eigentümer eines unabhängigen Abschnitts, muss ein bevollmächtigter Vertreter der juristischen Person im Vorstand anwesend sein. Bei diesem Vertreter kann es sich um das bevollmächtigte Organ der juristischen Person oder um einen von diesem Organ ernannten freiwilligen Vertreter handeln. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die Tatsache, dass der Wohnungseigentümer durch einen Vertreter vertreten wird, nicht bedeutet, dass der Titel des Vorstandsmitglieds dem Vertreter zusteht. Dieser Titel gehört der Person, d.h. dem Eigentümer, auf dessen Namen die unabhängige Abteilung im Wohnungseigentumsregister eingetragen ist.

Das Gesetz verknüpft die Mitgliedschaft im Wohnungseigentümerbeirat direkt mit dem Eigentum an den Eigentumsrechten. Aus diesem Grund ist es nicht möglich, dass Personen, die entweder als persönliche (z.B. Mietvertrag) oder beschränkte dingliche Rechte (z.B. Wohnrecht, Nießbrauchsrecht) von dem selbständigen Teil profitieren, an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen. Diese Personen können ihre Wünsche bezüglich der Verwaltung der Hauptimmobilie nur über den Eigentümer des selbständigen Teils in der Wohnungseigentümergemeinschaft äußern. Der Eigentümer des selbständigen Teils ist jedoch nicht verpflichtet, diese Anträge auf die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung zu setzen. Die Personen, die den selbständigen Teil nutzen oder davon profitieren, haben im Rahmen der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes keine Rechtsmittel gegen dieses Verhalten des Eigentümers. Denn der Eigentümer ist rechtlich nicht an die Wünsche dieser Personen gebunden. In diesem Fall können sie den Eigentümer der selbständigen Abteilung nur auf der Grundlage des zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnisses in Anspruch nehmen.

B- Aufgaben und Befugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist das wichtigste Entscheidungsgremium, das das Grundgerüst des Wohnungseigentumssystems bildet. Alle Entscheidungen, die die Verwaltung der Hauptimmobilie betreffen, werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen (Artikel 27 des CCC). Diese Beschlüsse können sich auf Fragen wie die Änderung des Charakters des unabhängigen Teils, der Gemeinschaftsflächen, des Verwaltungsplans, die Wahl des Verwalters und des Rechnungsprüfers beziehen und können mit den Verfügungsgeschäften über die Hauptimmobilie zusammenhängen. Obwohl sich die Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur auf die Verwaltung beziehen, sind Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, den Verwaltern und den Rechnungsprüfern, die sich aus der Nutzung oder Verwaltung der Hauptimmobilie ergeben, ebenfalls von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu lösen und zu schlichten (Artikel 32/f.3 des CCC). Es sollte nicht vergessen werden, dass, selbst wenn die Streitigkeiten von der Wohnungseigentümergemeinschaft beigelegt werden, die Eigentümer der unabhängigen Abschnitte sich nicht direkt an die Gemeinschaft wenden müssen, sondern immer die Möglichkeit haben, Klage zu erheben.

Die Hauptimmobilie wird vom Vorstand der Wohnungseigentümer in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen und dem Verwaltungsplan verwaltet. Daher kann der Vorstand bei seinen Verwaltungsentscheidungen nicht gegen die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes verstoßen, ganz gleich, um welchen Gegenstand es sich handelt. Darüber hinaus sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, sich an den für sie verbindlichen Verwaltungsplan zu halten (Artikel 32/f.1 CCC). Die von der Eigentümerversammlung zu fassenden Beschlüsse, die sowohl die Verwaltung als auch die Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, den Verwaltern und den Betreuern betreffen, sind für alle Wohnungseigentümer, die Gesamtrechtsnachfolger, die Verwalter und die Betreuer, die Nießbrauchs- und Wohnrechtsinhaber und die Mieter verbindlich (Artikel 32/f.2 CCC). In diesem Sinne hebt das Gesetz deutlich hervor, dass die getroffenen Entscheidungen auch für die Rechtsnachfolger in geringerem Umfang verbindlich sind und dass es in dieser Hinsicht keine Diskriminierung geben darf. Wie man sieht, ist die Verbindlichkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung recht weit gefasst. Daher ist es für die Wohnungseigentümer äußerst wichtig, dass sie vor dem Beirat wirksam mitwirken.

C- Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft und Stimmabgabe im Gremium

Das Wohnungseigentumsgesetz unterteilt die Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in eine ordentliche und eine außerordentliche Versammlung. Je nach Art der Versammlung sind unterschiedliche Bestimmungen hinsichtlich der Personen, die die Versammlung einberufen, des Einberufungsverfahrens, des Zeitpunkts der Versammlung und der in der Versammlung zu beachtenden Grundsätze vorgesehen. Dabei ist zu beachten, dass die Einhaltung der für die Sitzung festgelegten Verfahren und Grundsätze eine äußerst wichtige Rolle spielt. Denn bei Nichteinhaltung dieser Verfahren und Grundsätze kann die Annullierung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse von den Wohnungseigentümern gemäß Artikel 33 des ZGB verlangt werden. Daher ist es wichtig, die Verfahren und Grundsätze der Versammlungsarten zu kennen, die der Vorstand der Wohnungseigentümer abhalten kann, sowie die Regeln, die dabei zu beachten sind.

1- Ordentliche Versammlung

Die Versammlung, die von der Wohnungseigentümerversammlung zu den im Gesetz oder im Verwaltungsplan ausdrücklich festgelegten Zeiten abgehalten wird, wird als „ordentliche Versammlung“ bezeichnet. Artikel 29/f.1 des CCC legt fest, dass die Wohnungseigentümerversammlung zu bestimmten Zeiten ordentliche Versammlungen abhält, um Entscheidungen zu treffen. Nach dieser Bestimmung tritt der Beirat mindestens einmal im Jahr zu den im Verwaltungsplan angegebenen Zeiten zusammen (Artikel 29/f.1 CCC). Wichtig ist dabei, dass Ort und Zeitpunkt der ordentlichen Sitzung im Bewirtschaftungsplan eindeutig angegeben sind. Ist dies nicht der Fall, z. B. wenn nur der Monat der Versammlung im Verwaltungsplan angegeben ist, Ort und Zeit aber nicht, müssen Ort und Zeit den Wohnungseigentümern vor der Versammlung mitgeteilt werden.

Enthält der Verwaltungsplan keine solche Bestimmung über den Zeitpunkt der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, tritt diese in der Regel im ersten (Januar-)Monat eines jeden Kalenderjahres zusammen (Artikel 29/f.1 CCC). In diesem Fall müssen Ort und Zeitpunkt der Versammlung den Wohnungseigentümern im Voraus mitgeteilt werden. Auch wenn die Bestimmungen des Verwaltungsplans über die ordentliche Versammlungszeit des Verwaltungsrats der Wohnungseigentümer verbindlich sind, sind aus diesem Grund die Beschlüsse, die der Verwaltungsrat im Rahmen der ordentlichen Versammlungsverfahren abweichend von dem im Verwaltungsplan angegebenen Kalender fasst, nichtig. Aus diesem Grund können die Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen die außerhalb der festgelegten Zeit gefassten Beschlüsse einreichen.

Eine weitere Frage ist das Verfahren zur Einberufung der Versammlung. Hier gibt es eine doppelte Unterscheidung. Das Einladungsverfahren kann nach dem für die außerordentliche Versammlung vorgesehenen Einladungsverfahren erfolgen oder durch Bekanntmachung der Versammlung am Schwarzen Brett. In der Ankündigung der Versammlung muss den Wohnungseigentümern mitgeteilt werden, wo und wann die zweite Versammlung stattfinden wird, falls die Beschlussfähigkeit in der ersten Versammlung nicht erreicht wird. (Artikel 29/f.3 des CCC). Der Zeitraum zwischen der ersten Versammlung und der zweiten Versammlung darf nicht weniger als sieben und nicht mehr als fünfzehn Tage betragen (Art. 29/f.3, Art. 30/f.2 der ZPO).

2- Außerordentliche Versammlung

Der Vorstand der Wohnungseigentümer kann eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn er mit einer wichtigen und unerwarteten Entwicklung in Bezug auf die Wohnung konfrontiert ist. Beispiele für wichtige und unerwartete Gründe sind der Rücktritt des Verwalters, das Auftreten von Reparaturarbeiten, die einen großen Aufwand in der Hauptimmobilie erfordern, oder das Treffen bestimmter Entscheidungen aus rechtlichen Gründen, die das Wohnungseigentum betreffen. Der Verwalter, der Rechnungsprüfer oder ein Drittel der Wohnungseigentümer können eine außerordentliche Versammlung beantragen (Artikel 29/f.2 des CCC). Nach dieser Vorschrift kann ein einzelner Wohnungseigentümer keine außerordentliche Versammlung beantragen, und es ist auch nicht möglich, einen solchen Antrag bei Gericht zu stellen. Es ist Aufgabe des Verwalters, die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen (Artikel 35 ZGB), daher müssen der Rechnungsprüfer und ein Drittel der Wohnungseigentümer ihren Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Versammlung beim Verwalter einreichen, und der Verwalter wird die Versammlung einberufen. Wenn der Verwalter die Versammlung trotz dieses Antrags nicht einberuft, können der Rechnungsprüfer oder ein Drittel der Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen. Da eine außerordentliche Versammlung ihrer Art nach nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt wie eine ordentliche Versammlung stattfindet, müssen Grund, Ort und Zeitpunkt der Versammlung den Wohnungseigentümern rechtzeitig mitgeteilt werden. Dieser angemessene Zeitpunkt ist gemäß Artikel 29/f.2 des CCC mindestens fünfzehn Tage vor dem Datum der Versammlung. Diese Mitteilung muss an alle Wohnungseigentümer erfolgen. Das Einladungsverfahren erfolgt durch einen Aufruf, der von den Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, oder durch einen eingeschriebenen Brief. Bei Nichteinhaltung dieser Verfahren kann von den Wohnungseigentümern eine Kündigungsklage bei Gericht eingereicht werden.

3- Beschlussfähigkeit der Versammlung

Der Vorstand der Wohnungseigentümer tritt zu ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen zusammen, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer nach Anzahl und Grundstücksanteil anwesend sind (Artikel 30/f.1 des CCC). Das Gesetz schreibt für die Beschlussfähigkeit der Versammlung die Mehrheit der Anteile und Aktionäre (doppelte Mehrheit) vor. Mit anderen Worten: Diese Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein. Demnach reicht es nicht aus, wenn mehr als die Hälfte der selbständigen Teileigentümer bei der Versammlung anwesend ist; außerdem müssen diese an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer über mehr als die Hälfte des gesamten Grundstücksanteils verfügen, gemessen am Flächenanteil. Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, sollte die Versammlung nicht stattfinden können. Es wird anerkannt, dass das im Gesetz festgelegte Quorum für die Versammlung relativ zwingend ist. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass das Quorum durch eine im Bewirtschaftungsplan zu treffende Regelung erhöht, aber nicht gesenkt werden kann.

Kann die erste Sitzung aufgrund der Nichterreichung des Quorums für ordentliche und außerordentliche Sitzungen nicht abgehalten werden, wird die zweite Sitzung spätestens fünfzehn Tage später abgehalten. Das Gesetz schreibt kein besonderes Quorum für die zweite Sitzung vor. Daher kann die zweite Versammlung auch mit den anwesenden Wohnungseigentümern ohne die Mehrheit der Anteile und Aktionäre abgehalten werden.

4- Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung

Der Wille der Wohnungseigentümerversammlung wird durch die Abstimmung der Wohnungseigentümer bestimmt. Es ist zu beachten, dass es nicht möglich ist, auf das Stimmrecht zu verzichten oder das Stimmrecht zu übertragen. Gemäß Artikel 31 des CCC hat jeder eine Stimme, aber wenn ein Eigentümer Eigentümer mehrerer unabhängiger Abschnitte ist, hat er das Recht, für jeden unabhängigen Abschnitt separat abzustimmen. Das Gesetz hat jedoch auch eine Einschränkung eingeführt, um einen Missbrauch dieser Situation zu verhindern. Demnach kann eine Person, die mehr als eine unabhängige Abteilung besitzt, unabhängig von der Anzahl der ihr gehörenden unabhängigen Abteilungen nicht mehr als ein Drittel aller Stimmen auf sich vereinen.

Die Stimmabgabe kann auch durch einen Vertreter im Vorstand der Wohnungseigentümer erfolgen. Allerdings gibt es auch hier eine rechtliche Einschränkung. Eine Person kann nicht mehr als fünf Prozent der Stimmen auf sich vereinen. Der Gesetzgeber hat also die Zahl der unabhängigen Teile, die ein Vertreter vertreten kann, begrenzt. Eine andere Situation ist, dass es eine gesetzliche Verpflichtung ist, dass die Stimme des Eigentümers durch einen Vertreter abgegeben wird. Von dieser gesetzlichen Verpflichtung kann die Rede sein, wenn der Eigentümer des selbständigen Teils nicht urteilsfähig, minderjährig oder beschränkt ist. Gibt es mehrere Eigentümer eines selbständigen Teils, so können nicht alle an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sondern nur ihre Vertreter an der Versammlung. Dieser Vertreter kann einer der Eigentümer oder eine dritte Person sein, die kein Eigentümer ist (Artikel 31/f.2 des CCC). Der Vertreter stimmt in der Versammlung in ihrem Namen ab. Die Vertretungsvollmacht kann mündlich oder schriftlich erteilt werden. In Anbetracht des Risikos von Streitigkeiten, die später auftreten können, wäre es jedoch besser, die Vertretung schriftlich zu bevollmächtigen.

5- Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung

In der Wohnungseigentümerversammlung werden Beschlüsse im Allgemeinen mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Eigentümer gefasst, unabhängig von der Höhe der Grundstücksanteile. Das Wohnungseigentumsgesetz hat jedoch unter Berücksichtigung des Zwecks, das Wohnungseigentum als besondere Form des Gemeinschaftseigentums zu etablieren, für einige Beschlüsse besondere Beschlussvoraussetzungen festgelegt. Diese besonderen Entscheidungsvoraussetzungen können Kriterien wie die Mehrheit der Grundstücksanteile und der Anteilseigner (doppelte Mehrheit), die Vier-Fünftel-Mehrheit und Einstimmigkeit umfassen.

Beschlüsse, die eine Landanteils- und Anteilseignermehrheit (doppelte Mehrheit) erfordern

Bei Vorstandsbeschlüssen, die eine Mehrheit der Grundstücksanteile und der Anteilseigner erfordern, reicht es nicht aus, wenn mehr als die Hälfte der unabhängigen Teilhaber für den Beschluss stimmen. Darüber hinaus muss die Summe der Grundstücksanteile der unabhängigen Sektionseigentümer, die dafür stimmen, mehr als die Hälfte des gesamten Grundstücksanteils ausmachen.

Nach dem Gesetz können folgende Beschlüsse vom Vorstand der Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der Grundstücksanteile und der Anteilseigner gefasst werden

– Einreichung einer Klage auf Zwangsübertragung des Wohnungseigentums (Artikel 25 des CPC)

– Ernennung des Verwalters (PFMC Art.34/f.4)

– Beaufsichtigung der Verwaltung (Artikel 41/f.3)

– Durchführung von nützlichen Renovierungen und Ergänzungen in den Gemeinschaftsräumen (Artikel 42/f.1)

– Änderung des Projekts, die für das Leben behinderter Personen notwendig ist (Art. 42/f.2 des PFK)

– Wärmedämmung, Brennstoffumstellung der Heizungsanlage und Austausch der Heizungsanlage (Art. 42/f.3 des PFK)

Beschlüsse, die mit 4/5 Mehrheit der Stockwerkeigentümer gefasst werden können

Nach dem Gesetz können die Beschlüsse, die vom Vorstand der Wohnungseigentümer mit 4/5 Mehrheit der Wohnungseigentümer gefasst werden können, wie folgt aufgelistet werden

– Durchführung einiger Arbeiten in den Gemeinschaftsräumen (Artikel 19/f.2 des CCC)

– Änderung des Verwaltungsplans (Artikel 28/f.3)

Beschlüsse, die mit einstimmigem Votum der Wohnungseigentümer gefasst werden können

Bei den Beschlüssen des Verwaltungsrates, für die die Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer erforderlich ist, müssen alle unabhängigen Abteilungseigentümer dafür stimmen, damit der Beschluss gefasst werden kann.

Nach dem Gesetz können die Beschlüsse, die vom Vorstand der Wohnungseigentümer einstimmig gefasst werden können, wie folgt aufgelistet werden

– Änderung des Zwecks der als Wohnung eingetragenen selbständigen Abteilung (Artikel 24/f.2 des CCC)

– Umstellung auf ein individuelles Heizsystem in Gebäuden mit einer Fläche von zweitausend Quadratmetern oder mehr (Artikel 42/f.3)

– Hinzufügung eines neuen unabhängigen Abschnitts (PFK.Art.44)

– Durchführung von Verfügungsgeschäften über die Hauptimmobilie (Artikel 45 des PFK)

– Durchführung von wichtigen Arbeiten (PFK.Art.45)

Aufhebung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümer, die der Meinung sind, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung gegen das Gesetz, den Verwaltungsplan oder die Billigkeit verstoßen, können beim Gericht die Aufhebung dieser Beschlüsse beantragen, gestützt auf Artikel 33/f.1, c.1 des CCC. Die Nichtigkeitsklage gibt der Minderheit der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Beschlüsse des Verwaltungsrats anzufechten. Bei einer solchen Anfechtungsklage kann zunächst berücksichtigt werden, dass die Einberufung und Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemäß den im Gesetz oder im Verwaltungsplan vorgesehenen Verfahren erfolgt ist. Zu diesen verfahrensrechtlichen und formalen Gründen können die Nichteinhaltung der für die erste, zweite und außerordentliche Versammlung vorgesehenen Verfahren, die Nichterfüllung der Versammlungs- und Beschlussquoren, die Vertretung des Wohnungseigentümers durch einen nicht bevollmächtigten Bevollmächtigten gehören. Darüber hinaus kann auch die Tatsache, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung gegen zwingende Vorschriften verstoßen oder die Interessen der Wohnungseigentümer in unlauterer Weise verletzen, Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Während sich der Verstoß gegen zwingende Vorschriften in der Regel in Beschlüssen manifestiert, die die gesetzlich vorgeschriebenen Versammlungs- und Beschlussquoren verändern, zeigt sich der Verstoß gegen die Billigkeit in Beschlüssen über die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten und die Reihenfolge der Nutznießung aus diesen Bereichen.

Das Gericht, das die Aufhebungsentscheidung erlässt, kann die Entscheidung nicht korrigieren oder ändern, indem es den Vorstand ersetzt. Es kann die Entscheidung nur aufheben. Da die Wirkungen des Beschlusses aufgehoben sind, liegt die Befugnis, einen neuen Beschluss über denselben Gegenstand in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsplan und dem Gesetz zu fassen, beim Vorstand der Wohnungseigentümer. Mit dem Aufhebungsbeschluss wird der vom Vorstand gefasste Beschluss rückwirkend sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für Dritte unwirksam. Der gefasste Beschluss wird damit nichtig.

Zuständigkeiten des Verwalters

Die Aufgaben der Verwalter können in den mit der Eigentumsurkunde eingetragenen Verwaltungsplänen detailliert festgelegt werden, sind aber grundsätzlich in Artikel 35 des Wohnungseigentumsgesetzes aufgeführt. Sofern der Verwaltungsplan nichts anderes vorsieht, hat der Verwalter folgende Aufgaben zu erfüllen:

a) Ausführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung;

b) Er trifft die erforderlichen Maßnahmen zur Nutzung, zum Schutz, zur Instandhaltung und zur Instandsetzung der Hauptimmobilie entsprechend ihrer Zweckbestimmung;

c) die Versicherung der Hauptimmobilie

d) Erhebung eines angemessenen Vorschusses von den Wohnungseigentümern für die allgemeinen Verwaltungsarbeiten der Hauptimmobilie und Instandhaltungsarbeiten wie Schutz, Reparatur, Reinigung und Wartungsarbeiten wie Aufzug und Heizung, Warm- und Kaltluftbetrieb und Versicherung zu dem im Verwaltungsplan festgelegten Zeitpunkt, wenn ein solcher nicht festgelegt ist, innerhalb des ersten Monats eines jeden Kalenderjahres, und, falls dieser Vorschuss verbraucht und erschöpft ist, erneute Erhebung eines Vorschusses für die restlichen Arbeiten;

e) Annahme aller anderen Zahlungen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Hauptimmobilie, Zahlung der Schulden aus der Verwaltung und Einziehung der Mieten der selbständigen Teile, wenn die Wohnungseigentümer dies gesondert genehmigt haben;

f) Entgegennahme der Mitteilung über die gesamte Hauptimmobilie;

g) Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen, die nicht zum Verfall einer Frist oder zum Verlust eines Rechts an der Hauptimmobilie führen;

h) Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen zum Schutz und zur Instandhaltung der Hauptimmobilie zugunsten der Wohnungseigentümer in deren Namen;

i) Verfolgung von Klagen und Vollstreckungsverfahren gegen Wohnungseigentümer, die ihren Schulden und Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum nicht nachkommen, und Eintragung des gesetzlichen Hypothekenrechts in das Wohnungseigentumsregister;

j) Eröffnung eines Kontos bei einer angesehenen Bank in eigenem Namen, aber als Verwalter der Hauptimmobilie, um die eingezogenen Gelder und Vorschüsse zu deponieren und sie bei Bedarf entgegenzunehmen;

k) Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung zu einer Versammlung.

Die Verwalter sind dafür verantwortlich, die Interessen der von ihnen vertretenen Wohnungseigentümer zu wahren und Entscheidungen zu treffen und umzusetzen, wie es von einem „umsichtigen“ Verwalter während der Verwaltungspflicht erwartet wird.

Verwalter, die ihre oben genannten Aufgaben und Pflichten nicht erfüllen, sind zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der den Wohnungseigentümern entstanden ist und für den sie als Bevollmächtigte verantwortlich sind.

Abgesehen von diesen Bestimmungen ist der Verwalter auch in den folgenden, im Gesetz ausdrücklich festgelegten Bereichen rechtlich verantwortlich:

Buchführung und Aufbewahrung von Unterlagen Artikel 36 des ZGB – Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die Protokolle, die Zusammenfassung und die Daten der erfolgten Mitteilungen und Bekanntmachungen sowie alle Ausgaben in das in Artikel 32 genannte Buch in der Reihenfolge des Datums einzutragen und dieses Buch sowie die Ausgabenbelege und alle anderen Unterlagen in einer Akte aufzubewahren.

Dieses Buch muss vom Verwalter innerhalb eines Monats nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres beglaubigt werden.

Erstellung eines Bewirtschaftungsprojekts Artikel 37 ZGB – Liegt kein von der Wohnungseigentümerversammlung angenommenes Bewirtschaftungsprojekt vor, hat der Verwalter unverzüglich ein Bewirtschaftungsprojekt zu erstellen.

In diesem Projekt sind insbesondere:

a) Die geschätzten Einnahmen und Ausgaben für ein Jahr Verwaltung der Hauptimmobilie;

b) Der geschätzte Betrag, der auf jeden Wohnungseigentümer von allen Ausgaben gemäß den Grundsätzen in Artikel 20 dieses Gesetzes umgelegt wird;

c) die Höhe der von jedem Wohnungseigentümer zu leistenden Vorauszahlung gemäß den Grundsätzen des Artikels 20, um die geschätzten Ausgaben und andere mögliche Ausgaben zu decken;

Es wird gezeigt.

Dieses Projekt wird den Wohnungseigentümern oder denjenigen, die tatsächlich von dem selbständigen Teil profitieren, gegen ihre Unterschrift oder durch eingeschriebenen Brief mitgeteilt. Wird gegen das Projekt innerhalb von sieben Tagen ab der Bekanntgabe Einspruch erhoben, wird die Situation in der Wohnungseigentümerversammlung geprüft und über das Projekt entschieden, und gegebenenfalls wird ein neues Projekt ausgearbeitet.

Warum wir?

Sowohl für die Eigentümer als auch für die Verwaltung ist es von großer Bedeutung, dass die Verfahren und Grundsätze der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehalten werden und dass die Verwalter ihre Aufgaben korrekt erfüllen. Insbesondere die rechtlichen Verpflichtungen, die sich aus der Nichteinhaltung des Wohnungseigentumsgesetzes und der damit zusammenhängenden gesetzlichen Vorschriften ergeben, können Eigentümer und Verwalter in eine schwierige Lage bringen. Aus diesem Grund spielt die Inanspruchnahme rechtlicher Unterstützung eine entscheidende Rolle bei der Vermeidung möglicher Streitigkeiten, der Sicherstellung eines gesetzeskonformen Verwaltungsprozesses und dem Schutz der Rechte beider Parteien.

Als Anwaltskanzlei Güneş & Güneş bieten wir Ihnen rechtliche Beratung zu den Geschäften der Wohnungseigentümerversammlung und den Aufgaben des Verwalters. Unser Expertenteam steht Ihnen bei Ihren Wohnungseigentumsprozessen zur Seite, indem wir sicherstellen, dass Sie gesetzeskonform handeln und Sie vor möglichen rechtlichen Risiken schützen.

Häufig gestellte Fragen