Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu amaçla “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davasını kiracısı aleyhine açabilir.
Ancak ev sahibi bu dava da davanın açılmasına sebebiyet veren ve iddiası olan “konut ihtiyacının” zorunlu olduğunu, gerçek olduğunu ve devamlı olması gerektiğini ispat etmek zorundadır. Bu iddiasını kiraya veren kiracı aleyhine açtığı davada ispatlarsa, mahkeme kararıyla evin tahliyesini sağlayabilir. Ev sahibinin iddia ettiği konut ihtiyacının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Örneğin, “çocuğum evlenecek, çocuğum oturacak” iddiasıyla tahliye davası açmışsa, gerçekten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ait başka konut varsa, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.
Ya da gurbetçi bir vatandaşın, “Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım” iddiasıyla açtığı tahliye davasında, gerçekten kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Sadece yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan ihtiyacın sürekli olmadığı açıktır.
Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye sebebidir. Ancak bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Eğer içinde kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve onarım işi söz konusu ise, tahliye istenemez.
Ev sahibinin mahkemede konutun ihtiyaç duyduğu esaslı onarımı, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye ihtiyaç olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte evin boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.
TBK’nun 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.
Kiraya Veren İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Ne Zaman Açabilir?
6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Edildiğim Mülkü Kiraya Veren Yeni Kira Sözleşmesi İle Yeniden Kiraya Verebilir mi?
İhtiyaç sebebiyle tahliyesine karar verilen yeri mülk sahibi haklı sebepler hariç olmak üzere 3 yıl geçmedikçe kiraya veremez.
TBK Md 355, gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355 maddesi konuya açıklık getirmiştir.
“MADDE 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Bu yasak, ev sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla başkasına yeniden kiralamalarını önlemek amacıyla suiistimalleri önlemek amacıyla getirilmiştir.
3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, bir başkasına kiraya verilemez.
“TBK’nun 350./2 maddesine göre, yeniden inşa ve imar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kira ilişkisi sona ermekle birlikte, yeniden inşa nedeniyle fesih durumunda aynı yasanın 355. maddesi ile taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için kiraya verene bazı sınırlamalar getirilmiş ve yükümlülükler yüklenmiştir. TBK’nun 355.2. maddesinde “…Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu…” düzenlenmiştir.
Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracıyı kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355.2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez. Kiraya verenin bu maddeye aykırı davranışlarışartları oluşmuş ise kiracı lehine tazminatı gerektirir. Bu nedenle Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davalının sözleşme yapmaya zorlanması ve yeni kira bedelinin belirlenmesi şeklinde karar verilmesi doğru değildir.” T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 7205 arar: 2016 / 102 Karar Tarihi: 19.01.2016 .
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Edilen Kiracı, Kiralananı 3 (Üç )Yıl Geçmeden Kiraya Veren Eski Mülk Sahibine Karşı Hangi Haklara Sahiptir?
3 yıllık eski kiracından başkasına kiralama yasağına uymayan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir .
Yani 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu maddeye göre; Kiralık konutu haksız yere tahliye edip başkasına kiraya veren mal sahibi, evden çıkardığı kiracısına en az bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır.
Elbette durumun özelliğine ve koşullara göre, tazminata ve kiracının daha fazla bir zararının olup olmadığına göre mahkeme karar verecektir.
Ancak bu tazminatın veya davanın kiracı lehine davanın sonuçlanması için, kiracının tahliyesine bir mahkeme kararı veya icra marifetiyle olması halinde mümkündür. Yani kiracı bir mahkeme kararı olmadan veya icra marifetiyle kiralanan yeri tahliye etmemişse, diğer bir ifade ile kiracı rızaen kendi isteği ile kiralananı tahliye etmişse, bu yasa hükmünden yararlanamaz. Nitekim, Yargıtay bir kararında bu hususa açıklık getirerek “Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.” kiracının tazminat talebini reddetmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas: 2017/ 4956, Karar: 2019 / 871 Karar Tarihi: 07.02.2019).
