Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim

Kat Malikleri Kurulu Usul Ve Esasları İle Yöneticinin Sorumlulukları

Kat malikleri kurulunun usul ve esasları Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin yönetime etkin bir şekilde katılım sağlayabilmesi ve çıkarlarının korunabilmesi için kat malikleri kurulunun oluşturulmasını öngörmüştür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde taşınmazın malik veya malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet hakkı olarak tanımlanmaktadır. (KMK.m.1/f.1, 2/b.a)

Kat maliklerinin mülkiyet haklarını tam olarak kullanabilmeleri ve aralarındaki anlaşmazlıkları en aza indirmek için, kat malikleri kurulunun görevlerini Kanun’a uygun bir şekilde yerine getirmesi büyük önem taşır. Kat malikleri kurulu sadece kat malikleri için değil aynı zamanda kat mülkiyetinin yöneticileri için de büyük önem arz etmektedir. Bundan dolayı kat malikleri kurulu hem yönetici açıdan hem de kat maliklerinin hakları açısından bir iskelet görevi gördüğü söylenebilir. Bu bağlamda kat malikleri kurulunun oluşumuna, görevine ve yetkilerine hâkim olmak hem kat malikleri için hem de kat mülkiyeti yöneticileri için oldukça faydalıdır.

A. Kat Malikleri Kurulunun Oluşumu

Kat malikleri kurulu, bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve tüzel kişiliği olmayan bir kurul olarak karşımıza çıkmaktadır. Her bağımsız bölüm maliki, kurula katılım sağlamakla mükelleftir. Kurul üyeliği açısından, bağımsız bölümün niteliği veya arsa payının büyüklüğü bir önem arz etmemektedir. Kat malikleri kurulunda her bağımsız bölümü, o bölümün maliki temsil eder. Eğer bağımsız bölüm birden fazla kişi tarafından toplu mülkiyet kuralları çerçevesinde sahiplenilmişse, bu kişiler kurula bir temsilci aracılığıyla katılmak zorundadır (KMK.m.31/f.3, c.1). Bundan dolayı bu hüküm gereği, bağımsız bölüme paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde sahip olan birden fazla kişinin tamamı kurula katılamaz; sadece belirledikleri temsilci kurulda yer alabilir. Kat malikleri kurulunda yer alacak bağımsız bölüm malikinin fiil ehliyetine sahip olması bir şarttır. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişiler kurulda kat maliki olarak katılamayacağı gibi kat mülkiyetleri hakkında da herhangi bir işlemde de bulunamazlar. Bağımsız bölüm maliki velayet veya vesayet altında ise, kurulda onu yasal temsilcisi temsil eder (KMK.m.31/f.3, c.2). Tüzel kişi bağımsız bölüm maliki olduğunda, kurulda tüzel kişinin yetkili temsilcisi bulunur. Bu temsilci, tüzel kişinin yetkili organı ya da bu organ tarafından atanmış bir iradi temsilci olabilir. Bu noktada belirtmek gerekir ki kat malikinin temsilci ile temsil edilmesi kurul üyeliği sıfatının temsilciye ait olduğu anlamına gelmemektedir. Bu sıfat kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm adına kayıtlı bulunan kişi yani malike aittir.

Kanun, kat malikleri kurulunda yer almayı mülkiyet hakkı sahipliğiyle doğrudan ilişkilendirmiştir. Bu nedenle, bağımsız bölümden gerek kişisel (örneğin kira sözleşmesi) gerekse sınırlı ayni hak (örneğin oturma, intifa hakkı) sahibi sıfatıyla yararlanan kişilerin kat malikleri kurulunda yer almaları mümkün değildir. Bu kişiler, ana taşınmazın yönetimine ilişkin taleplerini sadece bağımsız bölüm maliki aracılığıyla kat malikleri kurulunda dile getirebilirler. Ancak, bağımsız bölüm malikinin bu talepleri kat malikleri kurulunun gündemine getirmesi zorunlu değildir. Bağımsız bölümü kullanan veya ondan yararlanan kişilerin, malikin bu davranışına karşı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde başvurabilecekleri bir hukuki imkân yoktur. Çünkü kat maliki kanunen bu kişilerin talepleriyle bağlı değildir. Bu durumda, bağımsız bölüm malikine karşı yalnızca aralarındaki hukuki ilişkiye dayanarak talepte bulunabilirler.

B. Kat Malikleri Kurulunun Görev Ve Yetkileri

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti sisteminin iskeletini oluşturan temel karar alma organıdır. Ana taşınmazın yönetimine ilişkin tüm kararlar kat malikleri kurulunda alınır (KMK.m.27). Bu kararlar, bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesi, ortak alanlar, yönetim planı, yönetici ve denetçinin seçimi gibi konuları kapsayabilir ve ana taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemlerine yönelik olabilir. Kat malikleri kurulunun görevleri yalnızca yönetime ilişkin olmamakla beraber ana taşınmazın kullanımı veya yönetimi nedeniyle kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar da kat malikleri kurulu tarafından çözülür ve karara bağlanır (KMK.m.32/f.3). Unutulmamalıdır ki ortaya çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunda çözülse dahi, bağımsız bölüm maliklerinin doğrudan kurula başvurmaları gerekli olmayıp her zaman dava yoluna başvurmaları da mümkündür.   

Ana taşınmaz, kat malikleri kurulu tarafından kanun hükümlerine ve yönetim planına göre yönetilir. Bu nedenle, kurul hangi konuda olursa olsun yönetime ilişkin alacağı kararlarda kanunun emredici hükümlerine aykırı hareket edemez. Ayrıca tüm kat malikleri kendileri için bağlayıcı olan yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır (KMK.m.32/f.1). Kat malikleri kurulunun gerek yönetime gerekse kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklara ilişkin alacağı kararlar tüm kat malikleri, külli ve cüzi halefler, yönetici ve denetçiler, intifa ve oturma hakkı sahipleri ve kiracılar için bağlayıcıdır (KMK.m.32/f.2). Bu anlamda Kanun, alınan kararların cüz’i halefler bakımından da bağlayıcı olacağını ve bu konuda ayrım yapılmayacağını açıkça vurgulamaktadır. Görüleceği üzere kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcılığı oldukça geniş tutulmuştur. Bundan dolayı kat maliklerinin kurul nezdinde etkin katılım göstermeleri son derece önemlidir.

C. Kat Malikleri Kurulunun Toplanması Ve Kurulda Oy Kullanma

Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikleri kurulunun gerçekleştirmesi gereken toplantılar olağan toplantı ve olağanüstü toplantı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Toplantının türüne göre toplantı çağrısında bulunacak kişiler, toplantı çağrı usulü, toplantı zamanı ve toplantıda uyulacak esaslar bakımından farklı hükümler öngörmüştür. Burada belirtilmelidir ki toplantı hakkında öngörülmüş usul ve esaslara uyulması son derece kritik bir rol oynamaktadır. Çünkü öngörülmüş bu usul ve esaslara uyulmaması durumunda KMK.m.33 gereğince toplantıda alınan kararların iptali kat malikleri tarafından talep edilebilecektir. Bundan dolayı kat malikleri kurulunun gerçekleştirebileceği toplantı türlerinin usul ve esaslarını, uyulması gereken kuralların bilinmesi önem arz etmektedir.

1. Olağan Toplantı

Kat malikleri kurulunun, kanunda veya yönetim planında önceden açıkça gösterilen zamanlarda gerçekleştirdiği toplantıya, “olağan toplantı” adı verilmektedir.   KMK.m.29/f.1’de kat malikleri kurulunun karar alabilmesi için belirli zamanlarda olağan toplantısını yapması öngörülmektedir. Bu hükme göre, kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır (KMK.m.29/f.1). Burada önemli olan yönetim planında olağan toplantının yeri ve zamanı açıkça belirtilmesidir. Bunun net şekilde gösterilmediği durumlarda örneğin yönetim planında sadece toplantının yapılacağı ay belirtilmişse ve zamanı ve yeri belirtilmemişse yer ve zaman toplantıdan önceden kat maliklerine bildirilmesi gerekmektedir.

Yönetim planında kat malikleri kurulunun toplanma zamanına ilişkin eğer böyle bir hüküm yoksa kurul kural olarak her takvim yılının ilk (ocak) ayı içinde toplanır (KMK.m.29/f.1). Bu halde de toplantının yapılacağı yer ve zaman kat maliklerine toplantıdan önceden bildirilmelidir. Yönetim planındaki kat malikleri kurulunun olağan toplanma zamanına yönelik yer alan hükümler bağlayıcı olmakla beraber bu sebeple kurulun yönetim planında gösterilen takvim haricinde olağan toplantı usullerine göre aldığı kararlar hükümsüz olacaktır. Gene bu sebeple Belirlenen zaman dışında alınan kararlar aleyhine kat malikleri iptal davası açabileceklerdir.

Bir diğer husus ise toplantıya çağırı usulüdür. Bu konuda ikili bir ayrım söz konusudur. Çağırı usulü olağanüstü toplantı için öngörülmüş çağırı usulüne uygun olarak yapılabileceği gibi toplantının ilan tahtasında bildirilmek suretiyle de yapılabilir. Toplantı bildiriminde birinci toplantıda yeter sayı sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı da kat maliklerine duyurulması gerekmektedir. (KMK.m.29/f.3). İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamayacağı gibi on beş günden fazla da olamayacaktır. (KMK.m.29/f.3, m. 30/f.2).

2. Olağanüstü Toplantı

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyetini ilgilendiren önemli ve beklenmeyen bir gelişme ile karşı karşıya kalırlarsa olağanüstü olarak toplanabilirler. Önemli ve beklenmeyen sebepler arasında yöneticinin görevden ayrılması, ana taşınmazda çok masraf gerektiren bir onarım işinin ortaya çıkması veya kat mülkiyetini ilgilendiren hukuki sebepler dolayısıyla belirli kararların alınması örnek gösterilebilir. Olağanüstü toplantının yapılmasını yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri talep edebilir (KMK.m.29/f.2). Bu hüküm gereği, tek bir kat malikinin olağanüstü toplantı talep etmesi mümkün olmadığı gibi, bu talep için mahkemeye başvurması da mümkün değildir. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir (KMK.m.35), bu nedenle denetçi ve üçte bir oranındaki kat maliki olağanüstü toplantı taleplerini yöneticiye iletmek zorundadır ve toplantı çağrısını yönetici yapacaktır. Yönetici bu talebe rağmen kurulu toplantıya çağırmazsa, denetçi veya üçte bir kat maliki toplantı çağrısını gerçekleştirebilir. Olağanüstü toplantı, doğası gereği olağan toplantı gibi belirli bir zamanda yapılmadığı için toplantının nedeni, yeri ve zamanı kat maliklerine uygun bir zamanda bildirilmelidir. Bu uygun zaman KMK.m.29/f.2’ye göre, toplantı tarihinden en az on beş gün öncesidir. Bu bildirim tüm kat maliklerine yapılmalıdır. Çağırı usulü ise kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrıyla veya taahhütlü mektupla gerçekleştirilir. Bu usullere uyulmaması durumunda kat malikleri tarafından mahkemede iptal davası açılabilecektir.

3. Toplantı Yeter Sayısı

Kat malikleri kurulu, olağan ve olağanüstü toplantılarda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır (KMK.m.30/f.1). Kanun, toplantı yeter sayısı için pay ve paydaş çoğunluğunu (çifte çoğunluk) şart koşmaktadır. Yani bu şartlar beraber gerçekleşmelidir. Buna göre, bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması yeterli değildir; ayrıca toplantıya katılan bu kat maliklerinin arsa payı bakımından da toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olmaları gerekmektedir. Bu şartlardan birisini sağlanmaması durumunda toplantının gerçekleştirilmesi mümkün olmamalıdır. Kanun’da öngörülen toplantı yeter sayısının nispi emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir. Yani bunun anlamı yeter sayının yönetim planında yapılacak bir düzenleme ile arttırılabileceği fakat azaltılamayacağıdır.

Gerek olağan gerekse olağanüstü toplantı için öngörülen toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılabilecektir.

4. Kat Malikleri Kurulunda Oy Kullanma

Kat malikleri kurulunun iradesinin belirlenmesin kat maliklerinin oy kullanmasıyla belirlenir. Belirtmek gerekir ki oy kullanma hakkından feragat etmek veya oy kullanma hakkını devretmek mümkün değildir. KMK.m.31 gereğince herkesin 1 oy hakkı vardır fakat bir malik birden fazla bağımsız bölümde malik sıfatını taşıyorsa her bağımsız bölüm için ayrı ayrı oy hakkına sahip olmaktadır. Fakat kanun bu durumun suistimale uğramaması için bir sınırlama da getirmiştir. Buna göre bir kişi birden fazla bağımsız bölüme malikse, onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Kat malikleri kurulunda temsilci aracılığı ile de oy kullanılabilir. Fakat burada da kanunen bir sınırlama mevcuttur. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere temsilci tayin edilemez. Böylelikle kanun koyucu bir temsilcinin temsil edebileceği bağımsız bölüm sayısına sınırlama getirmiştir. Bir diğer durum ise malikin oyunun temsilci ile kullandırılması kanuni bir zorunluluk olarak ortaya çıkmasıdır. Bağımsız bölümün malikinin, ayırt etme gücünden yoksun olması veya küçük veyahut kısıtlı olması halinde bu kanuni zorunluluktan bahsedilebilecektir. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bunların tamamının kat malikleri kuruluna katılması söz konusu olmayıp, sadece belirleyecekleri temsilcileri kurulda yer alabilir. Bu temsilci maliklerin içlerinden birisi olabileceği gibi, malik olmayan üçüncü bir kişi de olabilir (KMK.m.31/f.2). Temsilci onlar adına kurulda oyu kullanır. Temsil yetkisi sözlü olarak verilebileceği gibi yazılı olarak da verilebilir. Fakat sonradan çıkabilecek uyuşmazlık riskleri göz önüne alındığında yazılı şekilde temsil yetkisinin verilmesi daha iyi bir çözüm olacaktır.

5. Malik Genel Kurulu Kararı İçin Karar Yeter Sayıları

Kat malikleri kurulunda, genellikle arsa paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın toplantıya katılan maliklerin sayı itibariyle oy çoğunluğuyla karar alınır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti sisteminin paylaşılan mülkiyetin özel bir türü olarak kurulmasının amacını dikkate alarak bazı kararlar için özel karar yeterlilikleri belirlemiştir. Bu özel karar yeterlilikleri arasında arsa payı ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk), beşte dört çoğunluk ve oybirliği gibi kriterler bulunabilir.

Arsa Payı ve Paydaş Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Kararlar

Arsa payı ve paydaş çoğunluğunun gerektiği kurul kararlarında, kararın alınabilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının olumlu oy vermesi yeterli değildir. Ayrıca, olumlu oy kullanan bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları toplamı, toplam arsa payının yarısından fazlasını oluşturmalıdır.

Kanuna göre, kat malikleri kurulunun arsa payı ve paydaş çoğunluğu ile alabilecekleri kararlar şu şekilde sıralanabilir:

• Kat mülkiyetinin zorunlu devri için dava açılması (KMK.m.25)
• Yöneticinin atanması (KMK.m.34/f.4)
• Yönetimin denetlenmesi (KMK.m.41/f.3)
• Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler yapılması (KMK.m.42/f.1)
• Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadilinin yapılması (KMK.m.42/f.2)
• Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi (KMK.m.42/f.3)

Kat Maliklerinin 4/5 Çoğunluğu ile Alınabilecek Kararlar

Kanuna göre, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile alınabilecek kararlar şu şekilde sıralanabilir:

• Ortak yerlere ilişkin bazı işlerin yapılması (KMK.m.19/f.2)
• Yönetim planının değiştirilmesi (KMK.m.28/f.3)

Kat Maliklerinin Oybirliği ile Alınabilecek Kararlar

Kat maliklerinin oybirliğinin arandığı kurul kararlarında, kararın alınabilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin tamamının olumlu oy kullanması gerekmektedir.

Kanuna göre, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alabilecekleri kararlar şu şekilde sıralanabilir:

• Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün özgüleme amacının değiştirilmesi (KMK.m.24/f.2)
• İnşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda ferdi ısıtma sistemine geçilmesi (KMK.m.42/f.3)
• Yeni bağımsız bölüm ilavesi yapılması (KMK.m.44)
• Ana gayrimenkule ilişkin tasarruf işlemlerinin yapılması (KMK.m.45)
• Önemli işlerin yapılması (KMK.m.45)

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali

Kat malikleri kurulunun verdiği kararların kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünen kat malikleri, KMK.m.33/f.1, c.1’e dayanarak bu kararların iptali için mahkemeye başvurabilirler. İptal davası, azınlıkta kalan kat maliklerine kurul kararlarına itiraz etme seçeneği sağlar. Bu tür bir iptal başvurusunda, öncelikle kat malikleri kurulunun çağrısı ve toplantısının kanunda veya yönetim planında belirtilen usullere uygun yapılmaması dikkate alınabilir. Bu usulü ve şekli nedenler arasında birinci, ikinci ve olağanüstü toplantılar için öngörülen usullere uyulmaması, toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanamaması, kat malikinin yetkisiz bir vekil tarafından temsil edilmesi gibi durumlar sayılabilir. Ayrıca, kat malikleri kurulunun verdiği kararların emredici hükümlere aykırı olması veya kat maliklerinin menfaatlerini hakkaniyete aykırı bir şekilde ihlal etmesi de iptal davasının konusu olabilir. Emredici kurallara aykırılık, genellikle kanunda öngörülen toplantı ve karar yeter sayılarını değiştiren kararlarla ortaya çıkarken, hakkaniyete aykırılık ise ortak giderlere katılım ve bu alanlardan yararlanma düzenine ilişkin kararlarda kendini gösterir.

İptal kararını veren mahkeme kurulun yerine geçerek kararı düzeltemez veya değiştiremez. Kararı sadece iptal edebilir. Kararın etkileri ortadan kalktığı için, aynı konuda yönetim planına ve yasalara uygun yeni bir karar alma yetkisi kat malikleri kurulundadır. İptal kararıyla beraber kurulun vermiş olduğu karar hem kat malikleri açısından hem de üçüncü kişiler açısından geçmişe dönük olarak ortadan kalkar. Böylelikle verilen karar hükümsüz hale gelir. 

Yöneticinin Sorumlulukları

Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.

Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.

Bu hükümler dışında yöneticinin kanunda spesifik olarak belirlenen aşağıdaki hususlarda da hukuki sorumluluğu bulunmaktadır:

Defter tutulması ve belgelerin saklanması KMK m.36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

İşletme projesinin yapılması KMK m.37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Neden Biz?

Kat malikleri kurulunun usul ve esaslarına uygun şekilde hareket edilmesi ve yöneticilerin sorumluluklarının doğru bir biçimde yerine getirilmesi hem malikler hem de yönetim açısından büyük önem arz etmektedir. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelere uyulmadığı takdirde doğabilecek hukuki sorumluluklar, mal sahiplerini ve yöneticileri zor durumda bırakabilir. Bu nedenle hukuki destek almak, olası uyuşmazlıkların önlenmesi, mevzuata uygun bir yönetim sürecinin sağlanması ve her iki tarafın haklarının korunması adına kritik bir rol oynamaktadır.

Güneş & Güneş Hukuk Bürosu olarak, kat malikleri kurulu işlemleri ve yönetici sorumlulukları ile ilgili hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Alanında uzman ekibimiz, mevzuata uygun hareket etmenizi ve olası hukuki risklerden korunmanızı sağlayarak kat mülkiyeti süreçlerinizde yanınızdadır.

Sıkça Sorulan Sorular