Приобретение недвижимого имущества иностранцами в Турции и процедура (на примере Казахстана)
Приобретение недвижимого имущества иностранцами – это вопрос, который всегда находился под пристальным вниманием общественности. Хотя существование права иностранцев на приобретение недвижимого имущества принимается как правило, использование этого права сегодня изменилось, особенно под влиянием глобализации и перехода к свободной рыночной экономике. На протяжении истории приобретение недвижимого имущества иностранцами применялось по-разному, и эта практика менялась с течением времени.
В нашем исследовании, во-первых, вырисовывается общая концептуальная основа, а затем объясняется юридический процесс, связанный с данной темой. Проблемы, с которыми сталкиваются иностранные физические и юридические лица при приобретении недвижимого имущества, пытаются определить под определенными заголовками и вносят различные предложения. При создании концептуальной основы, во-первых, был проведен обзор литературы, найдены публикации по теме в Интернете, собраны необходимые документы и использованы отобранные источники. Таким образом, вопрос приобретения недвижимого имущества был проанализирован отдельно в зависимости от того, являются ли иностранцы резидентами или нет. Затем анализируются условия приобретения недвижимого имущества иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства.
Параллельно с различиями, проведенными выше, было проведено различие между приобретением недвижимого имущества иностранцами и приобретением недвижимого имущества, которое не квалифицируется как резиденция. Это связано с тем, что закон определил объем прав, которые будут предоставлены иностранцам, и уровень ограничений, которые будут установлены в зависимости от характера жилья. После подробного анализа приобретения недвижимого имущества иностранными физическими и юридическими лицами, рассматривается приобретение недвижимого имущества иностранцами в порядке наследования. Здесь оценивается положение иностранных физических и юридических лиц и обсуждается процедура приобретения недвижимого имущества иностранцами.
Наконец, анализируется налоговое обязательство, налагаемое на иностранцев в случае продажи недвижимого имущества, и делается вывод и оценка в общих чертах.
ВВЕДЕНИЕ
Права и обязанности иностранных физических и юридических лиц по приобретению недвижимого имущества на территории страны регулируются рядом правовых норм, которые изменялись и развивались в историческом процессе. Если в определенные периоды истории многие государства вводили нормы, запрещающие иностранцам приобретать недвижимость в своих странах, то сегодня, особенно в условиях глобализации и перехода к свободной рыночной экономике, эти препятствия пытаются минимизировать в рамках определенных принципов. В моем исследовании приобретение недвижимого имущества иностранцами в Республике Казахстан рассматривается в общих чертах.
В первой части моего исследования обсуждается понятие иностранности и выстраивается общая концепция в отношении этого понятия. При создании концептуальной основы, прежде всего, был проведен обзор литературы, собраны необходимые документы путем выявления публикаций в Интернете по данной теме и использованы отобранные источники. Соответственно, было проведено различие между иностранцами, постоянно проживающими в стране, и иностранцами, временно проживающими в стране.
Во второй и третьей главах отдельно оцениваются и анализируются условия приобретения недвижимого имущества иностранными физическими и юридическими лицами, независимо от того, является ли иностранец резидентом страны или нет. Кроме того, проводится различие между приобретением недвижимого имущества иностранцами и приобретением недвижимого имущества, которое не квалифицируется как резидентство. Это связано с тем, что закон определил объем прав, которые будут предоставлены иностранцам, и уровень ограничений, которые будут установлены в зависимости от характера жилья.
В четвертой главе поочередно перечислены регионы, в которых иностранцам запрещено приобретать недвижимое имущество, и расписаны вводимые ограничения. Затем анализируются условия приобретения недвижимого имущества по наследству и упоминаются процедурные правила.
В последней части моего исследования рассматривается вопрос о налоговых обязательствах, налагаемых на иностранцев в случае продажи недвижимого имущества, и отдельно оценивается ситуация иностранцев-резидентов и нерезидентов.
Поскольку целью моего исследования является определение проблем, возникающих при приобретении недвижимого имущества как иностранными физическими, так и иностранными юридическими лицами, оно имеет очень широкое содержание. Кроме того, путем анализа международных договоров, заключенных Республикой Казахстан, перечислены страны, на приобретение недвижимого имущества которых распространяется принцип взаимности. Таким образом, данное исследование является весьма полезным для иностранцев, намеревающихся приобрести недвижимое имущество в Казахстане.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАНЦАМИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ КАЗАХСТАНА
ПОНЯТИЕ ИНОСТРАНЦА
Понятие иностранца определено в казахстанском законодательстве в статье 2 Закона “О правовом положении иностранцев”. Соответственно, иностранность лица рассматривается в двух категориях как физическое лицо и юридическое лицо. Иностранным физическим лицом считается физическое лицо, то есть человек, а иностранным юридическим лицом могут быть государства, ассоциации и компании. Определение иностранности физического или юридического лица является определением гражданства. Таким образом, согласно данному закону, иностранцем является “лицо, не являющееся гражданином Республики Казахстан, но являющееся гражданином другого государства”. Иностранец может быть гражданином другого государства, а также лицом без гражданства и беженцем.
В казахстанском законодательстве понятие иностранца определяется в соответствии с критерием гражданства. Безусловно, наиболее широкие права и полномочия предоставляются гражданам Республики Казахстан, а наибольшие ограничения предусмотрены для лиц без гражданства. Согласно статье 4 Закона “О правовом положении иностранцев”, иностранцы делятся на три категории. К ним относятся
Иностранцы, постоянно проживающие в Казахстане,
иностранцы, временно находящиеся в Казахстане,
Иностранцы, которые никогда не были в Казахстане (в стране).
Иностранцы, относящиеся к этим трем категориям, имеют разный правовой статус, и налагаемые ограничения определяются в зависимости от того, к какой из этих категорий относится иностранец.
Иностранцы, постоянно проживающие в стране
Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, определяются как иностранцы, имеющие разрешение на постоянное проживание в стране. Иностранцы, относящиеся к данной категории, – это лица, имеющие вид на жительство, выданный Министерством внутренних дел Республики Казахстан с целью постоянного проживания в стране.
Иностранцы, находящиеся в стране с целью постоянного проживания, имеют права и полномочия, предоставленные гражданам Казахстана. Поэтому они могут приобретать любые виды недвижимого имущества в пределах страны без каких-либо ограничений.
Иностранцы, временно проживающие в стране
Временно проживающие в стране иностранцы определяются как иностранцы, находящиеся в стране по любой причине, кроме постоянного проживания.
Иностранцы, подпадающие под эту категорию, обязаны обратиться в Министерство внутренних дел в течение 3 дней с момента въезда в страну и зарегистрироваться. Таким образом, Министерство определяет максимальный срок, в течение которого иностранец может находиться в стране. По истечении этого срока иностранец обязан покинуть страну. Права и полномочия иностранцев, относящихся к этой категории, более ограничены.
Иностранцы, которые никогда не были в стране
К данной категории относятся иностранцы, которые никогда не были в пределах Республики Казахстан и проживают в других странах. Закон разрешает таким иностранцам приобретать недвижимое имущество, однако ограничивает условия приобретения недвижимого имущества. Это связано с тем, что они стремятся приобрести недвижимое имущество в Казахстане через посредника, несмотря на то, что они никогда не были в стране, они находятся в другой стране.
ПРИНЦИПЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ПРАВО ИНОСТРАНЦЕВ
Для того чтобы определить принципы, регулирующие международное право, необходимо обратиться к источникам этого права и исходить из них. Такими источниками являются договоры, международный обычай, общие принципы права, судебные решения и доктрина. Принципы международного права, вытекающие из обычая, который является одним из источников международного права, можно перечислить следующим образом
Территориальный суверенитет
Как известно, в каждой стране правовой статус собственных граждан и правовой статус иностранцев различаются. Это связано с тем, что права, предоставляемые иностранцам, ограничены. Например, некоторые страны ввели ограничения как в отношении предоставления иностранцам права на работу, так и в отношении условий натурализации. Эти ограничения связаны с общественным порядком.
Согласно этому принципу, государства могут ограничивать права иностранцев на въезд, передвижение и проживание в стране на основании своего суверенитета. Территориальный суверенитет является одной из причин существования страны. Потому что страна состоит из земли, людей и суверенитета.
Свобода устанавливать особые правила в отношении иностранцев
Не существует нормы закона об иностранцах, которая обязывала бы страны предоставлять равные права гражданам и иностранцам. Иностранцам может быть предоставлено больше прав или введены ограничения. Этот вопрос оставлен полностью на усмотрение государств. По сути, законодательство Республики Казахстан предоставляет больше прав одним категориям иностранцев и накладывает ограничения на другие.
Свобода проживания
Свобода проживания регулируется в Конституции следующим образом: “Каждый, кто законно проживает на территории Республики Казахстан, имеет право на свободное передвижение и свободный выбор места жительства”. Используя слово “каждый” вместо “гражданин Республики Казахстан”, Конституция признает и конституционно гарантирует свободу проживания и для иностранцев.
Взаимность
Взаимность означает, что иностранец не может иметь в стране больше прав, чем права, предоставленные иностранцам его собственным государством.
Соответственно, приобретение недвижимого имущества иностранцем обусловлено приобретением недвижимого имущества гражданами той страны, в которой иностранец желает приобрести недвижимое имущество на тех же условиях. Принцип взаимности обеспечивает равенство в международных отношениях. Собственно говоря, этот принцип четко регламентирован в статье 47 Кишиневской конвенции, подписанной между Казахстаном, Азербайджаном, Беларусью, Грузией, Кыргызстаном, Молдовой, Россией, Туркменистаном, Узбекистаном и Украиной 07.10.2002.
ОБЪЕМ ПРАВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ИНОСТРАНЦАМ
Основная гарантия, признаваемая международным правом за иностранцами, заключается в том, что иностранец является субъектом права. Иностранец также является лицом, которое может иметь права и совершать юридические сделки.
Ниже анализируются принципы, которые могут быть использованы при определении степени предоставления прав иностранцам и уровня ограничений.
Принцип равенства иностранца и гражданина
Согласно этому принципу, иностранец и гражданин рассматриваются в одной категории, и между ними не существует никаких различий. На иностранца распространяется тот же правовой режим, что и на гражданина, и ему предоставляются те же права, что и гражданину. Это определено в статье 9 Закона о правовом статусе иностранцев. В соответствии с ней: “Иностранцы, постоянно проживающие в Казахстане, имеют равные права с гражданами Казахстана в отношении приобретения жилья”.
Принцип приоритета международных договоров
Данный вопрос регулируется статьей 7 Закона “О земельном кадастре”. В соответствии с ней: “Если международными договорами, участником которых является Республика Казахстан, предусмотрено положение, противоречащее настоящему закону, то приоритет имеют международные договоры”. Таким образом, в случае противоречия между положением настоящего закона и Международными договорами, участником которых является страна, преимущественную силу имеют Международные договоры. Таким образом, заключая международный договор, государства могут определять объем признаваемых прав и ограничений, налагаемых на иностранцев на своей территории. Таким образом, гражданам страны, являющейся стороной договора, может быть предоставлено больше прав или введены ограничения.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
4.1. правовое регулирование
С распадом Советского Союза в 1991 году изменился правовой статус граждан стран, получивших независимость. Поскольку граждане стран, образовавшихся в результате распада, вошли в статус иностранцев по отношению друг к другу, странам стало необходимо определить объем прав и полномочий, которые должны быть предоставлены иностранцам.
Если в прошлом государства не разрешали иностранцам приобретать недвижимое имущество, то теперь они сделали это приобретение возможным при определенных условиях параллельно с развитием событий в области прав человека. Поэтому права и обязанности иностранцев были урегулированы во многих законах, в частности, в Конституции.
С другой стороны, приобретение недвижимого имущества иностранцами также способствует развитию экономики. По этой причине условия приобретения недвижимого имущества иностранными физическими и юридическими лицами в Республике Казахстан со временем были смягчены.
Как правило, ограничения права иностранцев на приобретение недвижимого имущества на территории Республики Казахстан определяются законом. Однако право собственности иностранцев регулируется также международными договорами. Одним из договоров о праве на собственность является Всеобщая декларация прав человека.
В результате, действующее законодательство, с одной стороны, накладывает ограничения в целях обеспечения общественного порядка, а с другой стороны, уменьшает эти ограничения, облегчая приобретение недвижимого имущества иностранцами. Это объясняется тем, что предоставление иностранцам права на приобретение недвижимого имущества имеет важное значение для развития экономики, сельского хозяйства и промышленности.
Правила, касающиеся приобретения недвижимого имущества иностранцами, различаются в зависимости от характера недвижимого имущества. По этой причине закон проводит бинарное различие между а) приобретением иностранцами жилой недвижимой собственности и б) приобретением иностранцами нежилой недвижимой собственности.
Приобретение жилой недвижимости иностранными физическими лицами
Были введены различные ограничения и ухудшены условия приобретения жилой недвижимости иностранными физическими лицами.
Условия приобретения иностранцами жилой недвижимости различаются в зависимости от того, проживает ли иностранец постоянно на территории Республики Казахстан или нет. Только иностранцы, постоянно проживающие в пределах Республики Казахстан, могут приобрести недвижимое имущество в виде жилого помещения. Иностранцы, временно проживающие в стране, не могут приобретать жилую недвижимость.
Приобретение жилья иностранными физическими лицами, постоянно проживающими в стране
Закон существенно ограничивает приобретение жилого недвижимого имущества иностранцами и позволяет приобретать жилое недвижимое имущество только иностранцам-резидентам.
Фактически, статья 9 Закона о правовом статусе иностранцев регулирует приобретение жилой и нежилой недвижимости иностранцами. Согласно этой статье: “Иностранцы, постоянно проживающие в Казахстане, имеют равные права с гражданами Казахстана в части приобретения жилой недвижимости, если иное не предусмотрено Конституцией и международными договорами”. Вывод;
Иностранцы, имеющие вид на жительство, могут приобретать любые виды недвижимого имущества, включая жилье.
Иностранцы без вида на жительство не могут приобретать недвижимое имущество жилого характера.
Положение закона предоставляет равные права гражданам Казахстана и иностранцам, проживающим в стране, и позволяет им приобретать жилье.
Хотя законодатель четко регламентировал права и полномочия иностранцев, проживающих в стране, в отношении приобретения жилья, он не предусмотрел никакого регулирования в отношении приобретения жилья гражданином Республики Казахстан, состоящим в браке с иностранным гражданином. Однако нет и положения, ограничивающего это право. Таким образом, гражданин Республики Казахстан, состоящий в браке с иностранным гражданином, может приобрести жилое помещение без каких-либо ограничений.
То же самое относится и к приобретению недвижимого имущества в виде земельных участков. Гражданин Республики Казахстан может приобретать земельные участки без каких-либо ограничений, несмотря на то, что состоит в браке с иностранным гражданином.
Приобретение жилого недвижимого имущества иностранными физическими лицами, временно проживающими в стране
В соответствии с Законом № 2337 “О правовом положении иностранцев”: “Иностранцы, временно проживающие в стране, не могут приобретать жилую недвижимую собственность”. Закон разрешает приобретение недвижимого имущества только иностранцам, постоянно проживающим в стране. Он строго ограничивает приобретение жилой недвижимости иностранцами, временно проживающими в стране.
Исходя из буквального толкования положения закона, можно сделать вывод, что иностранцы, не являющиеся резидентами Казахстана, могут свободно приобретать любой вид недвижимого имущества, не являющегося жилой недвижимостью. Это объясняется тем, что закон запрещает данной категории иностранцев приобретать только жилую недвижимость и не предусматривает никаких ограничений в отношении нежилой недвижимости.
На практике иностранцы, постоянно проживающие в стране, могут приобретать жилую недвижимость, а временно проживающие в стране – нет.
Поэтому у иностранцев, которые не проживают постоянно в Республике Казахстан, но желают приобрести жилую недвижимость, есть два пути:
Обратиться в соответствующие органы и получить вид на жительство,
Учредить юридическое лицо в стране и приобрести жилье на его имя.
Иностранные юридические лица имеют право приобретать недвижимое имущество без каких-либо ограничений, независимо от того, находится ли оно в пределах границ страны или нет.
Приобретение недвижимого имущества иностранными физическими лицами
В соответствии с Законом о правовом статусе иностранцев: “Иностранцы, временно находящиеся в стране, не могут приобретать недвижимое имущество жилого характера”. Это положение запрещает иностранцам-нерезидентам приобретать только жилую недвижимость и прямо не регулирует приобретение нежилой недвижимой собственности.
Однако, исходя из буквального толкования данного положения, можно сделать вывод, что иностранцы-нерезиденты могут свободно приобретать любой вид недвижимого имущества, которое не является жилым. Это объясняется тем, что закон не накладывает никаких ограничений на приобретение иностранцами нежилого недвижимого имущества (например, зданий, офисов, магазинов). Приобретение такого недвижимого имущества не зависит от наличия у иностранца вида на жительство. Таким образом, даже если иностранец не проживает в стране постоянно, он/она может приобретать нежилую недвижимую собственность.
Однако на практике ограничение, наложенное на жилую недвижимость, применяется и к нежилой недвижимости. Так, для приобретения нежилого недвижимого имущества применяется положение статьи 9 Закона о правовом положении иностранцев, и иностранец, не являющийся резидентом Казахстана, обязан иметь вид на жительство. Таким образом, приобретение недвижимого имущества иностранцами, временно находящимися в стране, невозможно.
Собственно говоря, решения местных судов в этом направлении. Однако в отношении нежилой недвижимости (магазины, офисы), независимо от того, есть ли у иностранца вид на жительство или нет, закон не предусматривает никаких ограничений.
С новым положением, внесенным в Закон о земельном кадастре, эта неточность на практике была устранена. Статья 23 Закона о земельном кадастре предусматривает, что иностранные физические и юридические лица и лица без гражданства могут приобретать недвижимое имущество с целью строительства здания или на котором уже построено здание без каких-либо ограничений. Если недвижимое имущество приобретается для целей, перечисленных в положении закона, то не имеет значения, проживает ли иностранец в стране постоянно или нет, и в этом отношении не может быть наложено никаких ограничений. Противоположная практика противоречит закону.
Закон прямо разрешает иностранцам-нерезидентам приобретать недвижимое имущество с целью строительства здания или приобретать недвижимое имущество, на котором уже построено здание. Из этого следует, что иностранец может приобрести здание или рабочее место на земельном участке или земле, которая не квалифицируется как резиденция, но не может приобрести резиденцию, построенную на этой земле. Таким образом, иностранные физические и юридические лица, приобретающие здание, считаются приобретшими землю, на которой расположено здание. И наоборот, иностранцы, приобретающие землю, также считаются приобретшими здание, построенное на этой земле.
Однако, с точки зрения экономики страны, расширение права иностранцев на приобретение недвижимого имущества в Казахстане будет способствовать развитию строительного сектора в стране, тем самым внося вклад в экономику.
Незаконное приобретение недвижимого имущества иностранцем
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Республики Казахстан: “Если иностранец незаконно приобрел недвижимое имущество, приобретение которого запрещено законом, он обязан распорядиться им в течение 1 года со дня приобретения”.
Эта же статья регулирует последствия неисполнения иностранцем обязанности распорядиться недвижимым имуществом в указанный срок. Согласно этой статье: “Если иностранец не избавится от незаконно приобретенного имущества в установленный законом срок, имущество принудительно реализуется государством по решению суда путем выплаты ему цены имущества”.
Например, если иностранец, не имеющий вида на жительство в Казахстане, приобретает жилое недвижимое имущество любым способом, в том числе по наследству, и не распоряжается им в течение 1 года, оно подлежит принудительной продаже по решению суда, а продажная цена выплачивается иностранцу. Согласно закону, иностранец, не имеющий вида на жительство, не может приобретать недвижимое имущество в Республике Казахстан.
Однако на практике, если иностранец не укладывается в 1-летний срок, ни один государственный орган никогда не подавал иск о принудительной продаже недвижимого имущества. Даже если иностранец не избавляется от недвижимого имущества в течение 1 года, санкции не применяются.
Принудительной продажи недвижимого имущества, предусмотренной законом, не существует. Даже административные штрафы не налагаются. Таким образом, хотя эти положения и регулируются законом, на практике они не применяются.
Утрата иностранцем гражданства Республики Казахстан после приобретения недвижимого имущества
Закон не предусматривает никаких санкций в случае отказа гражданина Республики Казахстан от своего гражданства или утраты гражданства по какой-либо иной причине после приобретения недвижимого имущества. Это связано с тем, что здесь вступает в силу право на собственность, гарантированное Конституцией.
Закон не предусматривает, что лицо, впоследствии утратившее гражданство Республики Казахстан, должно избавиться от приобретенного недвижимого имущества, а если оно не избавляется от него, то оно может быть принудительно продано государством.
Кроме того, закон не устанавливает никаких сроков для продажи недвижимого имущества. Однако исключением является недвижимое имущество жилого характера. Статья 252 Гражданского кодекса применяется к иностранцу, который приобретает жилое недвижимое имущество в Республике Казахстан и впоследствии утрачивает казахстанское гражданство. Согласно этой статье: “Если иностранец незаконно приобрел недвижимое имущество, приобретение которого запрещено законом, иностранец обязан распорядиться недвижимым имуществом в течение 1 года со дня приобретения”.
Эта же статья также регулирует последствия неспособности иностранца избавиться от недвижимого имущества в указанный срок. Согласно этой статье: “Если иностранец не избавится от незаконно приобретенного недвижимого имущества в установленный законом срок, недвижимое имущество подлежит принудительной продаже государством путем выплаты цены иностранцу и на основании решения суда”.
В этом отношении положения, применяемые к незаконно приобретенному недвижимому имуществу, также применяются в случае утраты иностранцем гражданства Республики Казахстан после приобретения недвижимого имущества.
Специальные положения о приобретении недвижимого имущества иностранцами
Взаимность – это невозможность для иностранца иметь в стране больше прав, чем его/ее собственное государство признает за иностранцами.
Государства, заключив международный договор, могут предоставлять привилегии или вводить ограничения на приобретение недвижимого имущества гражданами страны, являющейся стороной договора.
Соответственно
Приобретение недвижимого имущества гражданами Российской Федерации:
В соответствии со статьей 7 Закона “О земельном кадастре”: “Если международными договорами, участником которых является Республика Казахстан, предусмотрено положение, противоречащее настоящему закону, международные договоры имеют преимущественную силу”. Соответственно, между двумя странами был подписан “Договор о правовом статусе граждан Республики Казахстан, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, и граждан Российской Федерации, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан”.
Соответственно, гражданам Российской Федерации, постоянно проживающим на территории Республики Казахстан, предоставляются те же права и полномочия, что и гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим на территории Российской Федерации. Другими словами, Международный договор предусматривает принцип взаимности между двумя странами. Однако, согласно пункту 1 статьи 6 данного Договора: “При приобретении недвижимого имущества гражданами другой страны, постоянно проживающими в пределах границ одной из сторон Договора, применяется законодательство страны проживания иностранца”.
Соответственно, в случае приобретения недвижимого имущества гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими на территории Республики Казахстан, применяются нормы внутреннего права (законы Республики Казахстан). Таким образом, на граждан Российской Федерации, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан, также распространяются ограничения, установленные пунктами 3 и 4 статьи 23 Закона о земельном кадастре, и они не могут приобретать недвижимое имущество в районах, где приобретение недвижимого имущества запрещено.
Заявление для граждан Беларуси
То же самое относится и к гражданам Беларуси, постоянно проживающим на территории Республики Казахстан. Это связано с тем, что между двумя странами подписан договор о правовом статусе граждан Республики Казахстан, постоянно проживающих на территории Республики Беларусь, и граждан Республики Беларусь, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан. Согласно пункту 1 статьи 4 указанного договора: “Гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, предоставляются те же права и полномочия, что и гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим на территории Беларуси”. Иными словами, в Международном договоре закреплен принцип взаимности между двумя странами. Однако, согласно пункту 1 статьи 6 данного договора, при приобретении недвижимого имущества гражданами другой страны, постоянно проживающими в пределах границ одной из сторон договора, применяется законодательство страны проживания иностранца. Соответственно, при приобретении недвижимого имущества гражданами Беларуси, постоянно проживающими на территории Республики Казахстан, применяется законодательство Республики Казахстан. Таким образом, на граждан Республики Беларусь, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан, распространяются ограничения, установленные пунктами 3 и 4 статьи 23 Кодекса о земельном кадастре.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
Право на приобретение недвижимого имущества предоставлено юридическим лицам в целях обеспечения того, чтобы коммерческие компании с правом юридического лица, созданные в иностранных государствах в соответствии с законодательством своей страны, инвестировали в страну, осуществляли трансфер технологий и тем самым вносили вклад в национальную экономику.
Иностранные юридические лица могут приобретать недвижимое имущество без каких-либо ограничений, независимо от того, находится ли оно в пределах границ Республики Казахстан или нет. Таким образом, закон разрешает приобретение любого вида недвижимого имущества, независимо от того, является ли оно жилым или нет. Более того, даже не обязательно, чтобы юридическое лицо имело головной офис или филиал в Казахстане. Таким образом, закон не накладывает никаких ограничений на приобретение недвижимого имущества юридическими лицами.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЛИЦАМИ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
В законе отсутствует положение о том, может ли иностранец, не являющийся гражданином какой-либо страны, приобретать жилье. Однако, согласно статье 9 Закона “О правовом положении иностранцев”: “Иностранцы, постоянно проживающие в стране (за исключением временно проживающих), могут приобрести вид на жительство”. Исходя из буквального толкования этого положения, только временно проживающим в стране иностранцам запрещено приобретать жилую недвижимость. Закон не предусматривает такого же запрета для лиц без гражданства. Таким образом, на основании толкования можно сделать вывод, что лица без гражданства могут приобретать жилую недвижимость. Поскольку в законе не предусмотрено никаких ограничений в отношении приобретения жилой недвижимости, из этого следует, что они также могут приобретать нежилую недвижимость.
Однако, несмотря на это положение, ни один нотариус не станет рисковать и оформлять договор купли-продажи на приобретение жилого недвижимого имущества лицами без гражданства.
Исходя из вышеизложенного, статья 9 Закона о правовом статусе иностранцев должна быть пересмотрена и исправлена как с экономической, так и с юридической точки зрения. Поскольку указанное положение не только неточно, но и неполно сформулировано.
РЕГИОНЫ, В КОТОРЫХ ИНОСТРАНЦАМ ЗАПРЕЩЕНО ПРИОБРЕТАТЬ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
7.1. Ограничения в чувствительных областях, связанных с общественными интересами и национальной безопасностью
На приобретение недвижимого имущества иностранцами в определенных районах были наложены ограничения. Соответственно, иностранцам запрещено приобретать недвижимое имущество и ограниченные вещные права на территориях, которые нуждаются в защите в силу их культурных особенностей, в зонах особой охраны, в чувствительных зонах, которые нуждаются в защите в силу их особенностей флоры и фауны, и в стратегических местах с точки зрения общественных интересов и национальной безопасности.
Иностранные физические и юридические лица и лица без гражданства не могут приобретать недвижимое имущество, в том числе земельные участки, расположенные в приграничных районах. Закон полностью запрещает приобретение недвижимого имущества на этих территориях.
Недвижимое имущество, выделенное для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства
Недвижимое имущество, выделенное для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства, не может быть приобретено иностранцами. Согласно статье 37/5 Закона о земельном кадастре: “Земля, выделенная для сельского хозяйства, фермерства и лесоводства, не может быть продана иностранцам, но может быть арендована на срок 10 лет”.
Согласно статье 37 Закона о земельном кадастре, право пользования землей, временно предоставленной иностранцам для сельскохозяйственного производства и фермерства, ограничено сроком в 10 лет.
По сути, закон также затрудняет приобретение такого недвижимого имущества для граждан страны происхождения и предусматривает суровые санкции в случае потери гражданства по любой причине. Действительно, Закон о земельном кадастре четко регулирует ситуацию, когда гражданин Казахстана, являющийся собственником земель, выделенных для сельского хозяйства, фермерства и лесоводства, впоследствии теряет свое гражданство.
Согласно пункту 5 статьи 24 Закона “О земельном кадастре”: “В случае утраты гражданства собственником земли, выделенной для сельского хозяйства, фермерства и лесоводства, данная земля должна быть возвращена в государственную собственность в течение 1 года, в противном случае право собственности на недвижимое имущество будет преобразовано в право аренды сроком на 10 лет”. Согласно этому положению, данное недвижимое имущество должно быть отчуждено иностранцем в течение 1 года, в противном случае право собственности прекращается и превращается в право аренды. В случае возврата недвижимого имущества государству, лицу выплачивается цена недвижимого имущества на дату его приобретения у государства. Если государство отказывается от приобретения недвижимого имущества, недвижимое имущество продается гражданину Казахстана с разрешения соответствующих органов.
ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИНОСТРАНЦАМИ
Закон не предусматривает каких-либо ограничений на приобретение недвижимого имущества по наследству иностранцами. Все иностранцы, независимо от того, являются ли они резидентами страны или нет, могут приобретать недвижимое имущество по наследству. Однако, заключив международный договор, страны могут предоставлять привилегии или вводить ограничения для граждан договаривающегося государства.
На основании международных договоров, заключенных Республикой Казахстан, вышеуказанные ограничения не распространяются на приобретение недвижимого имущества по наследству.
Так, согласно статье 47 Кишиневской конвенции, подписанной 07.10.2002 года между Казахстаном, Азербайджаном, Беларусью, Грузией, Кыргызстаном, Молдовой, Россией, Туркменистаном, Узбекистаном и Украиной: “Приобретение недвижимого имущества по наследству гражданином каждой страны, являющейся участницей Конвенции, в другой стране, являющейся участницей Конвенции, осуществляется на тех же условиях, что и приобретение недвижимого имущества гражданами страны, в которой иностранец желает приобрести недвижимое имущество в своей стране”. Соответственно, приобретение недвижимого имущества по наследству иностранцами подчиняется принципу взаимности. Поэтому граждане стран, являющихся участниками Конвенции, могут приобретать недвижимое имущество по наследству без соблюдения вышеуказанных ограничений.
Что касается приобретения недвижимого имущества жилого характера по наследству, то для граждан стран-участниц Конвенции не требуется условие постоянного или временного проживания.
Иностранцу, приобретающему недвижимое имущество по наследству, независимо от того, проживает ли он в пределах Республики Казахстан или нет, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство, после чего недвижимое имущество передается в установленном порядке.
ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАНЦАМИ
Согласно статье 21 закона “О приобретении недвижимого имущества”: “Если иностранец приобретает недвижимое имущество, он должен заверить у нотариуса свое удостоверение личности, въездную визу и банковскую книжку. Затем нотариус в присутствии обеих сторон начинает необходимые процедуры по передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю. Продажная цена может быть оплачена наличными или через банк. “.
Согласно вышеуказанному положению закона, для заключения договора купли-продажи недвижимости не требуется никаких других условий. Однако, согласно пункту 2 той же статьи: “Договор купли-продажи недвижимости заключается либо в присутствии нотариуса, либо в присутствии должностных лиц регистрирующего органа. Если договор заключается в присутствии должностных лиц регистрационного органа, то регистрационный орган обязан выяснить, не подделаны ли подписи, обладают ли лица дееспособностью для заключения договора и имеется ли воля на заключение договора”.
Если договор заключен в присутствии нотариуса, нотариус уведомляет Управление земельной регистрации о регистрации недвижимого имущества на право собственности. Данное уведомление осуществляется нотариусом ex officio в электронной среде. Земельный кадастр направляет информацию о регистрации нотариусу также в электронном виде.
Если договор заключается в Центре государственных услуг, который в законе определен как регистрирующий орган, иностранец (за исключением иностранцев, постоянно проживающих в стране), помимо документов, перечисленных в статье 21 Закона о приобретении недвижимости, должен также представить копию паспорта с переводом на казахский и русский языки.
Штамп регистрирующего органа свидетельствует о том, что договор заключен. Однако одного наличия штампа недостаточно для перехода права собственности к покупателю. Право собственности переходит к покупателю с регистрацией недвижимого имущества в правоустанавливающий документ.
После передачи недвижимого имущества покупатель должен иметь регистрацию населения по месту нахождения недвижимого имущества.
Кроме того, иностранец, не проживающий постоянно в Казахстане, должен представить документ о том, что он является налогоплательщиком, для регистрации приобретенного недвижимого имущества в Земельном кадастре.
Иностранцу, который приобретает недвижимое имущество, не нужно каждый год обновлять земельный кадастр для регистрации своего права. Закон не предусматривает такой обязанности.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАНЦЕМ
Иностранец может свободно продать недвижимое имущество, приобретенное в Республике Казахстан, независимо от того, есть ли у него вид на жительство или нет. Этот вопрос отличается только с точки зрения налогового обязательства иностранца. Налоговые обязательства, налагаемые на иностранца, различаются в зависимости от того, является ли он/она резидентом страны или нет.
Налоговые обязательства, налагаемые на иностранцев, проживающих в стране
Если иностранец является постоянным жителем (резидентом) Республики Казахстан, на него распространяется налоговая система, применяемая к гражданам Казахстана. Иностранцы-резиденты платят налог только в том случае, если стоимость недвижимого имущества на момент продажи превышает его стоимость на дату приобретения.
Соответственно, в случае продажи недвижимости, увеличение стоимости недвижимости облагается индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%. Однако если недвижимость продается в течение 1 года с даты покупки, иностранцу не нужно платить налог. Данное правило освобождения от налога распространяется только на иностранцев-резидентов, на иностранцев-нерезидентов правила освобождения от налога не распространяются.
Если недвижимое имущество приобретается безвозмездно, то оценка недвижимого имущества производится до начала процедуры передачи. Поэтому разница между ценой продажи недвижимого имущества, приобретенного бесплатно, и его оценочной стоимостью на дату приобретения рассматривается как увеличение стоимости. Налог взимается с определенного увеличения стоимости.
Налоговые обязательства, налагаемые на иностранцев-нерезидентов
Если иностранец, приобретающий недвижимость в Республике Казахстан, не является постоянным резидентом (нерезидентом), применяется иная схема. Согласно статье 192/1 Налогового кодекса Республики Казахстан: “В случае продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Казахстан и принадлежащего иностранцу-нерезиденту, полученное увеличение стоимости подлежит налогообложению. Увеличение стоимости представляет собой положительную разницу между ценой продажи недвижимости и ее ценой на дату покупки”.
Согласно статье 194/f.6 Закона о налогообложении: “Доход иностранца-нерезидента, возникающий от увеличения стоимости, облагается налогом по ставке 15%”.
Соответственно, доход иностранца, возникающий от увеличения стоимости, облагается налогом в абсолютном выражении. Закон не предусматривает исключений.
Однако иностранцы-резиденты, независимо от срока владения недвижимым имуществом, платят налог, если цена недвижимого имущества при продаже выше, чем цена на дату приобретения.
Если недвижимое имущество приобретается безвозмездно (например, дарение, наследование), то оценка стоимости недвижимого имущества производится до начала процедуры передачи. Поэтому увеличение стоимости недвижимого имущества, приобретенного безвозмездно, определяется как положительная разница между ценой продажи недвижимого имущества и его оценочной стоимостью на дату приобретения. С определенной суммы взимается налог.
Граждане стран, заключивших соглашение об избежании двойного налогообложения с Республикой Казахстан, могут воспользоваться положениями данного соглашения, если законодательством страны гражданства не предусмотрено налогообложение прироста стоимости при продаже недвижимости. Для того чтобы воспользоваться положениями указанного соглашения, иностранец должен получить письменный документ из налоговой службы страны, гражданином которой он является, свидетельствующий о том, что он является резидентом этого государства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данном исследовании проанализированы условия приобретения недвижимого имущества иностранными физическими и юридическими лицами в Республике Казахстан и оценен объем налагаемых ограничений.
Поскольку предмет исследования включает в себя приобретение недвижимого имущества как иностранными физическими, так и иностранными юридическими лицами, сфера его применения достаточно широка. Кроме того, в соответствии с казахстанским законодательством, лица без гражданства, хотя и считаются иностранцами, в части приобретения недвижимого имущества подпадают под отдельную категорию. Таким образом, приобретение недвижимого имущества иностранцами анализируется по трем категориям. По этой причине было трудно определить все проблемы, с которыми сталкиваются все три группы; вместо этого были выявлены наиболее распространенные проблемы и предложены решения.
В результате повсеместного использования средств связи, транспорта и торговли с эффектом глобализации границы исчезли, и люди захотели владеть недвижимостью в разных странах, пересекая свои собственные границы. Помимо того, что это право человека, право на собственность, которое входит в число основных прав людей, является правом, признанным всеми государствами. Однако, будет ли использование этого права одинаково доступным для всех, зависит от каждого государства. За некоторыми исключениями, все государства признают право на приобретение недвижимого имущества за иностранцами. При регулировании этого права государства учитывают национальные интересы, национальные и экономические причины.
Заключив международный договор, государства могут предоставить привилегии или наложить ограничения на приобретение недвижимого имущества гражданами страны, являющейся стороной договора. Фактически, Республика Казахстан заключила договоры со многими странами на основе взаимности.
Согласно законодательству Республики Казахстан, иностранцы, проживающие в стране, наделены более широкими полномочиями в приобретении недвижимого имущества. Иностранцы, подпадающие под эту категорию, приравниваются к гражданам страны. Однако права иностранцев, временно проживающих в стране, ограничены. Хотя Закон не позволяет иностранцам, подпадающим под эту категорию, приобретать жилую недвижимость, он не предусматривает никаких ограничений на приобретение нежилой недвижимости. На практике для приобретения нежилого недвижимого имущества также требуется условие резидентства.
В заключение следует отметить, что в целях обеспечения единообразия необходимо устранить различия между правовым регулированием и практикой.
ССЫЛКИ
АКИНА, Г.З: Некоторые принципы, касающиеся приобретения недвижимого имущества иностранцами http://repository.enu.kz/bitstream/handle.pdf (Дата доступа: 01.11.2017)
БОБРЯШЕВА, М.А: Положение двойных граждан при приобретении земли в России, XXI век, Алматы 2010
БОБРЯШЕВА, М.А. Приобретение недвижимого имущества лицами с двойным гражданством, Алматы, 2010 г.
Газета IVEST.KZ, 17.10.2011: http://news.ivest.kz/inostrancy-v-kazahstane-priobretenie-nedvizhimosti (Дата доступа: 08.11.2017)
Газета KN.KZ, выпуск от 02.11.2012: https://www.kn.kz/helpful/view/id/94/ (Дата доступа: 08.11.2017)
KRISHA GAZETTE, 29.01.2016 выпуск: https://krisha.kz/content/answer/9633 (Дата доступа: 10.11.2017)
Газета МЕГАПОЛИС, http://www.megapolis.kz (Дата доступа: 02.11.2017)
SHAPOV, A.G: Реформы по приобретению недвижимости, Алматы 2007
ШУТОВА, И: 20.03.2007 от газеты “КРЫША”, Правовое измерение проблемы
СИЗИЦЕВ, С. Юридическая фирма “Де-Факто”: Prian.Ru: https://prian.ru/pub/2341.html 09.07.20009 (Дата доступа: 10.12.2017)
SİZİNTSEV, S: Приобретение недвижимого имущества иностранцами в Республике Казахстан http://www.defacto.kz/content/inostrantsy-v-kazakhstane-priobretenie-nedvizhimosti (Date of Access: 10.11.2017)
SUKHOTERIN, M: sion & partners international law firm, Restrictions on the Acquisition of Immovable Property by Foreigners https://sionlf.com/ru/article (Date of Access: 01.11.2017)
ТЛЕБАЕВА, Г. М. Кожахметова А.А. Права иностранных лиц на земельные участки в Республике Казахстан, Алматы, 2010 г.
ТЛЕБАЕВА, Г. и КОЖАХМЕТОВА, А: Приобретение недвижимого имущества иностранцами в Республике Казахстан https://cyberleninka.ru/article/n/prava-inostrannyh-lits-na-zemelnye-uchastki-v-respublike-kazahstan (Дата доступа: 10.11.2017)
ТЛЕУПОВ, А: Юридическая фирма Eterna Law: https://www.zakon.kz/4854864-pravovye-aspekty-priobretenija.html (Date of Access: 08.11.2017)
Закон № 2337 от 19.06.1995 г. “О правовом положении иностранцев
Земельно-кадастровый кодекс Республики Казахстан: 20.06.2003, Алматы 2010
01.06.1999 Гражданский кодекс Республики Казахстан
http://kodeksy-kz.com/registratsii_prav_na_nedvizhimost/21.htm (Дата доступа: 05.11.2017)
Конституция Республики Казахстан от 30.08.1995, Алматы 2010
