Положение рабочих мест, арендуемых для коммерческих целей, во время пандемии КОВИД-19
Вспышка коронавируса, охватившая весь мир, была объявлена Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) пандемией 11 марта 2020 года. Эпидемия коронавируса, которая затрагивает все сферы жизни, также влияет на коммерческую жизнь. Владельцы предприятий, которые не могут нормально осуществлять свою деятельность, не могут получать прибыль и испытывают трудности с оплатой аренды своих рабочих мест. Среди любопытных вопросов – будет ли коронавирус считаться форс-мажором при выплате арендной платы.
Вспышка коронавируса, охватившая весь мир, была объявлена Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) пандемией 11 марта 2020 года. Эпидемия коронавируса, которая затрагивает все сферы жизни, затрагивает и коммерческую жизнь. Владельцы предприятий, которые не могут нормально осуществлять свою деятельность, не могут получать прибыль и испытывают трудности с оплатой аренды своих рабочих мест. Это один из любопытных вопросов, будет ли коронавирус признан форс-мажорным обстоятельством для выплаты арендной платы.
Договор аренды определен в статье 299 Обязательственного кодекса Турции. Согласно этой статье, договор аренды – это договор, в котором “арендодатель обязуется оставить пользование вещью или ее использование вместе с пользованием ею арендатору, а арендатор обязуется взамен выплатить согласованную арендную плату”. Заключение договора аренды не связано с какими-либо требованиями к форме. Стороны обладают свободой воли, при условии, что договор не противоречит обязательным положениям, общественному порядку и общим моральным нормам. Форс-мажор – это непредвиденные и непреодолимые события, которые могут привести к неисполнению обязательства должником. Что касается договора аренды, то форс-мажорные обстоятельства и последствия форс-мажорных обстоятельств для договора аренды различаются в зависимости от того, является ли арендуемое недвижимое имущество рабочим местом или жильем. В данной статье будут рассмотрены договоры аренды, заключенные в отношении недвижимого имущества, арендуемого в коммерческих целях.
Определение форс-мажорных обстоятельств не имеет четкого определения в Обязательственном кодексе. Это является одной из причин возникновения проблем, связанных с форс-мажорными обстоятельствами. Однако форс-мажорные обстоятельства прописаны в некоторых специальных законах, например, в Законе о договорах о государственных закупках. В статье 10 Закона о договорах о государственных закупках № 4735 в качестве примеров форс-мажорных обстоятельств названы стихийные бедствия, забастовка, всеобщая эпидемия, частичная или всеобщая мобилизация. Форс-мажор – это непредвиденное и непреодолимое чрезвычайное событие, развивающееся помимо воли должника, которое может привести к неисполнению обязательства должником. Согласно общепринятому мнению, форс-мажорными событиями являются смерть, болезнь, банкротство и тюремное заключение. Иногда эти ситуации анализируются более широко, и такие ситуации, как пожар, землетрясение, наводнение, война, эпидемическая болезнь, также рассматриваются как форс-мажор. Некоторые договоры коммерческой аренды включают форс-мажорные обстоятельства. Поэтому в договоре предусматриваются различные случаи расторжения договора, или может быть предусмотрено, какая сторона будет нести убытки в случае невозможности исполнения. В соответствии со свободой воли, если форс-мажорные обстоятельства регулируются в договоре, стороны могут воспользоваться этими форс-мажорными обстоятельствами. Однако в отношении форс-мажорных ситуаций или их последствий, если форс-мажорная ситуация не урегулирована в договоре, необходимо обратиться к Общим положениям Обязательственного кодекса. Как уже упоминалось, форс-мажорные обстоятельства не определены в Обязательственном кодексе. Однако прецедентное право устанавливает общие рамки в этом отношении. На основании решений Кассационного суда можно сделать вывод о том, какими характеристиками должна обладать ситуация, которая может быть признана форс-мажорной. В данном случае, событие, которое должно быть принято в качестве форс-мажора: 1. оно должно быть непредвиденным на момент подписания договора 2. оно должно произойти после подписания договора 3. оно должно сделать невозможным выполнение согласованных в договоре действий 4. оно должно быть неизбежным и неконтролируемым, даже если стороны приложат должные усилия.
Закон № 7226 вступил в силу в целях снижения последствий коронавируса
Во время этого пандемического процесса был введен ряд действующих нормативных актов, касающихся аренды рабочих мест. Прежде всего, целесообразно рассмотреть Закон № 7226 о внесении изменений в некоторые законы, который вступил в силу после публикации в Официальном вестнике от 26 марта 2020 года под номером 31080. Согласно временной статье 2 закона № 7226, “неуплата арендной платы за обрабатываемое рабочее место с 1 марта 2020 года по 30 июня 2020 года не является основанием для расторжения договора аренды и выселения”. Таким образом, очевидно, что в период с марта по июнь 2020 года арендодатель не может расторгнуть договор аренды рабочего места и выселить арендатора. Арендодатель не сможет выселить арендаторов и расторгнуть договор аренды по причине неуплаты арендаторами задолженности по арендной плате в этот период. В этом отношении, если арендодатель не выполняет обязательства по выплате арендной платы или дополнительных расходов, причитающихся после сдачи объекта аренды, арендодатель может дать арендатору срок в письменной форме и уведомить, что он расторгнет договор в случае невыполнения обязательств в течение этого срока. ” или TCO 352 “Если арендатор вызвал два обоснованных извещения, направленных ему в письменной форме за неуплату арендной платы в течение срока аренды в договорах аренды со сроком менее одного года, и в течение одного года аренды в договорах аренды со сроком один год и более, или в течение года аренды или периода, превышающего один год аренды, арендодатель может расторгнуть договор аренды в судебном порядке в течение одного месяца, начиная с конца срока аренды и года аренды, в котором направлены извещения, в договорах аренды со сроком более одного года. Согласно “положению, расторжение договора аренды будет невозможным. Аналогичным образом, арендодатель не сможет прибегнуть к чрезвычайному расторжению на основании статьи 331 ТКо в течение этого периода.
Однако следует отметить, что в рамках данного закона предотвращается только эвакуация арендованного недвижимого имущества и расторжение договора аренды. Долг арендатора по арендной плате сохраняется. При этом только арендатор не нарушает обязательства по оплате долга. Кроме того, во время этого процесса против него не может быть возбуждено исполнительное производство. На самом деле, согласно Указу Президента № 2279 “О приостановлении исполнительного производства и производства по делам о банкротстве” от 22 марта 2020 года, исполнительное производство может быть возбуждено с 01 мая 2020 года. В этом случае, начиная с 30 апреля 2020 года, когда этот период заканчивается, исполнительное производство может быть возбуждено в зависимости от платежного поручения со следующего дня на срок не менее 30 (тридцати) дней по аренде жилых помещений и крытых рабочих мест и 10 (десяти) дней по другим видам аренды с уведомлением арендатора в соответствии с TCO 315. В этом случае арендатор сможет погасить задолженность до конца срока, начинающегося со дня, следующего за днем уведомления. Однако даже в этом случае арендодатель не сможет расторгнуть договор и эвакуировать арендованное имущество из-за неуплаченной в указанные сроки дебиторской задолженности по арендной плате.
До 1 июля 2020 года невозможно расторгнуть договор аренды и выселить арендатора. Однако в связи с мерами, принятыми из-за вспышки коронавируса, существуют различные решения для следующего процесса для арендаторов, чья деятельность на рабочем месте нарушена из-за принятых мер и которые не могут оплатить аренду рабочего места, и для арендодателей, которые не могут получить дебиторскую задолженность по аренде рабочего места. При рассмотрении этих решений судья принимает решение с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Всемирная организация здравоохранения объявила коронавирус “международной чрезвычайной ситуацией в области общественного здравоохранения” 31 января 2020 года, уровень риска был повышен с высокого до очень высокого с 28 февраля 2020 года, а 11 марта 2020 года была объявлена пандемия. В Турции на национальном уровне было введено множество правил и ограничений, например, приостановлено действие временных ограничений в судебных решениях. Хотя еще нет решения Кассационного суда относительно влияния вспышки коронавируса на договор аренды, не будет ошибочным сказать, что вспышка, объявленная как пандемия, будет представлять собой форс-мажор. Тем не менее, необходимо оценить конкретный случай.
“Чрезвычайное расторжение” Условие, регламентированное статьей 331 ТКо:
“Каждая из сторон может прекратить арендные отношения, если продолжение арендных отношений становится для нее невыносимым.
При наличии веских причин договор может быть расторгнут в любое время с соблюдением установленного законом срока уведомления о расторжении.
Судья принимает решение о денежных последствиях внеочередного уведомления о расторжении договора, принимая во внимание обстоятельства и условия.”
На основании того, что продолжение арендных отношений стало невыносимым, арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в любое время, соблюдая установленные законом сроки уведомления о расторжении. Однако, будет ли эпидемия являться важной причиной, будет определять судья в зависимости от каждого конкретного случая. В данном случае важным будет тот факт, что арендные отношения становятся невыносимыми из-за эпидемии, то есть будет искаться причинно-следственная связь. На этом этапе судье предоставляется свобода действий. В случаях значительного расторжения договора должны быть соблюдены установленные законом сроки, поэтому расторжение, произведенное арендатором, вступит в силу через 3 месяца, и если судья сочтет необходимым в соответствии с обстоятельствами конкретного дела, он может присудить компенсацию за ущерб арендодателя.
“Чрезмерная трудность исполнения” Условие, регламентированное статьей 138 ТКо:
“Непредвиденные сторонами в момент заключения договора и не ожидаемые к предвидению.
Если чрезвычайное обстоятельство возникло по причине, не зависящей от должника, и изменило факты, существовавшие в момент заключения договора, в ущерб должнику настолько, что требование исполнения противоречило бы правилам добросовестности, а должник еще не исполнил свое обязательство или исполнил его, оставив за собой права, вытекающие из чрезмерной трудности исполнения, должник имеет право просить судью адаптировать договор к новым условиям, а если это невозможно, должник имеет право расторгнуть договор. В договорах с непрерывным исполнением должник, как правило, использует право на расторжение вместо права на расторжение”.
Если от арендатора нельзя добросовестно ожидать оплаты обязательства по аренде по таким причинам, как вспышка коронавируса, которая не была предусмотрена в начале договора, и нарушение деятельности на рабочем месте в связи с эпидемией, арендатор имеет право потребовать адаптации договора аренды или потребовать расторжения договора. В этом случае должник должен еще не исполнить свой долг или исполнить его, оставив за собой права, вытекающие из чрезмерной трудности исполнения. Судья будет давать отдельную оценку в зависимости от каждого конкретного случая. Хотя прецедентного решения о последствиях коронавируса еще нет, можно сделать общий вывод о том, в каких случаях можно адаптировать договор аренды к изменившимся из-за эпидемии условиям, изучив предыдущие решения о форс-мажоре. Соответственно
1) Возникновение непредвиденной чрезвычайной ситуации после заключения договора
2) По этой причине выполнение предусмотренных договором действий становится невозможным
3) Эта ситуация возникла не по вине должника.
Судья примет решение, рассмотрев каждый конкретный случай отдельно. В этом случае арендатор может потребовать адаптации договора к изменившимся условиям, а если адаптация невозможна, то может потребовать расторжения договора.
Использование арендованного имущества и исполнение долга не началось:
Если использование арендованного имущества еще не началось, применение ТШО 137 и ТШО 27 может быть под вопросом. Например, если исполнение обязательств еще не началось в отношении недвижимого имущества, арендованного на 3 месяца для туристической деятельности в туристическом регионе, можно сказать, что туристическая деятельность будет серьезно нарушена из-за коронавируса, поэтому невозможно будет получить доход от туристической деятельности и выплатить арендную плату. Было бы несправедливо ожидать от арендатора продолжения этого контракта. Более того, арендодатель может получить доход, сдавая арендованное имущество арендатору, который получает доход от деятельности, отличной от туристической, и в этом случае было бы несправедливо ожидать, что арендатор будет нести последствия этой ситуации, возникшей в результате эпидемии;
TCO 137;
“Если исполнение обязательства становится частично невозможным по причинам, за которые должник не может нести ответственность, то должник освобождается только от той части обязательства, которая стала невозможной. Однако, если четко понятно, что такое соглашение не было бы заключено сторонами, если бы эта частичная невозможность исполнения была предусмотрена заранее, все обязательство подлежит освобождению.”
Временная невозможность не определена в турецком законодательстве. Однако в доктрине частичная невозможность трактуется как временная невозможность по аналогии. Учитывая, что эта временная невозможность имеет неопределенную продолжительность, поскольку продолжительность эпидемии нельзя предсказать заранее, утверждается, что временная невозможность превратится в постоянную невозможность. Если использование арендованного имущества и исполнение обязательств еще не началось, если арендатор будет частично, то есть временно, не в состоянии исполнить обязательство из-за серьезного нарушения деятельности на рабочем месте в связи со вспышкой коронавируса, и если арендатор не заключил бы такой договор, если бы мог заранее знать, что вспышка коронавируса и деятельность на рабочем месте будет серьезно нарушена, договор аренды и, следовательно, долг будут прекращены. В этом случае, в отличие от ТСО 138 и ТСО 331, долг прекращается без необходимости обращения в суд и к судье.
ТСО 27;
“Договоры, которые противоречат обязательным положениям закона, морали, общественному порядку, личным правам или предмет которых невозможен, являются абсолютно ничтожными.
Недействительность некоторых положений, содержащихся в договоре, не влияет на действительность других. Однако, если ясно понимается, что договор не может быть заключен без этих положений, весь договор является абсолютно ничтожным”.
Если использование арендованного имущества и исполнение обязательства еще не началось, если использование арендованного имущества в соответствии с его конкретным назначением невозможно из-за вспышки коронавируса, и если арендатор не сможет продолжать свою предпринимательскую деятельность и получать доход при использовании арендованного имущества, временная невозможность может сделать цель заключения договора аренды неактуальной. В соответствии с ТСО 27, в этом случае временная невозможность приведет к тому, что договор станет недействительным с точки зрения всех его последствий. Следовательно, договор аренды будет расторгнут. В этом случае, вопреки ТСО 138 и ТСО 331, долг будет расторгнут без необходимости обращения в суд и к судье.
Статус рабочих мест, закрытых циркулярами
На данном этапе еще один вопрос, который усложняет ситуацию и требует оценки, касается рабочих мест, деятельность которых была приостановлена циркулярами Министерства внутренних дел. В соответствии с циркулярами, изданными Министерством внутренних дел в качестве меры предосторожности для защиты от вспышки коронавируса, деятельность многих рабочих мест была временно приостановлена. Среди закрытых рабочих мест – “ночные клубы, бары, павильоны, дискотеки, театры, кинотеатры, центры представлений, концертные залы, залы для помолвок/свадеб, рестораны/кафе с музыкой, казино, пивные, таверны, кофейни, кафе, столовые, загородные сады, кальянные, кальянные кафе, интернет-залы, интернет-кафе, все виды игровых залов, все виды крытых детских игровых площадок (в том числе в торговых центрах и ресторанах), чайные сады, клубные дома, парки развлечений, бассейны, турецкие бани, сауны, СПА, массажные кабинеты, SPA и спортивные центры”. Таким образом, количество закрытых предприятий по всей стране достигло примерно 200 000. Что касается проблем, которые могут возникнуть в связи с этими циркулярами в отношении арендованного недвижимого имущества;
Возможно, можно оценить ТШО 301 и ТШО 136 вместе;
ТСО 301;
“Арендодатель обязан передать арендованное имущество в согласованную дату, в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного договором, и поддерживать его в таком состоянии в течение всего срока действия договора”.
TCO 136;
“Если исполнение обязательства становится невозможным по причинам, за которые должник не может нести ответственность, обязательство прекращается.
В договорах о взаимных обязательствах должник, освобожденный от обязательства вследствие невозможности, обязан возвратить полученное от другой стороны исполнение в соответствии с положениями о неосновательном обогащении и теряет право требовать исполнения, которое еще не было ему предоставлено. Из этого положения исключаются случаи, когда убытки, возникшие до исполнения долга, возлагаются на кредитора законом или договором.”
Если рабочие места, деятельность которых была приостановлена циркулярами, предусмотрели и указали в договоре цель использования арендованного имущества, они могут ссылаться на то, что обязанность арендодателя содержать арендованное имущество в состоянии, пригодном для использования арендатором, стала невозможной, и поэтому арендатор освобождается от обязанности платить арендную плату в соответствии с ТКо 301 и ТКо 136, а если за этот процесс арендатором было уплачено исполнение, то можно требовать возврата этих исполнений в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.
Хотя невозможность исполнения в данном случае является временной и частичной, можно сказать, что невозможность здесь имеет неопределенную продолжительность, поскольку неясно, как долго продлятся последствия пандемии и будут ли продлены сроки, определенные этими циркулярами. Поэтому можно сказать, что невозможность не временная, а постоянная. Прецедентные решения Кассационного суда также в этом направлении, поэтому при наличии такой ситуации было бы уместно опираться на невозможность исполнения в ТСО 136 вместо того, чтобы полагаться на положение ТСО 137, которое регулирует частичную невозможность исполнения. Кроме того,
В отличие от ТШО 138 и ТШО 331, долг будет прекращен без необходимости обращения в суд и к судье.
В данном случае очевидно, что рабочее место, деятельность которого не запрещена циркуляром, не может рассматриваться как то же самое, что и запрещенное рабочее место. Поэтому для того, чтобы арендатор мог воспользоваться данной статьей, арендуемое помещение должно быть рабочим местом, деятельность которого запрещена циркуляром. Этого недостаточно, арендатор рабочего места, деятельность которого приостановлена в договоре, должен арендовать арендованное помещение как специализирующееся на деятельности рабочего места, вызвавшей приостановку деятельности.
TCO 138 “Чрезмерная сложность выполнения работы”:
Рабочие места, закрытые на основании циркуляров, могут воспользоваться положением ТШО 138. Таким образом, согласно ТСО 138, арендатор имеет право адаптировать договор к изменяющимся условиям, заявив, что условия, существовавшие на момент заключения договора, непредсказуемо изменились из-за вспышки коронавируса, что деятельность на рабочем месте была остановлена циркуляром, что баланс изменился в ущерб ему, и поэтому нельзя ожидать выплаты долга по аренде при существующих условиях, и если адаптация договора невозможна, он имеет право расторгнуть договор. В данном случае, учитывая, что деятельность арендатора на рабочем месте была приостановлена, можно сказать, что эта ситуация будет рассматриваться судьей как форс-мажор.
TCO 331 “Чрезвычайное расторжение”:
Еще один нормативный акт, которым могут воспользоваться арендаторы или арендодатели, – ТСО 331. Любая из сторон может расторгнуть договор аренды на том основании, что арендные отношения стали для них невозможными в связи со вспышкой коронавируса и ограничением деятельности на рабочем месте циркуляром. Стороны могут расторгнуть договор, соблюдая установленный законом срок расторжения. Однако следует отметить, что расторжение договора аренды на основании TCO 331 будет возможно только с 1.7.2020. Здесь оценку будет производить судья, но учитывая, что деятельность на рабочем месте была прекращена циркуляром, можно сказать, что эта ситуация будет рассматриваться как важная причина.
Статус рабочих мест, арендуемых в торговых центрах
Крупные розничные магазины, такие как торговые центры (Malls), являются местами социального скопления людей и представляют опасность в контексте пандемии COVID-19. Официального решения о закрытии торговых центров пока нет. Однако Ассоциация торговых центров и инвесторов (AYD) объявила рекомендацию относительно рабочего времени. В этой рекомендации было рекомендовано, чтобы часы работы торговых центров составляли 12:00 и 20:00. Кроме того, Ассоциация торговых центров и инвесторов также рекомендовала закрыть торговые центры и заявила, что арендаторам будут предоставлены необходимые удобства. В случае закрытия торговых центров в будущем, информация, которую мы привели для рабочих мест, чья деятельность была приостановлена циркулярами, будет действительна и для торговых центров. Однако в текущей ситуации то, что мы указали относительно применения ТШО 138 и ТШО 331, справедливо и для торговых центров.
