Получение Турецкого Гражданства Через Покупку Недвижимости

Турецкое гражданство стало доступным через покупку недвижимости, что стало выгодным способом для иностранных граждан. Согласно законодательным изменениям 2018 года, иностранцы, выполнив определенные условия, получили право на получение турецкого гражданства через покупку недвижимости в Турции. Эти изменения предлагают важные возможности как для инвесторов, так и для иностранных граждан, планирующих жить в Турции. Однако при этом существуют важные условия и процедуры, которые необходимо учитывать.

Для получения турецкого гражданства через покупку недвижимости необходимо приобрести имущество в пределах определенной стоимости и выполнить соответствующие юридические требования. Недвижимость должна соответствовать определенным критериям, а нотариальные сделки должны проводиться в соответствии с установленными правилами. Также существует обязательство не продавать или не передавать недвижимость в течение определенного времени после покупки.

В данной статье мы подробно рассмотрим процесс получения турецкого гражданства через покупку недвижимости и соответствующие законодательные требования.

1. Получение Турецкого Гражданства Через Нотариальное Соглашение О Продажу Недвижимости

Как уже было кратко упомянуто, до изменений, опубликованных в Официальном журнале от 07.12.2018 года с указанием решения президента №418, иностранцы могли приобрести только завершенные объекты недвижимости с установленным правом собственности (кат mülkiyeti). Однако новые изменения позволили иностранцам, при выполнении определенных условий, подавать заявку на турецкое гражданство при покупке недвижимости в ходе строительных проектов. Эти условия включают:

• На объекте недвижимости должно быть зарегистрировано право собственности или право на будущую собственность (kat mülkiyeti veya kat irtifakı).
• Минимальная стоимость недвижимости должна составлять 400 000 долларов США или эквивалентную сумму в другой валюте или турецких лирах, которая оплачивается наличными.
• Необходимо заключить нотариальное соглашение о продаже, и
• Это соглашение должно быть зарегистрировано в кадастре с обязательством, что недвижимость не будет продана или передана третьим лицам в течение 3 лет.

Для лучшего понимания этих изменений важно разъяснить термины “kat mülkiyeti” (право собственности) и “kat irtifakı” (право на будущее владение) в турецком законодательстве:

• Kat İrtifakı: это право собственности на еще не завершенное здание, которое является частью земельного участка. После завершения строительства оно может быть преобразовано в право собственности на основании разрешения на эксплуатацию, выданного местными органами власти.
• Kat Mülkiyeti: это право собственности на завершенный объект недвижимости, для которого получено разрешение на эксплуатацию (iskân belgesi).

После завершения строительства здания с правом “kat irtifakı” застройщик подает заявку на проверку соответствия проекта строительным нормам в местный орган власти. Если проект соответствует утвержденным нормам, муниципальные власти выдают разрешение на эксплуатацию (iskân belgesi).

Существует несколько недостатков при покупке недвижимости с правом “kat irtifakı”. Например, застройщик может завершить строительство объекта не в соответствии с утвержденным проектом, и в этом случае покупатель может столкнуться с риском, что здание будет снесено местными властями по решению администрации или губернатора.

Кроме того, банки требуют, чтобы для предоставления ипотечных кредитов объект с правом “kat irtifakı” имел разрешение на эксплуатацию. Поэтому покупка недвижимости без такого разрешения может быть рискованной, даже если сам проект был выполнен в соответствии с утвержденным проектом.

Таким образом, недвижимость с правом “kat irtifakı” имеет более высокие юридические риски, в то время как недвижимость с правом “kat mülkiyeti” является более надежной с юридической точки зрения. Перед покупкой недвижимости важно тщательно изучить все возможные риски.

2. Правила и Процедуры При Подаче Заявлений На Приобретение Недвижимости

Для установления правил и процедур подачи заявлений на приобретение недвижимости было выпущено несколько официальных циркуляров Министерством окружающей среды и городского планирования и Генеральным директоратом по регистрации и кадастру недвижимости. Эти циркуляры были опубликованы на следующих датах:

• 25.11.2017 — циркуляр 2017/8 (1779) (аннулирован)
• 19.09.2018 — циркуляр 2018/10 (1789) (аннулирован)
• 15.10.2018 — циркуляр 2018/12 (1791) (аннулирован)
• 10.12.2018 — циркуляр 2018/14 (1793) (аннулирован)
• 30.05.2019 — циркуляр 2019/5 (1799)

Циркуляр 2019/5 (1799) содержит актуальные правила, которые применяются в кадастровых офисах для оценки заявок на приобретение недвижимости иностранными гражданами. Эти правила будут рассмотрены ниже.

2.1. Законодательная Основа

В правилах были внесены изменения 12.01.2017, 19.09.2018 и 07.12.2018. В соответствии с этими изменениями:

• Для недвижимости, приобретенной с 12.01.2017 по 18.09.2019, стоимость недвижимости должна составлять не менее 1 000 000 долларов США.
• Для недвижимости, приобретенной после 19.09.2018 или для недвижимости, по которой было заключено соглашение о продаже с 07.12.2018, стоимость должна составлять не менее 400 000 долларов США.

2.2. Законодательные Ограничения Для Иностранных Граждан При Покупке Недвижимости

Согласно статье 35 Закона о недвижимости (№2644), измененной Законом №6302 от 18 мая 2012 года, было отменено требование взаимности для иностранных граждан при приобретении недвижимости в Турции. Теперь граждане 183 стран могут приобретать недвижимость в Турции без необходимости выполнения условия взаимности. При этом они должны соблюдать следующие законодательные ограничения:

• Иностранные граждане могут приобрести недвижимость и ограниченные права (включая ипотеку) на земельные участки, которые составляют не более 10% от общей площади района, где находится недвижимость. В случае необходимости правительство может увеличить этот лимит в два раза.
• Иностранный гражданин может приобрести не более 30 гектаров (примерно 300 000 м² или 3 223 000 квадратных футов) недвижимости по всей территории Турции. Правительство также может удвоить этот лимит.
• При этом приобретенная недвижимость не может находиться в зонах с военными ограничениями или в зонах безопасности. Эти данные предоставляются кадастровыми органами в соответствии со стандартной системой.

2.3. Характер Недвижимости

Иностранные граждане могут приобретать в Турции любые виды недвижимости (жилища, коммерческие объекты, земельные участки, сельскохозяйственные угодья), при соблюдении вышеуказанных юридических ограничений. Однако иностранцы, приобретающие незавершенные земельные участки или сельскохозяйственные угодья, обязаны представить проект, который они планируют развивать на приобретенном участке, на утверждение соответствующего министерства (муниципалитет, сельскохозяйственное управление) в течение двух лет.

Нотариально оформленные соглашения о продаже возможны только для недвижимости, на которой установлены права собственности (kat mülkiyeti) или права на будущую собственность (kat irtifakı).

Недвижимость, приобретаемая иностранными гражданами (включая супругов и детей), не должна быть зарегистрирована в кадастре на их имя. Также недвижимость должна быть передана или зарегистрирована на имя иностранного гражданина, его супруги или детей после 12.01.2017 года.

Недвижимость не должна быть зарегистрирована на имя юридического лица, в котором иностранный гражданин является партнером или директором.

2.4. Количество Недвижимости

Не существует ограничений на количество объектов недвижимости, которые могут быть приобретены через продажу или на которые может быть заключено соглашение о продаже.

Если иностранец приобретает несколько объектов недвижимости одновременно или в разное время, общая стоимость этих объектов должна составлять не менее 250 000 долларов США, и на каждом объекте должна быть установлена отметка о запрете продажи в течение минимум трех (3) лет.

2.5. Оценка Стоимости Приобретенной Недвижимости

Для оценки стоимости приобретенной недвижимости должны быть учтены следующие три типа стоимости, каждый из которых должен соответствовать минимальным требованиям по стоимости (1 000 000 долларов США или 250 000 долларов США):

(i) Заявленная цена продажи, указанная в официальном документе, и/или сумма, указанная в соглашении о продаже, и/или суммы, указанные в договоре продажи.

(ii) Стоимость, указанная в отчете об оценке.

(iii) Сумма платежей, подтвержденных банковскими выписками.

До приобретения недвижимости необходимо подготовить отчет об оценке недвижимости, который должен содержать рыночную стоимость объекта, составленный авторизованными агентствами по оценке недвижимости, аккредитованными Комиссией по рынку капитала (SPK) и Банковской инспекцией (BDDK). Отчет о стоимости недвижимости должен быть подготовлен не позднее чем за три месяца до подачи заявки на покупку. Этот отчет остается действительным до завершения сделки.

Если отчет о стоимости недвижимости не был получен до покупки, тогда требуется отчет о стоимости недвижимости, составленный на основе даты покупки.

Ранее было установлено, что цена, указанная в официальном документе, не может быть ниже стоимости, указанной в отчете об оценке. Теперь же оба значения, и цена в официальном документе, и цена в отчете об оценке, должны соответствовать установленной стоимости в 1 000 000 долларов США или 250 000 долларов США, но условие, что цена в официальном документе не может быть выше, отменено.

Если недвижимость приобретена до завершения строительства, в отчете об оценке должна быть указана стоимость завершенной части недвижимости.

2.6. Оплата через Банк

С 15.10.2018 года, согласно циркуляру 2018/12 (1791) (аннулирован), впервые стало обязательным предоставление банковского чека. Следовательно, для сделок, заключенных до этой даты, не требуется предоставление банковского чека.

С 15.10.2018 года все платежи по сделке или соглашению о продаже должны быть проведены через банк. Платежи, произведенные покупателем или другими лицами, должны быть подтверждены банковским чеком (перевод, EFT или чек с блокировкой) с указанием счета продавца или соответствующего лица. При переводах из-за рубежа должен быть предоставлен чек, подтверждающий перевод средств на соответствующий счет.

Дата чека может быть позже даты продажи, но дата чека по соглашению о продаже должна быть не позднее дня подписания соглашения у нотариуса. Если платеж произведен после дня подписания соглашения о продаже у нотариуса, этот платеж не будет считаться “наличной оплатой” и не будет учтен.

2.7. Определение Курсa

При определении курса принимаются во внимание следующие правила:

• Курс по банковскому чеку: если стоимость недвижимости оплачена в турецких лирах, то для пересчета в доллары США используется курс Центрального банка Турции (TCMB) на последний рабочий день перед каждым платежом.
• Курс по официальному документу (сделке) или соглашению о продаже: для перевода стоимости из турецких лир в доллары США используется курс TCMB на последний рабочий день перед подачей заявки на сделку или заключением соглашения о продаже у нотариуса. Если представлены чеки с разными датами, то для расчета курса будет использован курс TCMB на последний рабочий день перед каждым платежом.
• Курс по отчету об оценке недвижимости: для пересчета стоимости недвижимости из турецких лир в доллары США используется курс TCMB на последний рабочий день перед составлением отчета. Если отчет об оценке составлен после сделки, то применяется курс TCMB на последний рабочий день перед подачей заявки.

2.8. Ипотека и Арест

При продаже недвижимости с ипотекой или под арест также возможно проведение сделки.

Если недвижимость приобретается с ипотекой, то при расчете стоимости из общей суммы продажи вычитается сумма кредита, и оставшаяся сумма должна соответствовать минимальному значению, установленному правилами.

2.9. Рассрочка при Покупке

Согласно новым правилам, с 19.09.2018 года возможно приобретение недвижимости в рассрочку, при условии, что каждый платеж будет произведен после этой даты. Платежи, сделанные до 19.09.2018 года, не будут учтены. Стоимость в долларах США определяется по курсу Центрального банка Турции на день совершения сделки.

2.10. Обязательное Установление Ограничения на Продажу на Три Года

В кадастре на недвижимость, которая является предметом продажи или соглашения о продаже, должно быть установлено ограничение, которое запрещает ее продажу и/или передачу третьим лицам на срок три года с момента шертования, с указанием, что эта недвижимость не может быть продана и/или передана третьим лицам в течение трех лет с момента шертования в рамках Закона о Турецком гражданстве.

3. Необходимые Документы для Получения Сертификата Соответствия:

• Действующий паспорт и нотариально заверенный перевод паспорта на турецкий язык.
• Четыре (4) цветные фотографии, соответствующие требованиям для паспорта.
• Официальный договор купли-продажи или нотариально заверенное соглашение о продаже недвижимости.
• Отчет об оценке недвижимости.
• Подтвержденный банковский чек, показывающий, что платеж был переведен на счет продавца или соответствующего лица (перевод, EFT или чек с блокировкой).
• Уведомление о регистрации ограничения на продажу недвижимости в кадастре на срок три года.

Заявки рассматриваются Министерством окружающей среды и городского планирования, Генеральным директоратом по регистрации и кадастру недвижимости. Заявки, не имеющие недостатков, рассматриваются в течение семи (7) рабочих дней.