ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ АННУЛИРУЕТСЯ СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ?
КАКОВ ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРОТИВ АННУЛИРОВАНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ? КАК ПОДАТЬ ИСК ОБ АННУЛИРОВАНИИ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ? КАКИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ МОЖНО ПОДАТЬ ПОСЛЕ АННУЛИРОВАНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ? КАКИЕ ПРАВОВЫЕ САНКЦИИ ПРИМЕНЯЮТСЯ К ВЛАДЕЛЬЦУ ЗДАНИЯ, ЧЬЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ АННУЛИРОВАНО?
Прежде всего, следует отметить, что система подачи заявлений на получение свидетельства о регистрации здания в Министерстве окружающей среды и урбанизации была создана полностью на основе декларирования, заявления принимались через электронное правительство, и перед выдачей свидетельства о регистрации здания не проводилось никаких проверок.
В общей практике, чтобы получить свидетельство о регистрации здания, граждане сознательно или неосознанно подавали заявления на здания, на которые не распространяется зональный мир, и получали свидетельство о регистрации здания, уплатив пошлину.
В результате проверок, проведенных муниципалитетами или провинциальными управлениями по охране окружающей среды и урбанизации, свидетельства о регистрации зданий, полученные на строения, на которые не распространяется зональный режим, и свидетельства о регистрации зданий, которые считаются противоречащими процедуре или закону, аннулируются Министерством охраны окружающей среды и урбанизации.
A-Согласно временной статье 16 Закона о зонировании № 3194 и Коммюнике о процедурах и принципах, касающихся выдачи свидетельств о регистрации зданий, к структурам, которые не могут воспользоваться зонирующим миром, относятся следующие:
1- Строения, построенные после 31/12/2017
2- Сооружения, расположенные на недвижимом имуществе, относящемся к частной собственности, принадлежащей третьим лицам
3- Строения, расположенные на недвижимом имуществе, принадлежащем казне, которое определено как зоны социального укрепления в результате доработанных планов и выделено соответствующим учреждениям Министерством финансов с той же целью
4- Сооружения, расположенные в пределах береговой линии Босфора и прогностической зоны, определенной в Законе о Босфоре № 2960, на территории, границы и координаты которой указаны на эскизе и в списке, прилагаемом к Закону
5- Сооружения, расположенные на историческом полуострове Стамбула в районах, границы и координаты которых указаны на эскизе и в списке, прилагаемом к Закону
6- строения, расположенные в исторической зоне, указанной в подпункте (e) первого пункта статьи 2 Закона № 6546 о создании Президиума исторической зоны “Чанаккале – Галлиполийские войны”.
Свидетельства о регистрации зданий, полученные для строений на всех территориях, кроме вышеперечисленных строений, и построенные до 31 декабря 2017 года, действительны.
B – Каковы процесс аннулирования и причины аннулирования свидетельства о регистрации здания?
Как известно, Министерство окружающей среды и урбанизации уполномочено аннулировать Свидетельство о регистрации здания. На практике Министерство делегировало эти полномочия провинциальным управлениям по охране окружающей среды и урбанизации.
По результатам проверок, проводимых провинциальными управлениями по охране окружающей среды и урбанизации, уведомлений муниципалитетов и специальных провинциальных администраций, а также жалоб граждан, свидетельство о регистрации здания аннулируется.
Причины аннулирования свидетельства о регистрации здания категории С следующие;
1- Установление того, что оно было построено после 31 декабря 2017 года
2- Получение свидетельства о регистрации здания, расположенного на территории, не охваченной зонирующим миром,
3- В результате объявления площади земли или здания меньше, чем должно быть, определение того, что пошлина за Свидетельство о регистрации здания была уплачена не полностью, не является основанием для аннулирования Свидетельства о регистрации здания само по себе. Однако, если недостающая сумма не будет уплачена в течение срока, отведенного провинциальным управлением по охране окружающей среды и урбанизации,
При обнаружении этих проблем Свидетельство о регистрации здания аннулируется Провинциальным управлением по охране окружающей среды и урбанизации. При этом свидетельство о регистрации здания теряет свою силу, а права, предоставленные владельцу здания, возвращаются.
Следует отметить, что если владелец здания переплатил за свидетельство о регистрации здания после подачи заявления, как указано в пункте 10/2-b Коммюнике о свидетельствах о регистрации зданий, то ошибки, которые приводят к переплате за свидетельство о регистрации здания (например, завышение площади здания или земельного участка), не являются причиной для аннулирования.
Одной из важнейших причин для аннулирования Свидетельства о регистрации здания и наиболее распространенной причиной аннулирования на практике является определение, что “строения были построены после 31 декабря 2017 года”.
В решении 5-й палаты по административным делам Регионального административного суда Стамбула от 21.01.2020 г. под номерами E:2019/2619, K:2020/94;
“… получение спутниковых снимков Google Earth (аэрофотоснимков) недвижимого имущества за 2017 и 2018 годы от соответствующих учреждений и, если будет сочтено необходимым, выяснение вопроса о том, было ли здание построено до или после 31/12/2017 года, с помощью обнаружения и экспертизы, которая будет проведена на месте, и определение того, является ли здание, являющееся предметом спора, зданием, на которое не может быть выдано свидетельство о регистрации здания, путем оценки экспертного заключения вместе с фотографиями и другой информацией и документами, приложенными к форме заявления относительно свидетельства о регистрации здания, являющегося предметом иска”
необходимо определить дату постройки здания.
Если по аэрофотоснимкам невозможно определить, когда было построено здание, и если время, когда было построено здание, стало подозрительным, и дату строительства здания невозможно точно определить, это создаст ситуацию в пользу владельца здания, в общем случае, если можно доказать, что здание было построено до 31 декабря 2017 года с помощью таких доказательств, как счет, полученный во время строительства здания, сделанная фотография, показания свидетелей или ранее хранившийся отчет об отпуске здания, это создаст положительную ситуацию в пользу владельца здания.
Если плата за свидетельство о регистрации здания переплачена, соответствующее лицо может обратиться в провинциальное управление по охране окружающей среды и урбанизации с ходатайством о возврате переплаченной части. Если управление не отвечает на это заявление в течение 60 дней, можно подать иск в Административный суд о возврате переплаченной суммы.
Что можно сделать после аннулирования свидетельства о регистрации здания?
D- Необходимо подать иск против аннулирования свидетельства о регистрации здания;
После аннулирования свидетельства о регистрации здания владельцу здания грозят серьезные санкции. По этой причине важно подать иск против действий провинциального управления по охране окружающей среды и урбанизации в отношении аннулирования свидетельства о регистрации здания, которое является причиной всего этого процесса. В противном случае, если иск не будет подан, решение об аннулировании свидетельства о регистрации здания будет окончательно оформлено, и получить результат будет невозможно, даже если владелец здания подаст иск против других сделок, заключенных на основании этой сделки. Наш совет владельцу здания, чье свидетельство о регистрации здания было аннулировано, будет следующим: в этом случае муниципалитет должен обязательно начать судебный процесс, заручившись поддержкой компетентного юриста или юридической фирмы, специализирующейся на зонировании и административных делах.
В какой суд следует подавать иск об аннулировании свидетельства об электронной регистрации здания?
Поскольку действие или решение провинциального управления по охране окружающей среды и урбанизации об аннулировании свидетельства о регистрации здания является административным действием, иск против этого действия должен быть подан в административный суд провинции, где находится здание. Если в провинции, где расположено здание, нет административного суда, иск должен быть подан в административный суд в пределах юрисдикции этой провинции.
F-Когда или как скоро должен быть подан иск об аннулировании свидетельства о регистрации здания?
Согласно Закону № 2577 об административной процедуре, иск об аннулировании свидетельства о регистрации здания должен быть подан в течение 60 дней с даты уведомления о сделке, т.е. с даты, следующей за уведомлением владельца здания о решении или сделке провинциальных управлений по охране окружающей среды и урбанизации. Хотя это не является обязательным, перед подачей иска можно подать апелляцию в администрацию в соответствии со статьей 11 Закона об административной процедуре № 2577. Однако, если предпочтение отдается этому методу, следует учитывать сроки подачи иска. Соответственно, “до подачи административного иска соответствующие лица могут обратиться в вышестоящий орган или, если нет вышестоящего органа, в орган, который принял решение, с просьбой об отмене, аннулировании, изменении или новом действии в течение срока подачи административного иска. Данное заявление приостанавливает начавшийся срок подачи административного иска. Если в течение тридцати дней ответ не будет дан, заявление считается отклоненным. В случае отклонения или признания заявления отклоненным, срок подачи иска начинает течь заново, при этом учитывается время, прошедшее до даты подачи заявления”.
G-Какие юридические санкции грозят владельцу здания в процессе после аннулирования свидетельства о регистрации здания?
В процессе, следующем за аннулированием свидетельства о регистрации здания, решение о сносе и штрафе принимается в соответствии с Законом о зонировании.
Поскольку здание, чье свидетельство о регистрации здания аннулировано, будет считаться зданием, “противоречащим законодательству о зонировании”, провинциальное управление по охране окружающей среды и урбанизации также уведомит муниципалитет или специальную провинциальную администрацию и потребует принять меры в отношении владельца здания в соответствии с Законом о зонировании.
Муниципалитет или специальная провинциальная администрация должны принять следующие решения и действия в отношении владельца здания в соответствии со статьями 32 и 42 Закона о зонировании № 3194;
Здание ЗАПРЕЩАЕТСЯ путем выдачи записи о нарушении правил эксплуатации здания,
Информация о том, что здание нарушает законодательство о зонировании, заносится в раздел деклараций в записи о праве собственности.
Согласно пункту 2 статьи 42 Закона о зонировании, налагается АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ШТРАФ,
Если строение не снесено или противоречие не устранено в указанный срок, то в соответствии со статьей 32 Закона о зонировании выносится РЕШЕНИЕ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
Если строение не будет снесено или противоречие не будет устранено в течение данного срока, налагается ВТОРОЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ШТРАФ в соответствии с пунктом 3 статьи 42 Закона о зонировании.
Против всех этих сделок по отдельности или вместе, в соответствии с Законом об административной процедуре № 2577, иск об отмене административного действия должен быть подан владельцем здания в течение 60 дней после даты уведомления о сделке. Наш совет владельцу здания, к которому решено применить административные санкции в связи с аннулированием свидетельства о регистрации здания, будет следующим: в этом случае ему/ей следует обязательно начать судебный процесс, заручившись поддержкой компетентного адвоката или юридической фирмы, специализирующейся на муниципальных, зональных и административных делах.
Против владельца здания возбуждается расследование по факту “ложного заявления” при выдаче официального документа.
Согласно пункту 8/2 и подпункту 10/2-b Коммюнике о Свидетельстве о регистрации здания, если принято решение об аннулировании Свидетельства о регистрации здания по причинам, указанным выше; после аннулирования, Провинциальное управление по охране окружающей среды и урбанизации подает уголовное заявление против владельца здания-заявителя, который сделал ложное заявление в соответствии со статьей 206 Уголовного кодекса Турции за преступление “ложное заявление при выдаче официальных документов”. После этого Главной прокуратурой будет начато уголовное расследование и может быть подан публичный иск с требованием наказания.
Наш совет владельцу здания, который попал под следствие в результате решения о наложении на него административных санкций в связи с аннулированием свидетельства о регистрации здания, будет следующим: в этом случае он должен обязательно обеспечить свою защиту в уголовном расследовании или уголовном деле, возбужденном против владельца здания, заручившись поддержкой компетентного адвоката или юридической фирмы, которая является экспертом по уголовным делам, делам муниципалитета и зонирования.
Против владельца здания возбуждается расследование по обвинению в совершении преступления “Внесение загрязнения в зонирование”.
Если строение, которое стало “противоречить законодательству о зонировании” в результате аннулирования Свидетельства о регистрации здания, имеет характер ЗДАНИЯ и находится в границах муниципалитета или в местах, подлежащих особому режиму зонирования, то расследование запрашивается соответствующим муниципалитетом или специальной провинциальной администрацией в соответствии со статьей 184 Уголовного кодекса Турции, и расследование начинает Главная прокуратура.
Если здание, на которое аннулировано свидетельство о регистрации здания, расположено на территориях, подпадающих под действие специальных законов, таких как Закон о Босфоре № 2863 или Закон № 2960 об охране культурного и природного наследия (Босфор, природная заповедная зона, археологическая заповедная зона, историческая заповедная зона, городская заповедная зона и т.д.), судебное разбирательство проводится в соответствии с положениями интеллектуальной кумуляции согласно статье 44 Уголовного кодекса Турции в части преступления загрязнения зонирования и противодействия соответствующему специальному закону.
Наш совет владельцу здания, который оказался под следствием в результате решения о наложении на него административных санкций в связи с аннулированием свидетельства о регистрации здания, будет следующим: в этом случае он должен обязательно обеспечить свою защиту в уголовном расследовании или уголовном деле, возбужденном против владельца здания, заручившись поддержкой компетентного адвоката или юридической фирмы, которые являются экспертами по уголовным делам, делам муниципалитета и зонирования.
Лицензия на открытие и эксплуатацию рабочего места, ранее выданная владельцу здания, должна быть аннулирована соответствующей администрацией.
В статье 6/8 Коммюнике о Свидетельстве о регистрации здания; регламентируется, что лицензия на открытие и работу рабочего места будет выдаваться без получения свидетельства о заселении в зданиях, на которые выдано Свидетельство о регистрации здания. По этой причине, после аннулирования свидетельства о регистрации здания, лицензия на открытие рабочего места и работу, выданная на основании этого документа, также аннулируется.
Кроме того, лицензии, разрешения и документы, такие как сертификат туристического бизнеса, лицензия на торговлю топливом, лицензия медицинского учреждения, лицензия частной школы, выданные в соответствии со специальными законами на основании свидетельства о регистрации здания, также аннулируются.
Согласно Закону об административном судопроизводстве № 2577, против решения об аннулировании лицензии на открытие и эксплуатацию рабочего места или других соответствующих лицензий, решение об аннулировании должно быть подано в административный суд по месту нахождения здания в течение 60 дней после даты уведомления владельца здания о сделке.
Наш совет владельцу здания, в отношении которого было принято решение о применении административных санкций в связи с аннулированием свидетельства о регистрации здания, будет следующим: в этом случае муниципалитет должен обязательно начать судебный процесс, заручившись поддержкой компетентного юриста или юридической фирмы, являющейся экспертом в области зонирования и административных дел.
Абонемент на воду, электричество и природный газ, ранее выданный владельцу здания, аннулируется.
В пункте 3 временной статьи 16 Закона о зонировании № 3194 регламентируется, что вода, электричество и природный газ могут быть временно подключены к зданиям, получившим свидетельство о регистрации здания, с учетом группы абонентов, определенной в соответствующем законодательстве. Таким образом, после аннулирования свидетельства о регистрации здания, абонементы на воду, электричество и природный газ, выданные на основании этого документа, также аннулируются. В этом случае владелец здания становится неподключенным пользователем.
Если имеются казенные или муниципальные земли, ранее проданные владельцу здания, продажа этих земель будет аннулирована.
В 7-м и 8-м пунктах временной статьи 16 Закона о зонировании № 3194 регламентируется, что если здания, на которые получено свидетельство о регистрации здания, построены на недвижимом имуществе, принадлежащем казне или муниципалитету, то это недвижимое имущество будет продано владельцам свидетельства о регистрации здания и их правопреемникам по их заявлению.
В соответствии с пунктом 11/2 Общего коммюнике № 396 о национальной недвижимости, в свидетельстве о праве собственности на проданное недвижимое имущество должна быть сделана запись: “Данное недвижимое имущество было продано на основании Свидетельства о регистрации здания, датированного …………. и пронумерованного ………….. Если этот документ по какой-либо причине аннулирован, сделка купли-продажи аннулируется, недвижимое имущество регистрируется на имя Казначейства, а уплаченная цена возвращается правообладателю без процентов”.
Таким образом, после аннулирования свидетельства о регистрации здания, сделки купли-продажи, совершенные на основании этого документа, также аннулируются, уплаченная цена возвращается без процентов, а экримизил начисляется от имени владельцев здания.
7.Хотя изменение типа и владения кондоминиумом, сделанное на основании свидетельства о регистрации здания, не может быть отменено после аннулирования свидетельства о регистрации здания, в Земельной книге будет размещена предупредительная запись.
В 5-м пункте временной статьи 16 Закона о зонировании регламентируется, что изменение типа и право собственности на кондоминиум может быть установлено для здания, имеющего свидетельство о регистрации здания, без получения сертификата о заселении.
Что касается статуса ранее полученных сделок по изменению типа и кондоминиуму после аннулирования регистрационного свидетельства на здание, “В случае, если регистрационное свидетельство на здание на основании сделки после сделки, совершенной в Управлении земельной регистрации, аннулируется Провинциальным управлением по охране окружающей среды и урбанизации и наше управление уведомляется об этом, достаточно сделать предупредительное указание в разделе деклараций о регистрации недвижимых / независимых участков, которые обрабатываются с регистрационным свидетельством на здание.”
Другими словами, после аннулирования свидетельства о регистрации здания, изменение типа и формы собственности кондоминиума, сделанное на основании этого документа, не будет аннулировано, достаточно будет лишь сделать предупредительное указание в разделе деклараций регистрации недвижимых/независимых секций недвижимых/независимых секций, обращающихся со свидетельством о регистрации здания. Такая ситуация приведет к тому, что соответствующее здание не будет подлежать кредитованию.
Как видно в свете вышеизложенных правовых оснований, после аннулирования свидетельства о регистрации здания владельцу здания грозят серьезные санкции. По этой причине важно подать иск против процедуры Окружающей среды и урбанизации по поводу аннулирования Свидетельства о регистрации здания, которое является причиной всего этого процесса. В противном случае, поскольку эта сделка будет завершена, невозможно будет добиться результатов, даже если иск будет подан против других сделок, заключенных на основании этой сделки. Мы настоятельно рекомендуем владельцу здания, столкнувшемуся с санкциями, обратиться за поддержкой к компетентному юристу или юридической фирме, специализирующейся на муниципальных, зональных и административных делах, в борьбе и процессе отстаивания прав.
КАК АННУЛИРОВАТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЯ, ПОЛУЧЕННОЕ НА СТРОЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ, ЯВЛЯЮЩЕМСЯ ОБЪЕКТОМ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ? КАК ЛИЦА, ЧЬИ ПРАВА БЫЛИ НАРУШЕНЫ, МОГУТ АННУЛИРОВАТЬ ПОЛУЧЕННОЕ ПРОТИВ НИХ СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ СТРОЕНИЯ?
Не каждое полученное свидетельство о регистрации строения будет признано юридически действительным, а также может привести к некоторой незаконности. Например
Если только один из акционеров получит свидетельство о регистрации здания, построенного на общей недвижимости, в нарушение зонирования, заявив, что здание принадлежит ему, будут нарушены права собственности других акционеров.
Если неясно, кем были построены здания, возведенные на казенных землях и лесных участках, то права настоящих правообладателей будут ущемлены, если свидетельство о регистрации здания получат лица, не имеющие права на незаконное здание, построенное кем-то другим.
Аналогичным образом, поскольку в отношении незаконных построек в кооперативах или на участках, в местах общего пользования и социальных объектах невозможно подать заявление на получение свидетельства о регистрации здания в качестве юридического лица, свидетельства о регистрации здания, получаемые частными лицами в отношении этих участков, могут быть использованы для получения выгоды от жителей участка в будущем.
Свидетельство о регистрации здания, полученное лицами, занимающими места общего пользования в многоквартирном доме, может нарушить права собственности других владельцев этажей.
Свидетельство о регистрации здания, полученное на пастбища, выделенные в общее пользование, негативно повлияет на права других пользователей.
В случае существования этих правовых проблем, которые мы объяснили выше и перечислили в качестве примеров, как будут устранены эти нарушения прав собственности? Как будет происходить аннулирование свидетельства о регистрации здания, которое нарушает закон и наносит ущерб имущественным правам других лиц? Прежде всего, можно ли аннулировать свидетельства о регистрации зданий, которые наносят ущерб правам других лиц?
Прежде всего, следует отметить, что в Постановлении о зонировании, принятом 11.05.2018 в качестве временной статьи 16 Закона о зонировании, предусмотрено, что свидетельство о регистрации здания не может быть выдано для зданий, находящихся в частной собственности, и зданий, расположенных на участках социального укрепления, принадлежащих общественности, с положением “Здания, расположенные на недвижимом имуществе, являющемся объектом частной собственности, принадлежащем третьим лицам, и здания, расположенные на землях, выделенных для социального укрепления, принадлежащих казне, не могут воспользоваться положениями настоящей статьи”.
Поскольку свидетельства о регистрации зданий, полученные для этих мест, не могут быть действительными, 3 лица, чьи права собственности нарушены, или лицо, претендующее на роль правообладателя, могут потребовать аннулирования свидетельства о регистрации зданий, обратившись в провинциальное управление по охране окружающей среды и урбанизации, к которому относится недвижимость, подав административное заявление в соответствии со статьей 10 İYUK. Поскольку свидетельство о регистрации здания не доводится непосредственно до сведения третьих лиц, чьи права нарушены, в первую очередь для аннулирования свидетельства о регистрации здания необходимо будет обратиться в административный орган, выдавший данный документ, с просьбой об аннулировании документа. Если на запрос соответствующего лица или на аннулирование свидетельства о регистрации здания будет дан отрицательный ответ или не будет дан вообще, правообладатель может подать иск об аннулировании в административный суд по месту нахождения здания третьим лицом.
Здесь важно подчеркнуть один момент: если лицо не подало иск непосредственно против аннулирования свидетельства о регистрации здания, а обратилось в администрацию, ему следует обратить внимание на сроки. Согласно İYUK, если администрация не ответит на заявление в течение 60 дней, заявление будет считаться отклоненным, и начнет течь срок подачи иска. Если административные органы отклонят заявление об аннулировании, то в течение 60 дней можно подать иск в Административный суд об аннулировании свидетельства о регистрации здания.
Суд придет к заключению, изучив все доказательства, которые будут представлены сторонами в совокупности. На данном этапе важными доказательствами будут заявление владельца здания о выдаче свидетельства о регистрации здания и приложения к нему, находки, которые будут сделаны в соответствующем здании, экспертное заключение относительно находок и строения, спутниковые снимки, полученные администрацией, и т.п. доказательства. Мы рекомендуем, чтобы этот процесс, требующий множества деталей и юридических шагов, осуществлялся при поддержке компетентного и экспертного юриста по делам административного права, муниципального права и Закона о зонировании.
