Что нужно учитывать при покупке недвижимости

Что нужно учитывать при покупке недвижимости: Покупка и продажа недвижимости в Турции вызывает все больший интерес, так как эта сделка стала популярной как среди турецких граждан, так и среди иностранных граждан. Хотя процесс после оплаты цены продажи недвижимости может показаться простой процедурой купли-продажи, на самом деле этот процесс включает в себя серьезные исследования и детальные этапы. Учитывая тот факт, что ежегодно в турецкие суды подаются тысячи дел, связанных с владением недвижимостью, этот вопрос имеет огромное значение.
Существуют основные моменты, которые необходимо учитывать в случаях, когда недвижимость приобретается для инвестиций или для проживания. Стороны должны быть предельно внимательны в этом процессе, чтобы избежать проблем во время или после сделки купли-продажи.
Крайне важно заручиться поддержкой квалифицированного юриста в сделках купли-продажи недвижимости, чтобы провести процесс здоровым образом. Процессы, осуществляемые посредниками или коммерсантами, работающими на комиссионных, могут вызвать юридические претензии.
В этой статье мы рассмотрим вопросы, которые необходимо учитывать при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Благодаря нашему 25-летнему опыту и штату квалифицированных юристов вы можете получить более подробную информацию и

Что следует изучить в документах о праве собственности при покупке недвижимости?

Если не изучить записи о праве собственности на недвижимость перед ее покупкой, это может привести к различным неприятностям. Чтобы не столкнуться с непредвиденной ситуацией после покупки недвижимости, необходимо точно и профессионально изучить записи о праве собственности.
Турецкая правовая система обеспечивает правильность записей о праве собственности в соответствии с принципом “Доверие к документу о праве собственности”. В этом направлении проверка, которую должны провести соответствующие лица в земельном кадастре по месту нахождения недвижимости, является одним из важнейших шагов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости.
Итак, какие вопросы должны быть изучены в записях о титуле собственности?

a. Выяснение реального владельца дома

В турецком законодательстве реальные владельцы недвижимого имущества характеризуются как “собственник”. Изучение реального владельца в записях земельного кадастра чрезвычайно важно с точки зрения выяснения того, является ли продавец на самом деле владельцем дома, или, если продажа осуществляется по доверенности, есть ли у него необходимая доверенность.
Незнание того, кто является реальным владельцем продаваемого недвижимого имущества, или покупка дома не у владельца – это не та ситуация, которая защищена правовым порядком. Поэтому крайне важно выяснить, кто является реальным владельцем покупаемого дома и имеет ли лицо, у которого он покупается, полномочия на продажу дома.

b. Узнать о существовании ареста, запрета, ипотеки и препятствий для продажи

Хотя наличие таких ограничений, как ипотека, залог и судебный запрет на недвижимость, не препятствует продаже, эти ограничения переходят к новому покупателю вместе с недвижимостью в случае продажи. Считается, что новый покупатель, приобретающий дом, на который обращено взыскание или который заложен, принимает эти ограничения и их последствия.

b.1. Что происходит, если приобретается дом, на который обращено взыскание или который заложен?

Если на дом обращено взыскание или он заложен, то считается, что новый владелец дома, который приобретает этот дом, принял на себя последствия этих ограничений и несет ответственность за эти последствия. Таким образом, в случае покупки дома, на который обращено взыскание и который заложен, новый владелец жилья рискует потерять его.
Следует отметить, что после составления договора обещания продажи приобретаемого недвижимого имущества и проставления аннотации к титульному листу у нотариуса ограничения, наложенные несмотря на существующую аннотацию, не будут иметь силы. В решении 14-й Гражданской палаты Кассационного суда под номером 2019/4081 по этому вопросу говорится следующее:
В данном случае, поскольку суд продолжит действие аннотации, которая продолжает существовать в земельном кадастре, так как ее отмена не была запрошена владельцем недвижимого имущества, и поскольку другие ограничения не будут признаны, если другие ограничения будут обработаны, несмотря на существующую аннотацию после того, как титульный акт станет публичным путем обработки аннотации обещания продажи в пользу стороны, и поскольку будет принято, что владельцы аннотации, размещенной позже, увидят аннотацию, размещенную ранее в соответствии с принципом публичности титульного акта, титульный акт недвижимого имущества, являющегося предметом иска, ответчик-кредитор . … в пользу кредитора-ответчика … по делу № 2009/3159 3-го исполнительного управления Кастамону от 12.09.2014 г. за номером 12394 и аннотацию о наложении ареста от 17.10.2011 г. за номером 15343 от 17.10.2011 г. по делу № 2009/4122 3-го исполнительного управления Кастамону в пользу кредитора-ответчика … также следует отменить, однако принятие решения в письменном виде было признано неправильным, и решение было отменено по этой причине.

b.2. Можно ли купить дом с государственным залогом?

В случае ареста, наложенного государственными учреждениями и организациями, такими как муниципалитеты, специальные провинциальные администрации, налоговые службы, передача недвижимого имущества не может быть осуществлена без снятия ареста. Без официального и письменного разрешения соответствующего государственного учреждения процесс передачи титула собственности не может быть осуществлен при продаже дома, на который обращено взыскание.
c. Узнать, что дом, выставленный на продажу, совпадает с домом, указанным в свидетельстве о праве собственности.
Для того чтобы проверить эту ситуацию, необходимо провести экспертизу титула. Как известно, благодаря услуге Parcel Inquiry, предлагаемой Главным управлением земельного кадастра и регистрации, соответствующие лица могут сравнить адреса недвижимого имущества, которое они собираются приобрести, с информацией об острове, участке, парцелле, зарегистрированной в земельном кадастре, и увидеть местоположение недвижимого имущества с помощью приложения. Запрос о местонахождении недвижимого имущества можно сделать через интернет-приложение, а также получить подтверждение в органах земельного кадастра. Таким образом, проверка того, совпадает ли недвижимое имущество по адресу, указанному покупателю недвижимости, и продаваемое недвижимое имущество, совместимы ли данные об острове, участке, парцелле и адресе, является одним из важнейших шагов при покупке недвижимости.

Что следует изучить в муниципальных документах при покупке недвижимости?

Муниципальные архивы рассматриваемого объекта недвижимости должны быть изучены досконально. Потому что информация, указанная в муниципальном архивном деле соответствующего объекта недвижимости, не только не является юридически приемлемой, но и может иметь неожиданные последствия для нового владельца жилья. Эти факторы могут сыграть важную роль в принятии покупателем решения о приобретении недвижимости, а также помочь ему снизить риск возникновения непредвиденных ситуаций в будущем. Ниже перечислены факторы, которые можно проанализировать на основе муниципальных документов:
История недвижимости,
Статус зонирования,
Имеется ли сертификат на заселение,
Задолженность по налогам на недвижимость

На основе результатов муниципальных записей и запросов, которые необходимо сделать в соответствующих подразделениях, можно определить реальную рыночную стоимость недвижимого имущества. Правильное определение реальной рыночной стоимости недвижимого имущества может повлиять на сделки купли-продажи, которые будут проводиться в земельном кадастре. Когда цена купли-продажи сообщается в земельный кадастр, она не может быть ниже текущей цены, поэтому точная декларация имеет большое значение.

Что такое плата за оформление титула? В зависимости от чего определяется плата за оформление титула?

Один из самых часто задаваемых вопросов среди тех, кто собирается стать владельцем нового дома, – “Сколько составляет плата за оформление титула? “. Так что же такое плата за оформление титула и как она определяется?
Плата за оформление титула – это плата, определяемая в зависимости от продажной цены недвижимости, продаваемой по титулу. Пошлина за оформление титула составляет 4 % от общей цены продажи, по 2 % для покупателя и продавца.

3.1 Кто платит сбор за оформление титула?

Пошлина за оформление титула устанавливается в размере 2% для обеих сторон договора купли-продажи. Однако это не является обязательным условием. Поэтому стороны могут установить другую ставку сбора за оформление титула или решить, что одна сторона оплачивает весь сбор за оформление титула.

3.2 Что произойдет, если цена продажи будет занижена в документе о праве собственности?

При продаже недвижимости занижение продажной цены с целью уменьшения платы за оформление титула на практике приводит к большим штрафам. В случае обнаружения Министерством финансов и финансов факта занижения цены продажи, совершенного лицами, штраф за занижение стоимости дома в титульном документе взыскивается с продавца и покупателя с процентами за просрочку. Аналогичным образом, штраф в размере 25 % добавляется к плате за оформление титула в связи с занижением стоимости дома.
Короче говоря, в случае занижения цены продажи в титульном документе, недоплаченная сумма взыскивается со сторон, а к фактической сумме, подлежащей уплате, применяется штраф в размере 25 %.

Что такое аренда кондоминиума и право собственности на кондоминиум?

Хотя эти два термина часто путают, на самом деле между ними есть существенные различия. Документ, получаемый для того, чтобы иметь права на построенное на участке сооружение, называется титулом сервитута кондоминиума, и для получения этого документа необходимо обратиться в Главное управление земельного кадастра и регистрации. В проектах, строительство которых было одобрено, но не завершено, обычно выдается документ о праве собственности. После завершения проекта подрядчик подает заявку на получение жилищной лицензии в муниципалитет. Документ о праве собственности, полученный после получения лицензии на проживание, называется документом о праве собственности на кондоминиум.

4.1 Нельзя ли купить дом с правом собственности на кондоминиум?

Дома с сервитутом на кондоминиум, зарегистрированным в документах на право собственности, можно покупать. Кондоминиумный сервитут обычно означает, что доли дольщиков распределены вместе с тем, что здание кажется еще не завершенным. Поэтому, даже если дом физически завершен в домах с сервитутом кондоминиума, необходимо получить разрешение на заселение, обратившись за разрешением на заселение в муниципалитет.

4.2 Что произойдет, если дом будет куплен без сертификата о заселении?

Сертификат заселения, иначе говоря, “свидетельство о заселении”, представляет собой разрешительный документ, свидетельствующий о том, что строительство здания “завершено” с точки зрения научно-технических, зональных и юридических процессов. Строения, возведенные не в соответствии с вышеупомянутым процессом, не получают разрешения на ввод в эксплуатацию от муниципалитета.

В связи с этим владельцу квартиры, не имеющей разрешения на строительство, следует знать, что такое жилье является незавершенным строительством. В частности, важно обратить внимание на дома с правами собственности на кондоминиум, поскольку, как правило, здания, не имеющие “лицензии на заселение”, относятся к домам с правами собственности на кондоминиум.
Итак, в чем же разница между домами с жилищной лицензией и домами без жилищной лицензии?
Клиенты, желающие приобрести неприватизированные квартиры, могут не получить кредит в банках при подаче заявки на кредит.
Строящиеся дома без жилищной лицензии могут получить абонентскую плату за электричество, воду и природный газ, но квартира не может получить абонентскую плату самостоятельно. В домах без жилищной лицензии счета выставляются в виде абонементов на строительную площадку. В этом случае стоимость тех же услуг может вдвое превышать обычную.
Невозможно преобразовать титул собственности с сервитутом кондоминиума в собственность кондоминиума без получения сертификата на заселение.
Для получения сертификата на заселение может потребоваться перестройка или реорганизация участков, построенных не в соответствии с проектом, что может повлечь за собой значительные расходы.
На здания, не получившие сертификат о заселении в течение 5 лет, может быть наложен штраф или выдан ордер на снос.

Что такое проектная лицензия? Почему лицензия проекта важна при покупке недвижимости?

Во-первых, лицензионный проект – это проект, который включает в себя внешний вид, дизайн интерьера, соотношение масс друг к другу, планы и все подобные детали до процесса подачи заявки на строительство здания. Лицензионные проекты подготавливаются архитекторами зданий и затем представляются в муниципалитет. Прежде чем перейти к стадии проекта, архитектор тщательно изучает состояние земли и поселения, а также план зонирования.
Если вас интересуют проекты массового жилья, возводимые риэлторскими компаниями, важно провести предварительное исследование компаний, чтобы в будущем избежать потерь времени и средств. Изучение портфолио компании, владеющей понравившимся вам проектом, может быть полезным для принятия надежного решения.
Кроме того, важно проверить рекомендации компании, выяснить, не было ли у нее ранее судебных разбирательств с покупателями, успешно ли она завершила свои предыдущие проекты и сдала ли дома покупателям в установленные сроки.

Как получить вид на жительство, купив дом в Турции?

Один из наиболее часто задаваемых вопросов иностранцев, желающих жить в Турции, – “Можно ли получить вид на жительство, купив дом в Турции?”.
Да, это так. Турция – одна из стран, которая предоставляет вид на жительство иностранцам, купившим недвижимость, соответствующую определенным критериям. Однако для того, чтобы получить вид на жительство, купив дом, он должен обладать некоторыми характеристиками.
Соответственно, чтобы получить вид на жительство, приобретая недвижимость в Турции, она не должна быть куплена с совместным правом собственности. Право на получение вида на жительство при покупке на основании совместного титула не возникает. Однако право на получение вида на жительство предоставляется только владельцу титула, его/ее супруге, состоящей в гражданском браке, и несовершеннолетним детям.
Важнейшим условием является то, что недвижимость является жилой и используется в качестве резиденции. Для получения более полной информации о виде на жительство вы можете ознакомиться с нашей статьей “Как получить вид на жительство?”.

Как получить гражданство, купив дом в Турции?

Лицам, желающим получить гражданство, предлагается приобрести недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов или эквивалентную ей сумму, а затем подать заявление в Главное управление земельной регистрации и кадастра. В результате этого обращения поступает запрос на получение турецкого гражданства. Стоимость недвижимости фиксируется в отчете об оценке недвижимости и подается в Министерство окружающей среды и урбанизации. После одобрения министерством Главное управление земельного кадастра и регистрации добавляет примечание о том, что недвижимость не может быть продана в течение трех лет по запросу министерства. Затем заявление о предоставлении гражданства направляется в Главное управление по делам населения и гражданства, и начинается заключительный этап процесса подачи заявления. После завершения процедур в ЗАГСе человек получает право на получение удостоверения личности Турецкой Республики.
Для получения исчерпывающей информации о получении гражданства в Турции вы можете ознакомиться с нашей статьей “Как подать заявление на гражданство?”.

Можно ли купить дом с проживающим в нем арендатором?

Самый важный вопрос, который необходимо учитывать при покупке дома, – это проживающий в нем арендатор. В этом случае договор аренды, подписанный арендатором и предыдущим хозяином, полностью переходит к новому хозяину.
Поэтому существует процесс, который необходимо тщательно соблюдать, особенно в случае, если в домах, приобретаемых в пользование, проживает арендатор.

8.1 Как выселить арендатора из только что купленного дома?

Выселение жильцов из только что купленного дома – процесс, который должен быть проведен очень тщательно. Если упустить время, определенное в этом процессе, выселение арендатора может превратиться в более сложный и затяжной процесс. Поэтому очень важно воспользоваться поддержкой опытного юриста при выселении арендатора, проживающего в только что купленном доме.
Прежде всего, новый хозяин должен уведомить арендатора об основаниях пользования жильем. Это уведомление должно быть сделано путем оформления уведомления у нотариуса.

Статья 351 Обязательственного кодекса Турции регулирует этот вопрос следующим образом:

Лицо, которое впоследствии приобретает арендованное имущество, может, если пожелает, воспользоваться своим правом на расторжение договора аренды в связи с необходимостью, подав иск в течение одного месяца, начиная с даты истечения срока действия договора аренды.
Соответственно, если арендатор не выселяется после того, как его уведомили о сложившейся ситуации, новый владелец имеет право подать иск о выселении по истечении 6 месяцев. Хотя в законе не указано, когда начинается этот шестимесячный срок, общепринятой практикой является отсчет с даты приобретения квартиры.

Как мы уже говорили, этот процесс является юридическим и требует очень тщательного управления, поэтому очень важно, чтобы вы воспользовались поддержкой опытного юриста. Благодаря нашему 25-летнему опыту и профессиональной команде юристов, предлагающих услуги на 4 языках (немецкий, русский, английский, турецкий), вы можете обратиться к нам, чтобы инициировать необходимые юридические процессы по выселению арендатора, проживающего в приобретенном вами доме в Турции.

ЧТО МЫ СДЕЛАЕМ ДЛЯ ВАС?

• Адвокатское бюро Güneş & Güneş, имея 25-летний опыт работы и команду юристов, предоставляющих услуги на 4 языках (турецком, немецком, русском, английском), может проследить все юридические процессы и предоставить консультационные услуги для вашей новой покупки недвижимости.
• Соответственно, для вас:
• Проверка документов на право собственности на ваш новый дом,
• Ипотека, залог, ограничения, препятствующие продаже,
• Зонирование и статус поселения,
• Проверка на наличие налоговых задолженностей и судебных разбирательств,
• Экспертиза пригодности домов, которые вы собираетесь купить, для получения гражданства или вида на жительство и составление заявлений, которые вы будете подавать в этом статусе,
• Представление ваших интересов в любом юридическом споре путем подачи судебного иска.

Мы предлагаем множество таких услуг. Вы можете связаться с нами через нашу контактную линию Whatsapp, чтобы воспользоваться услугами наших адвокатов и юридических консультаций в Анталии, Стамбуле, Анкаре, Измире, Адане, Мерсине, Бурсе и по всей Турции.