Согласно статье 350 Обязательственного кодекса Турции (TCO), арендодатель может расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если арендодатель вынужден использовать арендованное имущество в связи с необходимостью жилья или рабочего места для себя, своего супруга, своей супруги, своих потомков, своего начальника или других лиц, о которых он обязан заботиться по закону. С этой целью арендодатель может подать против арендатора иск о “выселении в связи с необходимостью”.
Однако в этом случае арендодатель должен доказать, что “жилищная нужда“, которая является причиной подачи иска и требования, является обязательной, реальной и должна быть непрерывной. Если домовладелец докажет это требование в иске против жильца, он может выселить его из дома по решению суда. Потребность в жилье, о которой заявляет арендодатель, должна быть реальной, искренней и непрерывной.
Для принятия решения о выселении в делах, основанных на заявлении о нуждаемости, необходимо доказать, что нуждаемость является реальной, искренней и обязательной. Временная нужда, которая не является постоянной, не может быть причиной для выселения, равно как и нужда, которая еще не возникла или реализация которой зависит от длительного периода времени, не может быть принята в качестве причины для выселения. Недостаточно иметь причину нужды на момент подачи иска, эта нужда должна продолжаться в течение судебного процесса.
Например, если иск о выселении подается с утверждением “мой ребенок женится, мой ребенок будет жить там-то“, необходимо доказать, что ребенок действительно нуждается в новом месте жительства в связи с женитьбой. Если есть другое жилье, принадлежащее ребенку, который женится, иск о выселении будет отклонен, так как “нужда” не будет искренней.
Или, в случае выселения, поданного гражданином-эмигрантом, который утверждает: “Я вернусь в Турцию навсегда, я буду жить в этом доме сам“, он/она должен/должна доказать, что он/она действительно вернется навсегда. Очевидно, что необходимость проживания только для того, чтобы провести несколько месяцев в Турции летом, не является постоянной.
Тот факт, что недвижимое имущество будет строиться и реконструироваться, является основанием для выселения. Однако использование недвижимого имущества во время этого процесса должно быть невозможным. Если есть реконструкция и ремонт, которые могут быть выполнены, пока арендатор проживает в квартире, выселение не может быть потребовано.
Арендодатель должен будет доказать в суде, что существует необходимость капитального ремонта, ремонта, перепланировки или расширения в соответствии с законодательством о зонировании и что дом должен пустовать во время этого процесса.
Статья 350/1 ТКо предусматривает, что лицо, приобретающее арендуемое имущество, может потребовать выселения в связи с необходимостью в жилье или рабочем месте для себя, своего супруга, своих потомков, потомков своих потомков или других лиц, обязанных заботиться о нем по закону. В соответствии с положением закона и сложившейся судебной практикой Кассационного суда, реальное лицо не может требовать выселения в связи с нуждами компании.
Когда Арендодатель и Арендатор Должны Подать Иск о Выселении в Связи с Необходимостью?
Согласно статье 350/1 TCO № 6098, иск о выселении по причине нуждаемости должен быть подан в течение одного месяца с даты, которая должна быть определена с соблюдением сроков, предусмотренных для уведомления о расторжении договора в статье 328 настоящего закона для срочных договоров и для договоров на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 353 ТКо, если арендодатель письменно уведомил арендатора о подаче иска до или не позднее срока, установленного для подачи иска, иск может быть подан до конца продленного года аренды, следующего за уведомлением.
Срок подачи иска связан с общественным порядком и должен учитываться судом автоматически, даже если ответчик не заявляет об этом.
Может ли Арендодатель повторно сдать в аренду Помещение, из которого я был Выселен за Ненадобностью, заключив Новый Договор Аренды?
Владелец недвижимости не может сдавать в аренду помещение, где было принято решение о выселении в связи с необходимостью, за исключением обоснованных причин, до истечения 3 лет.
Статья 355 ТКП запрещает сдавать дом в аренду другому лицу в течение трех лет, за исключением обоснованных причин, если арендатор выселен из дома в связи с необходимостью.
Статья 355 Обязательственного кодекса Турции разъясняет этот вопрос.
“СТАТЬЯ 355 – Когда арендодатель выселяет арендованное имущество в связи с необходимостью, он не может сдавать арендованное имущество в аренду никому, кроме прежнего арендатора, если только не прошло три года без уважительных причин.
Недвижимое имущество, которое было эвакуировано для целей реконструкции и восстановления, не может быть сдано в аренду кому-либо другому в его прежнем состоянии, если только не прошло три года без уважительной причины. Бывший арендатор имеет приоритетное право на аренду недвижимого имущества, которое было реконструировано и реконструировано, с его новым состоянием и новой арендной платой. Это право должно быть реализовано в течение одного месяца после письменного уведомления, которое должно быть сделано арендодателем; если это приоритетное право не будет прекращено, недвижимое имущество не может быть передано в аренду другому лицу до истечения трех лет.
Если арендодатель нарушает эти положения, он обязан выплатить компенсацию бывшему арендатору в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной в последний год аренды”.
Этот запрет был введен для предотвращения злоупотреблений, чтобы помешать арендодателям снимать своих арендаторов и вновь сдавать их другим лицам по высокой арендной плате.
Запрет на аренду в течение 3 лет распространяется на выселение в целях реконструкции и восстановления, а также на выселение в связи с необходимостью. В этом случае, если собственник собирается сдать жилье в аренду на три года, он может сдать его бывшему арендатору, оно не может быть сдано другому арендатору.
“Согласно статье 350./2 ТКо, возможно расторжение договора аренды в связи с реконструкцией и перестройкой. Несмотря на то, что арендные отношения прекратились, в случае прекращения в связи с реконструкцией, статья 355 того же закона накладывает на арендодателя определенные ограничения и обязательства по повторной сдаче недвижимого имущества в аренду. Статья 355.2 ТЗО гласит, что “…недвижимое имущество, которое было эвакуировано для целей реконструкции и восстановления, не может быть передано в аренду другому лицу в прежнем состоянии, если только не прошло три года без уважительной причины. Прежний арендатор имеет приоритетное право на сдачу в аренду недвижимого имущества, которое было реконструировано и реконструировано, с новым состоянием и новой арендной платой. Это право должно быть реализовано в течение одного месяца после письменного уведомления, которое должно быть сделано арендодателем; если это приоритетное право не будет прекращено, недвижимое имущество не может быть передано в аренду другому лицу до истечения трех лет. Если арендодатель действует вопреки этим положениям, он обязан выплатить бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды…”.
В нашем случае ответчик выселил арендатора-истца из арендованного помещения на основании реконструкции. В соответствии со статьей 355.2 ТКо, истец-арендатор имеет приоритетное право на аренду недвижимого имущества, которое было реконструировано и реконструировано с новым состоянием и новой арендной платой, а ответчик-арендодатель не может сдать в аренду другому лицу до истечения 3 лет без прекращения приоритетного права истца по данной статье. Однако это право не дает арендатору-истцу права в судебном порядке принуждать арендатора-истца к заключению договора и определению арендной платы. Поведение арендодателя, противоречащее данной статье, требует компенсации в пользу арендатора при наличии соответствующих условий. Поэтому, хотя суд должен принять решение об отказе в иске, решение о принуждении ответчика к заключению договора и определению новой арендной платы с письменным обоснованием является неправильным.” ЮРИСДИКЦИЯ Т.С. 6-я Гражданская палата Главная: 2015 / 7205 Арар: 2016 / 102 Дата вынесения решения: 19.01.2016 г.
Какие Права Может Реализовать Арендатор, Выселяемый в Связи с Необходимостью, в Отношении Бывшего Арендодателя, Сдавшего Арендованное Имущества до Истечения 3 (Трех) Лет?
Арендодатель, не соблюдающий трехлетний запрет на сдачу в аренду кому-либо, кроме бывшего арендатора, может быть обязан выплатить бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды.
Другими словами, в статье 355 Обязательственного кодекса Турции № 6100, озаглавленной запрет на повторную сдачу в аренду, говорится следующее;
“Когда арендодатель освобождает арендованное имущество в силу необходимости, он не может без уважительной причины сдавать арендованное имущество в аренду никому, кроме прежнего арендатора, до истечения трех лет. … Если арендодатель действует вопреки этим положениям, он обязан выплатить бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды“.
Есть такая норма.
Согласно этой статье, собственник, который несправедливо выселяет нанятое жилье и сдает его другому лицу, обязан выплатить выселенному им арендатору в качестве компенсации не менее одного года арендной платы.
Конечно, в зависимости от характера ситуации и обстоятельств, суд примет решение о размере компенсации и о том, понес ли арендатор дальнейший ущерб.
Однако для того, чтобы эта компенсация или иск были заключены в пользу арендатора, выселение арендатора возможно только при наличии судебного решения или исполнения. Другими словами, если арендатор не выселился из арендуемого помещения без решения суда или исполнения, то есть если арендатор выселился из арендуемого помещения добровольно, он не может воспользоваться этим положением закона. На самом деле, Кассационный суд разъяснил этот вопрос в одном из своих решений и заявил: “Подразумевается, что ответчик-арендодатель не подавал иск о выселении в связи с необходимостью, а истец-арендатор не выселял недвижимое имущество по судебному решению или в порядке исполнения. В этом случае условия для компенсации в соответствии со статьей 355 Обязательственного кодекса Турции № 6098 не наступили.” (Кассационный суд 3-я Гражданская палата, Esas: 2017/ 4956
Решение: 2019 / 871 Дата решения: 07.02.2019)
Часто задаваемые вопросы
1. Что такое иск о выселении по причине необходимости?
Иск о выселении по причине необходимости – это иск арендодателя о выселении арендатора из арендуемого недвижимого имущества, когда арендодателю «очень нужно» выселить арендатора для себя или своих родственников. Для подачи такого иска необходимы определенные правовые основания для выселения арендатора.
2. Кто может подать иск о выселении в связи с необходимостью?
Арендодатель (собственник) может подать иск о выселении по нужде. Однако этот иск может быть подан только в отношении самого арендодателя, его супруги/супруга, детей, родителей и родственников. Арендодатель не может требовать выселения в связи с нуждаемостью других лиц.
3. Каковы условия для подачи иска о выселении по причине нуждаемости?
Арендодатель должен действительно нуждаться в арендуемом недвижимом имуществе. Такая нужда возникает, если доказано, что жилое помещение или рабочее место необходимо для использования самим арендодателем или его родственниками.
Арендодатель должен доказать, что эта потребность носит долгосрочный и постоянный характер. Временная необходимость не может быть достаточной для выселения.
4. Каковы права арендатора в случае выселения по причине нуждаемости?
Если арендатор выселяется в результате дела о выселении по причине нуждаемости, у него есть права в отношении срока и условий выселения. Выселение может быть отложено до удовлетворения потребностей арендатора, или арендатор имеет право потребовать компенсацию.
Арендатор может опротестовать решение о выселении или освободить недвижимое имущество, используя предоставленный ему срок.
5. Когда может быть подан иск о выселении в связи с необходимостью?
Арендодатель может потребовать выселения арендатора из недвижимого имущества до окончания срока действия договора. Однако, чтобы защитить арендатора, арендодатель должен доказать свою необходимость.
Арендодатель должен представить в суд доказательства, подтверждающие необходимость выселения арендатора.
6. Как долго длится дело о выселении в связи с необходимостью?
Длительность дела может варьироваться в зависимости от суда и сложности дела. Однако обычно оно может длиться более года. Суд оценивает доказательства, заслушивает свидетелей и, наконец, выносит решение.
7. Какие доказательства требуются в деле о выселении по нуждам?
Арендодатель может представить различные виды доказательств, чтобы доказать, что он или она нуждаются. К таким доказательствам относятся:
Письменные заявления о том, что арендодатель нуждается в недвижимом имуществе,
документы, подтверждающие жилищные потребности членов семьи арендодателя,
Это могут быть фотографии или отчеты о состоянии арендованного имущества.
Также можно доказать, что арендодатель находится в поисках нового места жительства или работы и действительно нуждается в недвижимом имуществе.
8. Что может сделать арендатор, если иск о выселении подан в связи с необходимостью?
Арендатор может возразить против иска и представить суду свои возражения в ходе судебного процесса. Арендатор может отклонить требование о выселении или согласиться на выселение с определенными условиями. Например, он может воспользоваться своим правом потребовать компенсацию или примириться.
9. Должна ли выплачиваться компенсация арендатору в результате выселения по нужде?
Если арендатор пострадал во время выселения, арендодателя могут обязать выплатить компенсацию. Эта компенсация может покрыть время, затраченное арендатором на поиск нового жилья, или расходы на переезд.
10. в каких случаях в выселении по причине нуждаемости может быть отказано?
Если арендодатель не может доказать необходимость или если нарушены права арендатора, суд может прекратить дело.
Кроме того, суд может принять во внимание интересы арендатора, если тот проживает в квартире слишком долго или если условия проживания в квартире очень тяжелые.
11. Каков срок давности для выселения по причине нуждаемости?
Не существует специального срока давности для иска о выселении по причине необходимости. Однако применяется общий срок исковой давности. Это относится к сроку, в течение которого арендатор может заявить о том, что арендодатель нуждается в недвижимом имуществе после истечения срока договора.
12. Как возбудить дело о выселении по причине нуждаемости?
Иск о выселении по нужде может быть подан арендодателем. Этот иск подается в мировой гражданский суд по месту вашего жительства, и обоснованность нуждаемости должна быть доказана.
