Совет Собственников Квартир и Управление

Процедуры и принципы работы совета владельцев кондоминиума и обязанности администратора

Процедуры и принципы работы совета владельцев кондоминиума определяются Законом о кондоминиуме. В этом контексте Закон о кондоминиуме предусматривает создание совета владельцев кондоминиума для того, чтобы владельцы кондоминиума могли эффективно участвовать в управлении и защищать свои интересы. Согласно Закону о кондоминиуме, право собственности на кондоминиум определяется как право собственности, установленное владельцем или владельцами недвижимого имущества в соответствии с положениями Закона о кондоминиуме, на те части завершенного здания, такие как этажи, квартиры, деловые офисы, магазины, магазины, подвалы, склады и т.д., которые пригодны для отдельного и независимого использования (статья 1 /f.1, 2/b.a) Для того чтобы владельцы кондоминиумов могли в полной мере осуществлять свои права собственности и свести к минимуму споры между ними, очень важно, чтобы совет владельцев кондоминиумов выполнял свои обязанности в соответствии с Законом. Совет владельцев кондоминиума имеет большое значение не только для владельцев кондоминиума, но и для управляющих кондоминиумом. Поэтому можно сказать, что совет владельцев кондоминиума выступает в качестве костяка как с точки зрения управления, так и с точки зрения прав владельцев кондоминиума. В связи с этим знание порядка формирования, обязанностей и полномочий совета владельцев кондоминиумов очень полезно как для владельцев кондоминиумов, так и для управляющих кондоминиумами.

А – Формирование совета собственников кондоминиума

Совет владельцев кондоминиума – это совет, состоящий из владельцев независимых секций и не имеющий статуса юридического лица. Каждый владелец независимой секции обязан участвовать в работе совета. Для членства в совете не имеет значения характер независимой секции или размер земельной доли. Каждая независимая секция представлена владельцем этой секции в совете владельцев кондоминиума. Если в рамках правил коллективной собственности независимая секция принадлежит нескольким лицам, эти лица должны участвовать в совете через своего представителя (статья 31/f.3, c.1 ССС). Таким образом, в соответствии с этим положением не все из нескольких лиц, владеющих независимой секцией в форме долевой или коллективной собственности, могут участвовать в совете; в совете может участвовать только назначенный ими представитель. Обязательным условием является то, что владелец независимой секции, который будет участвовать в совете владельцев кондоминиума, обладает дееспособностью. Лица, не обладающие дееспособностью, не могут участвовать в совете в качестве владельцев кондоминиума, а также принимать какие-либо меры в отношении своего владения кондоминиумом. Если владелец самостоятельного участка находится под опекой или попечительством, его/ее законный представитель должен представлять его/ее в совете (статья 31/f.3, c.2 ГПК). Если владельцем самостоятельного участка является юридическое лицо, в совете должен присутствовать уполномоченный представитель юридического лица. Этим представителем может быть уполномоченный орган юридического лица или добровольный представитель, назначенный этим органом. При этом следует отметить, что тот факт, что владельца кондоминиума представляет представитель, не означает, что титул члена правления принадлежит представителю. Этот титул принадлежит лицу, т.е. владельцу, на имя которого независимая секция зарегистрирована в реестре кондоминиума.

Закон напрямую связывает членство в совете владельцев кондоминиума с владением правом собственности. По этой причине лица, пользующиеся независимой секцией как личным (например, по договору аренды) или ограниченным вещным правом (например, резиденция, право узуфрукта), не могут принимать участие в совете владельцев кондоминиума. Эти лица могут выражать свои пожелания относительно управления основным недвижимым имуществом только через владельца независимой секции в совете владельцев кондоминиума. Однако владелец независимой секции не обязан выносить эти просьбы на повестку дня совета владельцев кондоминиума. Лица, которые пользуются или извлекают выгоду из независимой секции, не имеют никаких средств правовой защиты против такого поведения владельца в рамках положений Закона о кондоминиуме. Потому что собственник не связан юридическими обязательствами по просьбам этих лиц. В этом случае они могут предъявить претензии к владельцу независимой секции только на основании правоотношений между ними.

B – Обязанности и полномочия совета владельцев кондоминиума

Совет владельцев кондоминиума – это основной орган, принимающий решения, который формирует костяк системы кондоминиума. Все решения, касающиеся управления основным недвижимым имуществом, принимаются советом владельцев кондоминиума (статья 27 КТС). Эти решения могут охватывать такие вопросы, как изменение характера независимой секции, общих территорий, плана управления, выборы управляющего и аудитора, а также могут быть связаны с операциями по распоряжению основным недвижимым имуществом. Хотя обязанности совета владельцев кондоминиума связаны не только с управлением, споры, возникающие между владельцами кондоминиума, управляющими и аудиторами в связи с использованием или управлением основным недвижимым имуществом, также должны быть разрешены и урегулированы советом владельцев кондоминиума (статья 32/f.3 ССС). Не стоит забывать, что даже если споры решаются советом владельцев кондоминиума, владельцам независимых секций не обязательно обращаться непосредственно в совет, всегда можно подать иск.

Управление основным недвижимым имуществом осуществляется советом владельцев кондоминиумов в соответствии с положениями закона и планом управления. Поэтому совет не может действовать вопреки обязательным положениям закона в своих решениях, касающихся управления, независимо от предмета. Кроме того, все владельцы кондоминиума обязаны действовать в соответствии с планом управления, который является для них обязательным (статья 32/f.1 КТС). Решения, принимаемые советом владельцев кондоминиума в отношении как управления, так и споров, возникающих между владельцами кондоминиума, управляющими и надзирателями, являются обязательными для всех владельцев кондоминиума, их совместных и нескольких наследников, управляющих и надзирателей, владельцев прав пользования и проживания и арендаторов (статья 32/f.2 КТС). В этом смысле Закон четко подчеркивает, что принятые решения должны быть обязательными и для несовершеннолетних наследников, и в этом отношении не должно быть никакой дискриминации. Как видно, обязательный характер решений совета владельцев кондоминиума весьма широк. Поэтому очень важно, чтобы владельцы кондоминиума принимали эффективное участие в работе совета.

C – Заседание совета владельцев кондоминиума и голосование в совете

Закон о кондоминиумах разделяет собрания, проводимые советом владельцев кондоминиумов, на два вида: обычное собрание и внеочередное собрание. В зависимости от типа собрания предусмотрены различные положения в отношении лиц, которые будут созывать собрание, процедуры созыва собрания, времени проведения собрания и принципов, которым необходимо следовать при его проведении. Следует отметить, что соблюдение процедур и принципов, предусмотренных для проведения собрания, играет чрезвычайно важную роль. Ведь в случае несоблюдения этих процедур и принципов владельцы кондоминиума могут потребовать отмены принятых на собрании решений в соответствии со статьей 33 КТС. Поэтому важно знать процедуры и принципы проведения собраний, которые может проводить совет собственников кондоминиума, а также правила, которым необходимо следовать.

1 – Обычное собрание

Собрание, проводимое советом владельцев кондоминиума в сроки, четко указанные в законе или плане управления, называется «обычным собранием». Статья 29/f.1 КТС гласит, что совет владельцев кондоминиумов должен проводить очередные собрания в определенное время для принятия решений. Согласно этому положению, совет собирается не реже одного раза в год, в сроки, указанные в плане управления (статья 29/f.1 ССС). Здесь важно, чтобы место и время проведения очередного заседания были четко указаны в плане управления. В случаях, когда это четко не указано, например, если в плане управления указан только месяц проведения собрания, а время и место не указаны, время и место должны быть сообщены владельцам кондоминиума до начала собрания.

Если в плане управления нет такого положения о времени проведения заседания совета владельцев кондоминиума, то совет собирается, как правило, в первом (январском) месяце каждого календарного года (статья 29/f.1 КТС). При этом о месте и времени проведения собрания собственники кондоминиума должны быть уведомлены заранее. Хотя положения плана управления, касающиеся времени проведения очередного собрания совета владельцев кондоминиума, являются обязательными, по этой причине решения, принятые советом в соответствии с порядком проведения очередного собрания, отличным от календарного, указанного в плане управления, будут недействительными. По этой причине владельцы кондоминиума могут подать иск об отмене решений, принятых вне установленного времени.

Другой вопрос – процедура созыва собрания. В этом вопросе существует двойное разграничение. Процедура приглашения может осуществляться в соответствии с процедурой приглашения, предусмотренной для внеочередного собрания, либо путем размещения объявления о собрании на доске объявлений. В уведомлении о собрании необходимо сообщить владельцам кондоминиума, где и когда будет проведено повторное собрание в случае, если на первом собрании не будет достигнут кворум. (Статья 29/f.3 КТС). Период между первым и вторым собранием не может быть менее семи дней или более пятнадцати дней (ст. 29/ф.3, ст. 30/ф.2 ГПК).

2- Внеочередное собрание

Совет владельцев кондоминиума может собраться внеочередно, если он столкнулся с важным и неожиданным событием, касающимся кондоминиума. Примерами важных и неожиданных причин являются отставка управляющего, возникновение ремонтных работ, требующих больших затрат на основное недвижимое имущество, или принятие определенных решений по юридическим причинам, касающимся кондоминиума. Управляющий, аудитор или одна треть владельцев кондоминиума могут потребовать созыва внеочередного собрания (статья 29/f.2 КТС). В соответствии с этим положением, один владелец кондоминиума не может требовать проведения внеочередного собрания, равно как и обращаться в суд с таким требованием. Созыв собрания совета владельцев кондоминиума является обязанностью администратора (статья 35 КТС), поэтому аудитор и одна треть владельцев кондоминиума должны подать администратору требование о проведении внеочередного собрания, и администратор созовет собрание. Если администратор не созывает собрание, несмотря на это требование, аудитор или одна треть владельцев кондоминиума могут созвать собрание. Поскольку внеочередное собрание по своей природе не проводится в определенное время, как обычное собрание, причина, место и время проведения собрания должны быть сообщены владельцам кондоминиума в соответствующее время. В соответствии со статьей 29/f.2 КТС это надлежащее время составляет не менее пятнадцати дней до даты проведения собрания. Такое уведомление должно быть направлено всем владельцам кондоминиума. Процедура приглашения осуществляется посредством вызова, который должен быть подписан владельцами кондоминиума, или заказным письмом. В случае несоблюдения этих процедур владельцы кондоминиума могут подать иск об отмене собрания в суд.

3– Кворум на собрании

Совет владельцев кондоминиума созывается на очередные и внеочередные собрания при участии более половины владельцев кондоминиума по количеству и земельной доле (ст. 30/f.1 КТС). Закон предусматривает большинство акций и акционеров (двойное большинство) для кворума собрания. Другими словами, эти условия должны выполняться вместе. Соответственно, недостаточно, чтобы на собрании присутствовало более половины независимых владельцев секций; кроме того, эти владельцы кондоминиумов, участвующие в собрании, должны иметь более половины общего земельного пая в пересчете на земельную долю. Если одно из этих условий не выполняется, проведение собрания невозможно. Принято считать, что кворум собрания, предусмотренный Законом, носит относительно обязательный характер. Другими словами, это означает, что кворум может быть увеличен, но не уменьшен в соответствии с положением, которое должно быть внесено в план управления.

В случае если первое собрание не может быть проведено из-за отсутствия кворума как для очередных, так и для внеочередных собраний, второе собрание должно быть проведено не позднее чем через пятнадцать дней. Закон не устанавливает специального кворума для проведения второго собрания. Поэтому повторное собрание может быть проведено при участии владельцев кондоминиума, не имеющих большинства акций и акционеров.

4- Голосование в совете собственников кондоминиума

Воля совета владельцев кондоминиума определяется голосованием владельцев кондоминиума. Следует отметить, что отказ от права голоса или передача права голоса невозможны. В соответствии со статьей 31 ССС, каждый имеет 1 голос, но если владелец является собственником более чем одной независимой секции, он имеет право голосовать отдельно за каждую независимую секцию. Однако закон также ввел ограничение, чтобы предотвратить злоупотребление этой ситуацией. Так, если лицо владеет более чем одним независимым участком, независимо от количества принадлежащих ему независимых участков, количество голосов, которыми он будет обладать, не может составлять более одной трети от общего числа голосов.

Голосование также может осуществляться через представителя в совете владельцев кондоминиума. Однако и здесь существует юридическое ограничение. Человек не может быть назначен представителем, чтобы отдать более пяти процентов голосов. Таким образом, законодатель ограничил количество независимых секций, которые может представлять представитель. Другая ситуация заключается в том, что голосование собственника за представителя является юридическим обязательством. Такое юридическое обязательство может быть упомянуто, если владелец независимого участка не обладает способностью к самоопределению, является несовершеннолетним или ограниченно дееспособным. Если владельцев независимой секции несколько, то все они не могут участвовать в совете владельцев кондоминиума, но только их представители могут принимать участие в совете. Этим представителем может быть один из собственников или третье лицо, не являющееся собственником (статья 31/f.2 ССС). Представитель голосует в совете от их имени. Разрешение на представительство может быть дано в устной или письменной форме. Однако, учитывая риски споров, которые могут возникнуть впоследствии, лучшим решением будет уполномочить представителя в письменной форме.

5- Кворум для принятия решения общим собранием собственников

В совете собственников кондоминиума решения обычно принимаются большинством голосов собственников, присутствующих на собрании, независимо от размера земельных долей. Однако Закон о кондоминиумах, принимая во внимание цель создания системы кондоминиумов как особого вида совместной собственности, установил специальные критерии принятия некоторых решений. Эти специальные требования к принятию решений могут включать такие критерии, как большинство голосов владельцев земельных долей и акционеров (двойное большинство), большинство в четыре пятых и единогласие.

A – Решения, требующие большинства акционеров и земельных долей (двойное большинство)

При принятии советом директоров решений, требующих большинства земельных долей и акционеров, для принятия решения недостаточно, чтобы за него проголосовало более половины независимых владельцев участков. Кроме того, сумма земельных долей независимых владельцев участков, которые голосуют «за», должна составлять более половины от общей земельной доли.

Согласно закону, решения, которые могут быть приняты советом владельцев кондоминиума, имеющих большинство земельных долей и акционеров, могут быть перечислены следующим образом

– Подача иска о принудительной передаче права собственности на кондоминиум (статья 25 ГПК)

– Назначение управляющего (ст. 34/f.4 КРФК)

– Надзор за управлением (статья 41/f.3)

– Проведение полезного ремонта и дополнений в местах общего пользования (Статья 42/f.1)

– Внесение изменений в проект, необходимых для жизни инвалидов (статья 42/f.2 ПФР)

– Теплоизоляция, перевод системы отопления на другое топливо и замена системы отопления (статья 42/f.3 КТС)

B – Решения, которые могут быть приняты большинством в 4/5 голосов собственников жилья

В соответствии с Законом, решения, которые могут быть приняты советом владельцев кондоминиума при наличии большинства в 4/5 голосов владельцев кондоминиума, могут быть перечислены следующим образом

– Проведение некоторых работ, связанных с общими помещениями (статья 19/f.2 ССС)

– Внесение изменений в план управления (статья 28/f.3).

C – Решения, которые могут быть приняты при единогласном голосовании владельцев кондоминиума

В решениях совета, где требуется единогласие владельцев кондоминиума, все владельцы независимых секций должны проголосовать «за», чтобы решение было принято.

Согласно Закону, решения, которые могут быть приняты единогласно советом владельцев кондоминиума, можно перечислить следующим образом

– Изменение назначения независимой секции, зарегистрированной как жилое помещение (статья 24/f.2 ССС)

– переход на индивидуальную систему отопления в зданиях с площадью застройки две тысячи квадратных метров и более (статья 42/f.3)

– Добавление нового самостоятельного раздела (PFK.art.44)

– Совершение сделок по отчуждению основного недвижимого имущества (ст. 45 ПФК)

– Проведение важных работ (ПФК.ст.45)

Отмена решений Совета собственников кондоминиума

Владельцы кондоминиума, которые считают, что решения совета владельцев кондоминиума противоречат закону, плану управления или справедливости, могут обратиться в суд для отмены этих решений на основании статьи 33/f.1, c.1 КТС. Иск об отмене решений предоставляет меньшинству владельцев кондоминиума возможность опротестовать решения правления. В таком иске об аннулировании, прежде всего, может быть принято во внимание, что созыв и заседание совета владельцев кондоминиума не были проведены в соответствии с процедурами, указанными в законе или плане управления. К таким процедурным и формальным причинам можно отнести несоблюдение процедур, предусмотренных для проведения первого, второго и внеочередного собраний, несоблюдение кворума собрания и решений, представление интересов владельца кондоминиума неуполномоченным доверенным лицом. Кроме того, предметом иска об аннулировании решений совета владельцев кондоминиума может стать факт, что они противоречат обязательным положениям или несправедливо нарушают интересы владельцев кондоминиума. Если нарушение обязательных норм обычно проявляется в решениях, изменяющих установленные законом кворумы собраний и решений, то нарушение справедливости проявляется в решениях, касающихся участия в общих расходах и порядка извлечения выгоды из этих участков.

Суд, вынесший решение об отмене, не может исправить или изменить решение путем замены совета. Он может только отменить решение. Поскольку последствия решения отменены, полномочия на принятие нового решения по тому же вопросу в соответствии с планом управления и законом принадлежат совету владельцев кондоминиума. С отменой решения решение, принятое правлением, исчезает задним числом как для владельцев кондоминиума, так и для третьих лиц. Таким образом, принятое решение становится недействительным.

Обязанности управляющего

Обязанности управляющих могут быть подробно описаны в планах управления, зарегистрированных вместе с документом о праве собственности, но в основном они перечислены в статье 35 Закона о кондоминиумах. Если иное не предусмотрено планом управления, управляющий должен выполнять следующие задачи:

a) Выполнение решений, принятых советом владельцев кондоминиума;

b) Принятие необходимых мер по использованию, охране, содержанию и ремонту основного недвижимого имущества в соответствии с его назначением;

c) страхование основного недвижимого имущества

d) Сбор соответствующей суммы денег в виде аванса с владельцев кондоминиума на общие работы по управлению основной недвижимостью и работы по обслуживанию, такие как защита, ремонт, уборка и работы по обслуживанию, такие как лифт и отопление, эксплуатация горячего и холодного воздуха и страхование в сроки, указанные в плане управления, если такие сроки не указаны, в течение первого месяца каждого календарного года, а в случае, если этот аванс израсходован и исчерпан, сбор аванса снова на оставшиеся работы;

e) Принятие всех других платежей, связанных с управлением основной недвижимостью, оплатой долгов, возникающих в результате управления и сбора арендной платы за независимые секции, если это отдельно разрешено владельцами кондоминиума;

f) Принятие уведомления, касающегося всего основного недвижимого имущества;

g) Принятие необходимых мер, которые не приведут к истечению срока или утрате права в отношении основного недвижимого имущества;

h) принятие необходимых мер по охране и содержанию основного недвижимого имущества в интересах владельцев кондоминиума от их имени;

i) Предъявлять иски и исполнительные производства в отношении владельцев кондоминиума, не выполняющих свои долги и обязательства, связанные с владением кондоминиумом, и регистрировать законное право ипотеки в реестре кондоминиума;

j) Открыть счет в авторитетном банке на свое имя, но в качестве управляющего основной недвижимостью, чтобы депонировать собранные средства и авансы и получать их в случае необходимости;

k) Созыв совета владельцев кондоминиума на собрание.

Управляющие несут ответственность за защиту интересов владельцев кондоминиума, которых они представляют, принимают и выполняют решения, которые ожидаются от «благоразумного» управляющего во время исполнения обязанностей по управлению.

Управляющие, которые не выполняют свои обязанности и обязательства, перечисленные выше, обязаны возместить ущерб, понесенный владельцами кондоминиума, за который они несут ответственность как доверенное лицо.

Помимо этих положений, управляющий также несет юридическую ответственность по следующим вопросам, специально определенным в законе:

Ведение книги и хранение документов Статья 36 КТС – Управляющий обязан записывать решения совета владельцев кондоминиума, протоколы, резюме и даты уведомлений и извещений, а также все расходы в книгу, упомянутую в статье 32, в порядке возрастания даты, и хранить эту книгу, документы о расходах и все другие документы в деле.

Эта книга должна быть нотариально заверена управляющим в течение одного месяца, начиная с конца каждого календарного года.

Подготовка проекта эксплуатации Статья 37 КТС – Если нет проекта эксплуатации, принятого советом владельцев кондоминиума, управляющий должен незамедлительно подготовить проект эксплуатации.

В этом проекте, в частности:

a) Сметные суммы доходов и расходов на один год управления основным недвижимым имуществом;

b) Сметная сумма, которая будет выделена каждому владельцу кондоминиума из всех расходов в соответствии с принципами, изложенными в статье 20 настоящего Закона;

c) размер авансового платежа, который должен быть внесен каждым владельцем кондоминиума в соответствии с принципами статьи 20 для покрытия сметных расходов и других возможных расходов;

Показано.

Данный проект должен быть доведен до сведения владельцев кондоминиумов или тех, кто фактически получает выгоду от независимой секции, под роспись или заказным письмом. Если в течение семи дней с момента уведомления против проекта поступили возражения, ситуация рассматривается на совете владельцев кондоминиумов и принимается решение по проекту, а при необходимости готовится новый проект.

Почему мы?

Как для владельцев, так и для управляющих очень важно действовать в соответствии с процедурами и принципами совета владельцев кондоминиума и правильно выполнять обязанности управляющих. В частности, юридические обязательства, которые могут возникнуть в случае несоблюдения Закона о кондоминиуме и соответствующих правовых норм, могут поставить владельцев и управляющих в затруднительное положение. По этой причине юридическая поддержка играет решающую роль в предотвращении возможных споров, обеспечении процесса управления в соответствии с законодательством и защите прав обеих сторон.

Адвокатское бюро Güneş & Güneş предоставляет юридические консультации по вопросам, связанным со сделками совета владельцев кондоминиумов и обязанностями управляющего. Наша команда экспертов будет на вашей стороне в процессе управления кондоминиумом, гарантируя, что вы будете действовать в соответствии с законодательством и защищая вас от возможных юридических рисков.

Часто задаваемые вопросы