Процессы купли-продажи недвижимости являются важнейшими сделками, которые предоставляют физическим и юридическим лицам возможность приобрести собственность или использовать имеющиеся активы, сделав значительные инвестиции. Однако эти процессы не ограничиваются только финансовыми аспектами, но и включают в себя сложные юридические процедуры, условия договора и правовой статус недвижимого имущества. В процессе купли-продажи необходимо учитывать такие важные моменты, как правоустанавливающие документы, статус зонирования, ипотека и залоговые права, а также потенциальные правовые риски. В этом контексте юридическая поддержка опытного адвоката играет важнейшую роль в защите прав клиента, предоставлении необходимых документов и предотвращении возможных споров на каждом этапе процесса. Таким образом, сделки купли-продажи недвижимого имущества становятся более надежными, гладкими и юридически грамотными. Процесс покупки включает в себя несколько этапов:
Экспертиза Правового Статуса Объекта Недвижимости
Подробно изучаются все виды правовых ограничений (ипотека, арест, аннотации, запреты) и обязательств (долги, штрафы) на недвижимое имущество. Документы, полученные из Земельного кадастра, предоставляют клиенту полную информацию об истории и текущем статусе недвижимого имущества. Здесь мы можем вкратце рассказать о следующих услугах, которые мы вам окажем.
1-) Изучение записи в земельном кадастре
Одним из первых действий адвоката в отношении правового статуса недвижимого имущества является изучение записей о собственности, полученных из Земельного кадастра. Записи земельного кадастра отражают статус собственности на недвижимое имущество и ограничения на него (ипотека, залог, аннотация и т. д.). В этом процессе адвокат
Проверяет статус собственности: Проверяет, кому действительно принадлежит право собственности, указанное в свидетельстве о праве собственности. Если покупатель собирается приобрести недвижимость у продавца, он проверяет, является ли продавец владельцем титула. Если продавец не является собственником недвижимого имущества, это может привести к серьезным юридическим рискам и проблемам. В этом случае покупатель может столкнуться со следующими возможностями и юридическими действиями:
1.1. Недействительность сделки купли-продажи
Если продавец не является реальным владельцем недвижимого имущества, зарегистрированного в земельном кадастре, то сделка купли-продажи является юридически недействительной. Лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, не имеет права продавать это имущество, что влечет за собой ничтожность договора купли-продажи. Покупатель не может реализовать передачу титула и фактически вступить во владение недвижимым имуществом. В этом случае необходимо предпринять следующие юридические действия:
Аннулирование договора купли-продажи: Покупатель может подать иск об аннулировании недействительного договора купли-продажи. В этом случае покупатель может потребовать возврата цены, уплаченной на основании недействительности договора.
Иск о возмещении ущерба: Если покупатель понес ущерб из-за недостоверных заявлений или сокрытия информации, он может потребовать компенсации от продавца. Покупатель может потребовать от продавца денежную компенсацию, чтобы возместить причиненный покупателю ущерб.
1.2. Наследство продавца
Иногда право собственности на недвижимое имущество может быть еще не зарегистрировано в свидетельстве о праве собственности, например, продавец является наследником недвижимого имущества, но еще не зарегистрировал свое имя в свидетельстве о праве собственности. В этом случае, чтобы продавец мог получить право собственности, наследственное право должно быть сначала зарегистрировано в титуле. В этом процессе юрист придерживается следующих шагов:
Регистрация наследства: Для того чтобы унаследовать право собственности на недвижимое имущество, продавец должен обратиться в суд для получения свидетельства о праве на наследство (свидетельства о праве на наследство) и зарегистрировать право собственности с помощью этого документа. Однако продажа недвижимого имущества не может быть действительной до проведения процедуры регистрации.
Спор между наследниками: Если право собственности на недвижимое имущество принадлежит нескольким наследникам и между ними существует спор, продать или передать недвижимое имущество не представляется возможным. В этом случае может потребоваться достижение соглашения между наследниками путем заключения мирового соглашения или раздел недвижимого имущества по решению суда.
1.3. Ситуации, когда продавец является агентом
Если продавец не является собственником недвижимого имущества, а выступает в качестве агента собственника, необходимо тщательно проверить действительность этой доверенности. Адвокат проводит следующие проверки:
Проверка доверенности: Если продавец уполномочен совершать сделки от имени собственника недвижимого имущества, проверяется нотариально заверенная доверенность, подтверждающая это. Проверяется срок действия доверенности, ее содержание и то, распространяется ли она на продажу недвижимого имущества.
Пределы полномочий: Если доверенность уполномочивает продавца на продажу недвижимого имущества, сделка может быть совершена. Однако если доверенность недостаточна или не содержит полномочий на продажу, сделка по продаже все равно недействительна и переход права собственности не может быть осуществлен.
1.4. Ситуация мошенничества
Если продавец выдает себя за владельца недвижимого имущества, хотя таковым не является, это подпадает под состав преступления мошенничества. Покупатель может предпринять следующие юридические шаги, столкнувшись с подобной ситуацией:
Возбуждение уголовного дела: Покупатель может подать заявление в прокуратуру по факту мошенничества, если лицо, не владеющее документом о праве собственности, пытается продать недвижимое имущество. Если преступление будет выявлено, продавец будет привлечен к уголовной ответственности.
Компенсация и возврат платежа: В случае мошенничества также начинается судебный процесс по возмещению финансового ущерба, понесенного покупателем. Покупатель может потребовать от продавца возврата уплаченной цены и возмещения убытков.
1.5. Административные ограничения или экспроприация
В некоторых случаях право собственности на недвижимое имущество может технически принадлежать продавцу, однако на недвижимое имущество может быть наложено экспроприация или иное административное ограничение. Обычно невозможно передать недвижимое имущество, если начат процесс экспроприации. В этом случае юрист предпринимает следующие шаги:
Изучение процесса экспроприации: Выясняется, подлежит ли недвижимое имущество экспроприации или находится ли оно в зоне, зарезервированной для общественного блага в планах зонирования.
Переговоры и компенсация: По недвижимому имуществу, попавшему в процесс экспроприации, могут быть проведены переговоры между продавцом и покупателем, и может быть достигнуто соглашение о получении цены экспроприации или о продаже недвижимого имущества. Если продажа невозможна, покупатель может потребовать компенсацию.
Проверка статуса ипотеки и обращения взыскания: Проверяет, нет ли на недвижимом имуществе ипотеки, залога, аннотации или других ограничительных мер. Ипотека означает, что покупатель может столкнуться с риском потерять недвижимость в случае неуплаты долга. Залог может означать, что имущество не может быть продано. Наличие ипотеки на недвижимое имущество является важным элементом, который непосредственно влияет на права покупателя и статус недвижимого имущества. Ипотека означает, что недвижимое имущество выступает в качестве залога перед кредитором. В случае неуплаты долга кредитор может реализовать недвижимость посредством исполнения. Поэтому при покупке залоговой недвижимости следует обратить внимание на следующие важные моменты:
1.6. Можно ли купить заложенную недвижимость?
Да, можно продать и передать заложенное недвижимое имущество. Однако ипотека может повлиять на обязанности покупателя и несет определенные риски. Покупатель может приобрести недвижимое имущество, но обязательства по ипотеке передаются вместе с недвижимым имуществом. То есть при покупке недвижимого имущества, если ипотека не снята, покупатель может столкнуться с риском потери недвижимого имущества в случае неуплаты долга.
1.7. Снятие закладной
Самым безопасным для покупателя способом является снятие ипотеки до покупки заложенного недвижимого имущества. В этом процессе можно использовать два основных метода:
Продавец погашает задолженность: Продавец выплачивает долг по закладной на недвижимое имущество и обеспечивает аннулирование ипотеки. Это может быть сделано в процессе оформления титула. Передача не должна быть завершена до тех пор, пока покупателю не будет передан документ, свидетельствующий об отмене ипотеки из земельного кадастра.
Покупатель погашает задолженность: Иногда покупатель соглашается оплатить долг продавца и платит за снятие ипотеки. В этом случае покупатель обеспечивает снятие закладной, погашая долг от имени продавца. Однако это должно быть закреплено договором. Сумма, уплаченная покупателем, может быть вычтена из цены продажи.
1.8. Перевод ипотечного долга
В некоторых случаях покупатель может взять на себя ипотечный долг. В этом случае выполняются следующие действия:
Соглашение с кредитором: Если покупатель хочет взять на себя ипотечный долг при покупке недвижимости, необходимо достичь соглашения с кредитором (обычно это банк). Если кредитор принимает покупателя в качестве должника, покупатель продолжает выплачивать долг по ипотеке.
Изучение состояния долга: Покупатель должен тщательно изучить сумму и условия выплаты долга по ипотеке, прежде чем принять недвижимость. Необходимо уточнить такие сведения, как процентные ставки, сроки погашения и условия выплаты долга.
1.9. Риски в случае, если ипотека не снята
Ипотека может привести к продаже недвижимости путем обращения взыскания на нее в случае неуплаты долга. Покупатель должен учитывать этот риск:
Риск продажи с обращением взыскания: В случае неуплаты долга кредитор может обратиться к исполнению для продажи заложенного недвижимого имущества. В этом случае покупатель рискует потерять имущество и понести убытки.
Ограничения на продажу: Некоторые ипотечные кредиты не позволяют продавать недвижимость до полного погашения долга. Это приводит к тому, что покупатель не имеет полных прав на недвижимое имущество.
1.10 Добавление в договор положений, связанных с ипотекой
Покупатель может обезопасить себя, включив в договор с продавцом положения об отмене ипотеки. В договор могут быть включены следующие положения:
Обязательство снять закладную: Пункт о том, что продавец обязан снять ипотеку с недвижимого имущества до продажи.
Перевод долга по ипотеке на покупателя: Пункт о том, что долг по ипотеке будет переведен на покупателя и что по этому вопросу будет достигнута договоренность с банком-кредитором.
Ответственность продавца в случае неуплаты долга: Обязательство по выплате компенсации покупателю в случае неуплаты долга продавцом и возбуждения исполнительного производства.
Судебные запреты и другие ограничения: Юрист проверяет, существуют ли какие-либо запреты (временные ограничения, наложенные по решению суда) на недвижимое имущество. Эти ограничения могут препятствовать продаже, передаче или сделке с недвижимым имуществом.
1.11. Решения о судебном запрете
Судебные запреты могут налагать временные ограничения на недвижимое имущество. Эти меры обычно
Предотвращение перехода права собственности: Налагается с целью прекращения передачи недвижимого имущества в связи с текущим судебным процессом или спором между сторонами.
Приостановление сделок: Он может предотвратить любые сделки (продажу, аренду и т. д.) с недвижимым имуществом. Судебный приказ направлен на защиту недвижимого имущества на время судебного разбирательства и может быть отменен в зависимости от исхода судебного процесса.
1.12 Меры предосторожности
Временный судебный запрет – это временная мера, выдаваемая судом и применяемая для защиты недвижимого имущества. Обычно эта мера направлена на предотвращение ущерба недвижимому имуществу в соответствии с ходом судебного процесса. Предупредительные меры направлены на защиту прав на недвижимое имущество и могут ограничивать сделки с недвижимым имуществом.
1.12. Экспроприация
Государство или общественные институты могут принять решение об экспроприации недвижимого имущества в определенных общественных интересах. Процесс экспроприации включает в себя приобретение недвижимого имущества государством или государственными учреждениями и ограничение прав покупателей на недвижимое имущество. Экспроприированное недвижимое имущество может быть недействительным для сделок купли-продажи.
1.13 Ограничения зонирования
В рамках закона о зонировании могут устанавливаться различные ограничения на строительство и использование недвижимого имущества. Эти ограничения могут быть наложены на основании таких документов, как лицензии на строительство, разрешения на занятие или планы зонирования. Зональные ограничения могут препятствовать использованию недвижимого имущества в определенных целях.
1.14. Аннотации
Документ о праве собственности на недвижимое имущество может содержать аннотации, влияющие на использование или передачу недвижимого имущества. Аннотации обычно выражают определенные обязательства или ограничения и могут ограничивать сделки с недвижимым имуществом.
1.15. Ограничительные условия
Иногда собственник недвижимого имущества может быть определен судом как ограниченно дееспособный (например, по состоянию психического здоровья или семейному положению). Ограниченный статус ограничивает право совершать сделки с недвижимостью.
2-) Пересмотр статуса муниципалитета и зонирования
Правовой статус недвижимого имущества не ограничивается земельным кадастром. Информация из муниципалитета также предоставляет важную информацию об использовании недвижимости, ее зонировании и будущем городском планировании. Адвокат здесь:
Проверяет план зонирования: Информацию о плане зонирования и статусе строительства можно получить в муниципалитете, к которому относится объект недвижимости. План зонирования определяет, может ли недвижимость использоваться в качестве коммерческой, жилой, сельскохозяйственной или промышленной зоны. Кроме того, в этот документ включены ограничения на строения, которые могут быть возведены на объекте недвижимости.
Изучите решения о сносе и штрафах: Изучая записи в муниципалитете, проверяется, есть ли решение о сносе, решение совета или любые другие санкции в отношении недвижимого имущества. Например, может быть принято решение о сносе незаконных построек без свидетельства о регистрации здания, и это представляет серьезный риск для покупателя.
Соответствие регистрационного удостоверения здания: Свидетельства о регистрации зданий, полученные в рамках амнистии, проверяются на соответствие зонированию объекта недвижимости. Если между свидетельством о регистрации здания и недвижимым имуществом есть расхождения, это может привести к юридическим проблемам в будущем.
a-) Владение кондоминиумом и места общего пользования
Если объект недвижимости представляет собой квартиру или рабочее место, проверяется право собственности на кондоминиум или сервитут кондоминиума. Адвокат изучает планы управления такой недвижимостью, права на места общего пользования и обязательства, такие как долги по взносам. На этом этапе
Изучение плана управления: план управления, определяющий порядок использования общих территорий, а также права и обязанности владельцев кондоминиума, содержит информацию об изменениях и ограничениях в использовании, которые могут быть внесены в пределах квартиры или комплекса.
Задолженность по взносам: Для недвижимого имущества, являющегося объектом собственности кондоминиума, проверяется наличие долгов по взносам, принадлежащих управлению квартирой или комплексом. Эти долги должны быть оплачены до продажи, в противном случае покупатель может нести ответственность по этим долгам.
б-) Экспертное заключение и оценка стоимости
Отчет об экспертизе, который часто используется при покупке недвижимости, составляется для определения реальной рыночной стоимости недвижимости. Этот отчет особенно важен при покупке недвижимости для получения гражданства или вида на жительство. Адвокат проверяет точность отчета об оценке и то, соответствует ли он интересам клиента.
Проверка отчета об экспертизе: В отчете определяется, соответствует ли текущая рыночная стоимость недвижимости действительности. При подаче заявления на гражданство проверяется, соответствует ли недвижимость минимальным стоимостным ограничениям.
Переговоры о результатах оценки: Если стоимость недвижимости ниже, чем указано в отчете, или если недвижимость не подходит для подачи заявления на гражданство, юрист вступает в переговоры с продавцом. Проводятся необходимые юридические процедуры, чтобы исправить отчет или покрыть расходы продавца.
ц-) Долги и налоги
Важно проверить, нет ли налоговых задолженностей или других государственных долгов при покупке недвижимости. Адвокат поможет в этом процессе:
Налог на недвижимость и другие долги: Адвокат проверяет наличие неоплаченного налога на недвижимость или других налоговых долгов, связанных с недвижимостью. Он следит за тем, оплачены ли эти долги, чтобы вступить в права собственности на недвижимое имущество без долгов.
Сертификат DAB (сертификат о повышении стоимости): Проверяется наличие DAB (налога на увеличение стоимости), который является одним из видов налога, подлежащего уплате покупателем при продаже. Следует отметить, что если этот документ отсутствует или неправильно оформлен, покупатель может столкнуться с дополнительными налоговыми обязательствами.
д-) Права собственности и регистрационные процедуры
Заключительным этапом является регистрация права собственности на недвижимое имущество на имя нового покупателя. В этом процессе юрист полностью и правильно выполняет процедуры регистрации прав собственности клиента. Регистрация права собственности гарантирует покупателю право собственности на недвижимое имущество, и это право защищено от третьих лиц.
1. Регистрационное свидетельство на здание и контроль споров: Свидетельства о регистрации зданий, которые появились в Турции после амнистии незаконного строительства и зонирования, играют важную роль в правовом статусе недвижимого имущества. Эти документы предоставляются физически, и проверяется, полностью ли они соответствуют строениям на недвижимом имуществе. В случае несоответствия или недостатка документов подаются необходимые заявки на пересмотр свидетельства о регистрации здания.
2. подготовка договора купли-продажи недвижимого имущества: Одним из важнейших этапов в приобретении недвижимости является подготовка договора, который защищает интересы клиента. Наш офис тщательно готовит договоры купли-продажи или предварительные договоры купли-продажи, которые подписываются между клиентом и продавцом. В этих договорах
Полное и исчерпывающее описание объекта недвижимости, подлежащего продаже,
Определение цены продажи и условий оплаты,
Размер задатка и условия его возврата,
Штрафные условия в случае отказа продавца или покупателя от договора,
Обязанности продавца на основании заключения экспертизы (например, покрытие продавцом комиссии в случае неблагоприятного заключения),
Обязанности продавца подробно регламентированы до момента получения сертификата соответствия недвижимого имущества для подачи заявления на гражданство или вид на жительство.
3. Предоставление официальных документов и разрешений: Адвокатское бюро Güneş&Güneş берет на себя подготовку всех официальных документов и разрешений, необходимых при совершении сделок по покупке недвижимости. Эти документы включают в себя:
Документы, которые необходимо получить в Земельном кадастре: Проверяется статус собственности на недвижимое имущество, наличие ограничений, залогов, ипотеки или аннотаций. Убедитесь, что клиент располагает полной информацией о недвижимом имуществе.
Изучение документов муниципалитета: С помощью документов, полученных из муниципалитета, проверяется зональный статус недвижимого имущества, решения о сносе, решения о штрафах и информация о текущей ситуации.
Свидетельства о регистрации здания и заключение экспертизы: В дополнение к правоустанавливающим документам, запрашиваемым, в частности, при подаче заявления на гражданство, необходимо получить и проверить отчеты об оценке, определяющие текущую рыночную стоимость недвижимого имущества.
4. переговоры и юридические консультации: Проведение переговоров между сторонами в процессе купли-продажи недвижимости имеет решающее значение. Наш офис ведет переговоры от имени клиента по следующим вопросам:
Условия и штрафы при отказе продавца от сделки: В случае отказа продавца от продажи недвижимости важно определить штрафные санкции, разумно и справедливо урегулировать эти условия и включить их в договор, чтобы клиент не пострадал.
Условия депозита и возврата: Гарантийные положения, такие как возврат задатка, определенного при покупке недвижимости, таким же образом в течение 1 рабочего дня в случае отказа от продажи, защищают интересы клиента.
Если отчет об оценке неблагоприятный: В случае, если отчет об оценке для подачи заявления на гражданство является отрицательным, ведутся переговоры о покрытии дополнительных расходов, таких как плата за отчет, продавцом.
5. Трансфертные сделки: Присутствие или отсутствие клиента в стране во время передачи недвижимого имущества требует, чтобы сделки проводились по-разному.
В случае отсутствия клиента в стране: Адвокатское бюро Güneş&Güneş передает недвижимое имущество от имени клиента на основании доверенности, взимает плату за передачу с покупателя и передает его клиенту. Кроме того, наш офис тщательно выполняет аннулирование подписки, уведомление соответствующих учреждений до и после передачи (муниципалитет, электричество, вода и т.д.).
В случае если клиент находится в стране: Передача недвижимого имущества осуществляется в соответствии с инструкциями клиента. Переговоры и документы подготавливаются таким образом, чтобы защитить права клиента на самом высоком уровне во время процесса передачи.
6. заявление на получение гражданства и сертификат соответствия: Еще одна важная услуга, которая часто встречается при покупке недвижимости, – получение сертификата соответствия, необходимого для подачи заявления на гражданство. Этот документ, в котором указано, подходит ли приобретаемое недвижимое имущество для получения гражданства, выдается в соответствующем Управлении земельного кадастра. После проверки документов наш офис проводит все необходимые процедуры для реализации заявки клиента на получение гражданства.
Важность юридической поддержки и роль юриста в процессе купли-продажи недвижимости
Если вы обратитесь к нам за юридической поддержкой или консультацией при покупке недвижимости, мы предоставим вам следующие преимущества.
* Опыт и знания: Имея 25-летний опыт работы, мы не только решаем юридические проблемы, но и минимизируем будущие риски наших клиентов, разрабатывая превентивные юридические стратегии.
* Право на информацию: Адвокатское бюро Güneş & Güneş не только предоставляет юридические услуги, но и держит под контролем каждый этап процесса. Мы постоянно информируем наших клиентов о развитии событий, проводя ежедневные проверки, и оперативно вмешиваемся в ситуации, которые развиваются мгновенно. Благодаря такому проактивному подходу мы самым решительным образом защищаем права наших клиентов на каждом этапе юридического процесса.
* Многоязычный сервис: Благодаря юридическому консультированию и ведению судебных процессов на турецком, английском, немецком, русском, украинском и голландском языках мы обеспечиваем быстрое и эффективное решение проблем наших отечественных и зарубежных клиентов.
*Стратегический подход: Мы придерживаемся стратегии, ориентированной на решение и результат, которая нацелена на успех. Управляя юридическими процессами наших клиентов быстро, эффективно и рационально, мы приводим их в выгодное положение с точки зрения времени и затрат.
* Подход «Защитное право»: Выявляя и предотвращая проблемы до их возникновения, мы обеспечиваем защиту наших клиентов от ситуаций, которые могут развиваться им во вред. Такой проактивный подход дает нашим клиентам преимущество на каждом этапе судебного процесса.
* Проведя эффективное исследование недвижимого имущества, вы получите четкую информацию о нем от таких учреждений, как Земельный кадастр и муниципалитет.
* Вы сможете получить информацию о текущем состоянии недвижимости, изучив спутниковые снимки и статус участка.
* Если объект недвижимости имеет недостатки с точки зрения зонирования или юридических аспектов, вы узнаете об этом до продажи и сможете вернуться со сделки без ущерба.
* Вы будете чувствовать себя в безопасности, вдали от всех видов подлога и мошенничества.
* Вы сможете эффективно вести переговоры с арендодателем или агентами по недвижимости, чтобы гарантировать, что вы приобретете недвижимость по ее реальной стоимости, а платежи и денежные переводы будут осуществляться под гарантией юриста.
* Вы достигнете эффективных и быстрых решений в отношении бюрократии.
* Будет заключен договор с нашими партнерами, которые являются экспертами в своих областях, для получения отчета об оценке недвижимости, который поможет определить текущую стоимость недвижимости, отражают ли характеристики продаваемой недвижимости реальность, рассчитать срок возврата инвестиций в недвижимость для инвестора и другие подобные вопросы, а стоимость и технические характеристики недвижимости будут определены с помощью данного отчета.
* Мы подготовим договор купли-продажи недвижимости или предпродажный договор, который будет утвержден нотариусом, а положения договора будут составлены таким образом, чтобы защитить интересы клиента.
* В случае, если вы не можете или не хотите находиться здесь во время продажи, мы можем принять недвижимость от вашего имени и зарегистрировать титул от вашего имени по доверенности, которую вы выдадите нам у нотариуса или в консульстве Турции за рубежом.
Для получения дополнительной информации и комплексных консультационных услуг, пожалуйста, обращайтесь в адвокатское бюро Güneş & Güneş.
